일부단지 부담금 감소 위해 공시가 상향 주장
개포주공5단지는 보유세 압박 커지자 신중론
[하우징헤럴드=김하수기자] 정부의 공동주택 공시가격 인상으로 아파트 보유자들의 보유세 증가 부담이 커진 가운데 일부 재건축단지의 경우 오히려 공시가격 인상을 요구하고 있어 주목된다. 이들은 공시가격 인상으로 인한 보유세(재산세+종합부동산세) 인상분보다 재건축 초과이익환수제 시행에 따른 부담금 액수가 훨씬 크기 때문에 공시가격 인상을 반기고 있다.
반면, 공시가격 인상 여부를 놓고 신중론을 펼치는 재건축단지들도 있다. 이들은 재건축 부담금은 향후 준공시점 주택가격에 따라 유동적일 수 있지만 당장 물어야 할 보유세의 경우 매년 물어야 하는 세금이기 때문에 공시가격 인상 요구에 부정적인 입장인 것으로 알려졌다.
▲“재건축 부담금 줄이자” 공시가 상향 요구 빗발
전국 아파트 1천339만가구를 대상으로 한 공동주택 공시가격안의 열람 및 이의신청 기간이 지난 4일로 마감됐다. 지난달 국토교통부가 발표한 2019년 전국 공동주택 공시 예정가격에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격 상승률은 5.32%로, 전년 대비 0.3%p 상승했다. 공시가격이 시세를 반영하는 수준인‘현실화율’은 지난해의 68.1%를 유지했다.
세부적으로 △서울(14.17%) △광주(9.77%) △대구(6.57%) 등 세 곳은 상승폭이 전국 평균치를 웃돌았다. 서울의 경우 작년보다 3.98%p 오른 것은 물론 2007년의 28.4% 이후 최대치를 보였으며 △경기(4.74%) △대전(4.57%) △세종(3.04%) △전남(4.44%) 등 4곳도 공시가격이 상승했다.
5일 관련업계에 따르면 서울 지역 일부 초기 단계 재건축(추진위원회 구성 전) 단지 주민들은 정부의 공시가격 인상(안) 발표 이후 오히려 공시가격 인상을 요구하고 있는 것으로 나타났다. 공시가격이 높아져야 재건축 초과이익환수 부담금이 줄어들기 때문이다.
공시가격은 현재 재건축사업에 가장 큰 영향을 끼치고 있는 재건축 부담금 결정에 핵심 요인으로 작용한다. 재건축 초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 3천만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.
준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반 분양가+소형 임대주택 가격)에서 개시 시점 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 뺀 금액으로 산정된다. 개시 시점인 추진위 승인 당시 공시가격이 높을수록 부담금 규모가 줄어들고, 반대로 종료시점인 준공 시 공시가격이 높아질수록 재건축 부담금 규모가 증가하는 구조다.
부동산114에 따르면 지난해 서울 재건축 아파트의 매매가격은 16.7%나 상승했다. 때문에 집값이 급등하기 전 재건축 추진위를 설립한 단지들은 재건축 초과이익환수 부담이 클 수밖에 없다. 반면 집값 상승, 공시가격 인상 이후 추진위가 설립된 단지는 이를 기반으로 사업 개시시점 주택가액이 산정돼 향후 사업 종료 시 주택가액과의 차이가 줄어들게 된다.
지난해 서울 주요 지역 재건축 단지들이 추진위 설립을 올해 이후로 미룬 이유다. 기존 리모델링에서 재건축 방식으로 사업을 추진 중인 서울 광진구 워커힐아파트는 이미 지난해 일부 주민이 정부에 민원을 넣어 공동주택 공시가격을 올렸다. 기존에는 실거래가의 55% 정도만 공시가격에 반영됐지만 민원을 통해 실거래가의 60% 수준까지 올렸다.
워커힐1단지 재건축 추진준비위원회 관계자는 “공시가격을 시세에 맞게 현실화하면 재건축부담금을 줄일 수 있는 점도 있지만 은행 대출 등 재산권 행사에도 영향을 미친다”고 말했다.
재건축 정밀안전진단 준비단계인 양천구 목동 일부 재건축단지에서도 공시가격을 더욱 올려야 한다는 목소리가 나오고 있다. 목동2단지 한 주민은“보유세 인상분보다 재건축 초과이익환수제 시행에 따른 부담금 액수가 훨씬 크기 때문에 이번 공시가격 인상을 반기고 있다”고 전했다.
▲보유세 압박이 더 심해…공시가 인상 신중론도
지난 2월 강남구청으로부터 추진위원회 승인을 득하고 본격적으로 재건축 첫 발을 뗀 개포주공5단지와 통합재건축을 추진 중인 6·7단지의 경우 공시가격 인상 여부를 놓고 주민들의 의견이 엇갈리고 있다. 이들 단지는 지난해 4월 공시지가 인상을 요청하기 위해 회의를 열고 한국감정원에 의견서를 제출하는 등 단체 행동에 나선 바 있다.
개포주공5단지 재건축 추진위 관계자는 “지난해에는 공시가를 상향 조정해 달라고 요구하는 주민들이 더 많았지만 국토부의 공동주택 공시가격 발표 이후 매년 물어야 할 보유세 압박이 커지자 공시가격 인상을 반대하는 주민들도 늘었다”고 밝혔다.
지방을 비롯한 재건축 부담금 예정액 규모가 미미한 재건축 단지들은 이번 공동주택 공시가격 인상률에 대해 부정적인 입장을 보이고 있다.
경기 평택시의 한 재건축조합 관계자는 “재건축 부담금은 주변 집값 대비 비정상적 가격상승분에 대해 부과되는데 우리 구역의 경우 주변에 비싼 새 아파트가 없고, 설령 부과된다 해도 향후 준공시점 주택가격에 따라 유동적일 수 있다”며 “다만 공시가격 인상으로 인해 보유세가 늘어날 경우 서민들의 부담은 더욱 가중될 것”이라고 말했다.
