[하우징헤럴드=권대중 교수] 국토교통부는 정비사업의 공공성을 높여 실수요자 보호를 강화한다는 측면에서 정비사업에 대한 규제 강화 내용을 담은 2019년 주요업무 추진계획을 발표했다. 이는 정부가 주택가격이 안정 국면에 접어들었다고 판단하면서도 집값 불안의 도화선이 될 수 있는 재개발·재건축사업 등 정비사업 옥죄기에 나선 것이다.
그 내용을 보면 조합설립 후 정비사업전문관리업자(이하 정비업자) 재선정과 정비업자의 추진위원회·조합 자금대여 제한, 그리고 정비업자 수주비리 적발 시 해당 입찰 무효화, 수주비리 시공사 3진 아웃제 등을 담고 있다. 특히, 재개발사업과 관련해서는 정비계획 수립 시 추정분담금 정보제공과 관리처분계획 수립 시 임차인 참여 협의체 구성 의무화, 그리고 임차인 동절기 퇴거 제한과 임대주택 의무비율 상한선 상향 등이 포함되어 있다.
지금까지 정비업자는 추진위원회 설립 단계부터 사업에 개입해 조합설립인가 이후에도 조합원총회에서 추인 절차만으로 재선임 되는 경우가 많았다. 그러나 앞으로는 조합설립인가 이후 정식 입찰 과정을 거쳐 정비업자를 재선정하도록 한 것이다. 또한 추진위원회나 조합에 대한 자금 대여도 금지된다.
이렇게 될 경우 사업초기부터 조합설립인가까지 사업에 관여한 정비업자가 조합설립인가 이후 입찰을 통해서 바뀌게 되면 새로운 문제가 발생할 소지가 많다. 만약에 정비업자가 바뀌게 되면 전 정비업자는 조합의 비밀까지도 알고 있어 조합으로서는 매우 곤혹스러울 수 있다. 또한 조합에 대한 자금대여가 금지되므로 조합은 앞으로 금융기관으로부터 담보대출을 받거나 공공지원 등을 통해 운영비를 충당해야 하는 문제도 우려된다.
이런 문제들의 예방하기 위해서는 사업초기부터 사업에 간여한 정비업자가 별문제가 없다면 재선정할 수 있도록 해야 할 것이며, 문제가 발생할 경우에는 입찰을 통해 새로운 정비업자를 선정할 수 있도록 조합이 선택할 수 있는 폭을 넓혀야 한다. 또한 정비사업 초기 사업자금을 대여 받지 못할 경우 비리는 예방할 수 있으나 사업 추진이 어려워지므로 정부는 공공지원제도를 더욱 확대하여 초기부터 자금지원이 될 수 있도록 해야 한다.
재개발사업의 임대주택 의무비율도 기존보다 상향 조정된다. 현재, 도시정비법에서 임대주택 의무비율은 30% 이하이고 동법 시행령에서는 15% 이하로 규정되어 있다. 이를 근거로 각 지방자치단체는 시행령 범위 내에서 조례로 다양하게 운영하고 있다.
서울시의 경우 임대주택 의무비율이 10~15%, 경기도와 인천시는 5~15% 선이다. 그러나 앞으로 시행령 기준을 15%보다 높이고 각 지방자치단체가 상황에 따라 적용하도록 할 방침이다. 문제는 정부가 이렇게 임대주택공급 의무비율 조정을 용적률 상향 등 인센티브 없이 조정하면 사업성 악화로 이어질 수 있다.
아울러 재개발 세입자의 권리 보호를 위해 공공, 민간전문가, 조합과 더불어 세입자가 직접 참여하는 협의체를 구성해 세입자 주거이전비, 상가 영업손실비 등 세입자 보상 문제를 협의하도록 한다는 방침이다. 그러나 사전협의체는 정작 세입자의 보상금 재원에 대한 규정이 없어 협의체가 답을 찾지 못하고 시간만 낭비할 수도 있다.
이렇듯 정부의 이번 정비사업 공공성 강화 방안은 향후 재개발사업을 어렵게 만들 수도 있어 걱정이 앞선다.
