조합설립되면 정비업체 재선정 … 업무연속성 확보 논란 
재개발사업 임대주택 의무비율 … 서울시 상향 조정될 듯 

[하우지헤럴드=문사연기자] 정부가 더욱 강력한 수위로 재개발·재건축 등 정비사업 옥죄기에 나섰다.

지난 7일 국토부는 ‘2019년 주요업무 추진계획’을 발표했다. 국토부는 공공성을 높여 실수요자 보호를 강화하겠다는 취지로 △정비업자 자격요건 강화 및 정비사업자의 조합 자금 대여 금지 △재개발 임대주택 의무비율 상한선 상향 △수주비리 시공자 삼진아웃제 등을 도입할 계획이다.

정비업계에서는 정비사업 시장이 더욱 위축될 것이란 우려의 목소리와 제도의 실효성에 물음표를 던지고 있다.

▲정비업체 조합설립 후 재선정…도입 취지 맞게 승계 허용해야

국토부는 2019년 업무계획을 통해 정비업자(정비사업전문관리업자)에 대한 자격 요건을 대폭 강화하겠다고 발표했다.

먼저 정비업체의 업무범위를 명확히 정해 추진위에서 선정한 정비업체는 추진위 업무만하고, 조합이 설립되면 정비업체를 다시 선정하도록 했다. 이는 2년전에 추진위 당시 선정한 정비업체와 설계자가 조합설립 이후에도 그대로 승계되는지 여부에 대해서는 명확한 규정이 없어 논란이 있었기 때문이다. 이에 대해 국토부는 승계 불가로 결론을 내린 것이다.

하지만 정비사업 전문가들은 도정법 취지와 사업계획 업무의 연속성을 확보한다는 측면에서 이들 업체의 조합 승계는 꼭 필요하다는 지적이다. 도정법이 정비사업전문관리업자 제도를 도입한 이유는 조합을 도와 정비사업 전반에 대한 행정자문 및 지원을 용이하도록 하기 위함이기 때문이다.

특히 도정법 제102조 제1항에서는 정비업체의 업무 범위로 △사업시행인가 신청에 관한 업무의 대행 △관리처분계획수립에 관한 업무 대행 등 추진위뿐만 아니라 조합 이후 업무를 포함하고 있어 사업연속성 보호 차원에서 승계를 허용해야 한다는 입장이다.

▲정비업체 자금대여 제한…정비사업 시작단계 난관 봉착

정비업체가 추진위나 조합에 자금을 대여하는 것이 원천적으로 금지된다. 국토부는 정비업체의 자금 대여 관행이 비리의 원인이 됐다고 판단했다. 정비업체가 추진위와 조합의 사업초기 자금을 조달하면서 정비업체의 입김이 과도하게 생기거나, 특정 건설사와 연결되는 등 조합원의 의견이 사업에 제대로 반영되지 않는 부작용이 발생하고 있다는 설명이다.

박선호 국토부 1차관은 “정비사업 초기 단계에서 조합이 필요한 자금을 대부분 정비업체가 조달하고 있어 부정의 소지가 있다”며 “사업 주체가 직접 비용을 부담해 진행하는 것이 이상적인 방법”이라고 말했다.

이어 김흥진 국토부 주택정책관은 “조합이 구성되면 담보를 통해 직접 금융기관에 대출을 받을 수 있는 데다 토지등소유자들이 자금을 걷어 사업을 진행할 수도 있다”며 “추진위 업무 자체가 조합을 구성하는 것이기 때문에 큰 비용이 발생하진 않을 것”이라고 말했다.

하지만 정비업계에서는 많은 현장들이 정비업체로부터 자금 대여를 받지 못하면 자금난으로 사업 추진에 어려움을 겪을 것이란 지적이다. 일반적으로 정비사업 추진 초기부터 설계·안전진단 등 용역비용과 사무실 임대료 등의 운영비용이 소요되기 때문이다.

특히, 주민총회를 개최하기 위해서는 대부분의 현장에서 수천만원 이상 비용이 발생해 현실적으로 사업 주체인 토지등소유자들이 갹출해 자체적으로 사업비용을 부담하는 것은 불가능하다는 지적이다. 일부 지자체에서 정비사업 추진위와 조합에 초기사업비 융자를 지원하고 있지만, 예산액이 적고 조건도 까다로워 실제 융자 지원을 받을 수 있는 곳은 제한적이다.

정비업계 관계자는 “추진위 자체적으로 사업초기 자금을 마련한다는 것은 사실상 불가능하다”며 “융자지원을 대폭 확대하는 등 대안 마련 없이 정비업체의 대여금을 제한하면 수많은 현장이 자금난으로 인해 사업추진 동력을 잃을 가능성이 크다”고 말했다.

또다른 정비업계 관계자는 “이와 달리 추진위, 조합을 대상으로 자금 대여 의무가 없어진 정비업체들은 오히려 크게 환영하는 분위기”라고 말했다.

한편 전문가들은 정비업체의 자금대여를 금지하는 것은 정비업체 제도 도입 취지 자체를 무색하게 하는 것이라는 지적이 나오고 있다.

도정법에 정비사업전문관리업자 제도가 도입된 배경은 추진위와 조합이 전문지식과 사업비 조달능력이 부족해 전적으로 시공자에 의존하게 되고 이로 인해 조합이 건설사에게 일방적으로 끌려 다니는 부작용을 방지하기 위함이다. 이에 추진위 및 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모하기 위해 자본금 및 인력을 확보한 정비업체를 선정하도록 하고 있다는 지적이다.

▲재개발사업 임대주택 의무비율 상향 예고…서울이 타깃

재개발사업에 적용되는 임대주택 의무비율 상한선이 높아진다. 현행 법규에는 임대주택 의무비율이 30% 이내, 국토부 시행령에는 15%이내로 규정돼 있다. 이에 따라 서울시의 경우 10〜15%, 경기·인천은 5〜15% 선으로 운영 중이다.

국토부는 업무계획 발표 당시 구체적인 수치를 밝히지 않았지만, 업계에서는 상한선을 20~25% 수준으로 분석하고 있다. 2014년 9·1부동산 대책 당시 20%였던 재개발 의무임대주택 상한선을 하향 조정한 바 있기 때문이다. 또한 정동영 민주평화당 의원이 지난해 12월 재개발 임대주택 의무공급 비율 확대(15%→25%) 내용을 담은 도시정비법 개정안을 발의했다.

업계에서는 임대주택이 부족한 서울시는 임대주택 의무비율 상한선을 높여 시행할 것으로 예상되지만 나머지 지자체들은 임대주택 필요성이 떨어져 현행 수준을 유지할 것으로 전망하고 있다. 

이에 서울 지역내 재개발현장에선 불만의 목소리가 나오고 있다. 용적률 상향 등 인센티브 없이 단순히 임대주택 의무공급 비율만 늘릴 경우 사업성 악화로 이어져 재개발사업 추진에 발목을 잡게 될 것이라는 우려다. 

정비업계 관계자는 “재개발사업에 인센티브 없이 임대주택 비율 확대만 가하면 사업성이 떨어져 사업 중단으로 이어질 가능성이 있다”고 말했다.

한편 정부는 현재 서울시에서 시행하고 있는 재개발 세입자의 권리보호를 위해 공공, 민간전문가, 조합과 더불어 세입자가 직접 참여하는 ‘사전협의체’ 제도는 전국으로 확대하겠다는 방침이다.

이와 관련 일선 재개발조합들은 그 실효성에 물음표를 던지고 있다. 서울시의 경우 청산자 및 세입자들이 하나같이 추가적인 돈을 요구하지만 조합은 법령 및 정관에서 정해진 금액 이상으로 보상금을 높여줄 수 없기 때문에 결국 협의를 원만하게 이끌어 내지 못하고 있기 때문이다.