재개발 재건축사업에서 정비사업전문관리업자의 역할
재개발 재건축사업에서 정비사업전문관리업자의 역할
  • 박순신 / (주)이너시티 대표이사
  • 승인 2019.04.09 13:18
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[하우징헤럴드=박순신 대표] 국토교통부가 3월 8일 2019년 업무계획 발표를 통해 정비사업에 대한 제도개선을 내놨다. 그중에서 특히 눈에 띄는 것이 정비업자에 관한 사항이다. 하나는 조합설립 인가 후 정비업자를 재선정하는 것과 정비업자를 포함한 협력업체가 추진위원회와 조합에 사업비를 대여하지 못하도록 하겠다는 것이다.

국토교통부의 업무계획 내용에 대한 방응이 여러 가지로 나타나고 있는 것 같다. 정부가 현실을 잘 모르고 정책을 만든다는 의견도 있고, 그동안 정비사업에서 불거졌던 많은 불미스러운 일에 대한 당연한 조치들이라는 의견들이 있다.

정부에서 내놓은 정비업자와 관련한 제도 변경의 의미를 좀 더 명확하게 알기 위해서는 정비업자의 고유한 업무와 역할이 무엇인지에 대한 논의가 선행돼야 한다.

정비업자는 도시정비법 제102조 제1항에서 정한 1.조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, 2.조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행, 3.사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성, 4.설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, 5.사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행, 6.관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행, 7.도시정비법 제118조 제2항 제2호에 따라 시장ㆍ군수등이 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회 설립에 필요한 동의서 제출의 접수, 운영규정 작성 지원 등이다.

도시정비법에서 정하고 있는 정비업자의 업무는 기본적으로 비전문가집단인 조합의 업무를 대행하면서 사업에 필요한 전문적인 영역의 이를 수행하도록 하고 있다.

하지만 현실에서는 정비업자가 기술인력을 확보해 제공해야 하는 전문적인 업무 능력보다는 거의 금융회사와 같은 대출을 잘 해주는 업체가 우대 받는 이상한 구조가 형성되어 있다. 정비업자를 선정하려는 추진위원회 또는 조합은 정비업자가 기본적으로 수행해야 하는 업무능력 외에 얼마나 자금여력이 있고 그래서 추진위원회와 조합이 필요로 하는 사업비를 적기에 대여할 능력이 있는 것인지를 중요하게 고려한다는 것이다. 이런 경우에 정비업자는 사금융업자와 다를 바 없게 되는 것이다.

국토교통부가 새해 업무계획에서 정비업자 등 영세한 협력업체들이 조합에 사업비를 대여하는 것을 금지하겠다고 밝힌 대목이 바로 이런 측면을 고려한 것이다. 조합에 사업자금을 대여하는 것이 장기적으로 조합의 의사결정에 왜곡을 가져오게 되는 불합리한 구조적 문제를 잉태한다고 본 것이다. 물론 서울시도 이런 문제의식으로 초기사업비 대출업무를 시작했다.

이런 국토부의 업무개선방향에 대해 일부에서는 추진위원회와 조합의 필요한 사업비 조달을 주민들 스스로 해결하도록 하는 것은 결과적으로 정비사업의 추진을 더욱 어렵게 하는 부작용을 낳을 것이라고 지적하는 이들이 있다.

이렇듯 정비사업 추진의 수월성을 강조하는 사람들에 대해 국토부가 반격을 가한 것이라고 평가할 수 있다. 지금까지 정비사업을 시작하는 토지등소유자는 처음부터 제3자로부터 차금을 차입해 사용해야 한다는 인식을 정면으로 공격한 것이다. 정비사업을 하기 위해 필요한 비용이 있으면 스스로 해결해야 한다는 것이다.

사실 이런 정부의 인식이 잘못되었다고 하기도 어렵다. 토지등소유자들이 스스로 동의서를 제출해 사업을 시작한다면 사업추진이 더딜지라도 비용이 많이 발생하는 부작용을 현저히 줄일 수 있기 때문이다.

두 번째로 추진위원회와 조합의 역할을 명확히 구분하고자 하는 것이 국토부의 이번 업무계획에 드러나 있다. 추진위원회는 사업시행자가 아니다라는 것이다. 그래서 사업시행자이 조합이 설립되면 조합이 행사해야 하는 업무와 조합이 선정하게 될 협력업체를 추진위원회가 하지 못하도록 하겠다는 것이다.

이렇듯 국토부가 추진원원회가 선정한 정비업자를 조합에서 승계 받지 못하도록 한다면, 정비업자등의 사업비 대여를 금하는 정책과 궤를 같이 하게 된다. 즉, 조합설립인가 후에 새로 정비업자를 선정하는 구조에서 정비업자가 추진위원회에 사업비를 대여하는 것은 무리한 사업방식이라는 것이 뻔한 것이기 때문이다.

결국 국토부가 추구하고자 하는 정비사업에서 있어서 투명성제고와 사업비 대여를 매개로 형성되어 있는 부적적할 사업관행을 철폐하고자 하는 것이라고 보아야한다. 그리고 이런 대의에 대해 정비사업의 지연이나 혹은 나중에 주택공급이 축소될 것이라는 공급시장측면의 논리로는 뒤엎기 상당히 어려운 것으로 보인다.

이는 그동안 정비사업을 둘러싸고 나타났던 부정과 비리 등에 대한 반작용의 성격이 강한 것으로 정부의 정책의지가 높은 것이기 때문이다. 정비업자는 고유한 정비사업전문관리업자의 역할에 충실하는 것이 가장 중요한 것이라고 할 것이다.

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