압구정3구역·신반포2차·잠실장미 등 38곳… 구역해제 ‘경고등’
압구정3구역·신반포2차·잠실장미 등 38곳… 구역해제 ‘경고등’
서울시 재개발 재건축 정비구역 일몰제 통보 … 후폭풍 예고
  • 김병조 기자
  • 승인 2019.05.02 17:04
  • 댓글 0
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강남권 핵심 단지들 향후 사업 방향 놓고 갑론을박
전문가들 “해제 땐 사업재추진 불가능 … 대책 시급”

[하우징헤럴드=김병조기자] 2016년 도입된 정비구역 일몰제 확대 규정이 실제 작동 시한을 1년 앞두고 경고 사이렌을 울리고 있다. 서울의 경우 주요 재건축·재개발단지들이 일몰제의 직접 영향권에 들어갔다.

서울시는 최근 서초구 등 해당 구역을 관할하는 자치구에 공문을 발송해 이들 38곳들이 일몰제 적용 대상임을 고지했다. 이에 따라 이곳에 포함된 강남구 압구정특별3구역, 서초구 신반포2차, 송파구 장미 등 서울 시내 23곳의 재건축단지와 성동구 성수전략정비2지구 등 15곳의 재개발구역에 해제 경고등이 켜졌다. 

‘정비구역 일몰제’ 란 시간 흐름에 따라 해가 저무는 것처럼(日沒), 정해진 기간 안에 사업 진척이 되지 않을 경우 정비구역을 해제하는 제도다. 

▲서울시, 내년 재건축 23곳·재개발 15곳 사정권

서울시에 따르면 38곳의 추진위원회 구역이 1년 후인 2020년 일몰제 대상에 포함된다. 서울시로부터 관련 통보를 받은 서초구 등 각 구청은 지난달 말 일제히 해당 구역의 추진위원회에 일몰제 적용 대상임을 알리는 공문을 발송했다. 

서초구는 공문에서“정비구역에서 해제되지 않도록 해당 사업구역에서는 실질적 주택 공급을 위한 합리적 관리에 철저를 기하라”고 안내했다.

정비구역 일몰제는 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제20조(정비구역 등의 해제)에 따라 일정 기간 동안 사업에 진척이 없는 정비구역에 대해 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도다. 

정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회를 구성하지 못하거나 추진위원회 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 시 적용한다. 또 조합을 설립한 단지는 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청해야 한다.

이번에 통보된 38곳의 일몰제는 ‘추진위원회 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 못했을 경우’에 대한 조치다. 특히 ‘2년’규정이 직접 적용되는 현장과 더불어 과거 일몰제 규정에서 배제돼 있던 현장들에 대한 ‘4년 기간’의 부칙 규정 적용 현장도 함께 포함돼 파장이 더욱 커질 전망이다.

2015년 국회에서는 일몰제 확대가 필요하다는 이유로 2012년 1월 30일 이전에 이미 추진위 승인을 받은 곳들도 4년 기간을 주고 그때까지 조합설립을 하도록 했다. 이 규정이 2016년 3월 2일에 시행됐기 때문에 ‘4년 기간’을 적용, 2020년 3월 2일 이후 일몰제가 적용된다. 

현행 도정법 부칙 제5조 제3항에 따르면 “(추진위 일몰제) 개정규정은 2012년 1월 31일 이전에 정비계획이 수립된 정비구역에서 승인된 추진위원회에도 적용한다”며 일몰제 적용 시점에 대해서는 “이 경우 (중략) 법률 제13508호 도정법 일부개정법률의 시행일인 2016년 3월 2일부터 4년으로 본다”고 규정했다. 

따라서 38개 구역의 추진위원회가 일몰제 적용을 피하기 위해서는 내년 3월 2일 전까지 조합설립인가를 신청해야 한다. 

서울시 관계자는 “일몰제는 구역 주민의 자발적인 선택을 이끌기 위해 마련한 제도”라며 “적용 시점이 도래하기 전 개발 찬반에 관한 주민협의를 이끌어낼 수 있도록 일몰제 적용 대상임을 적극적으로 알릴 계획”이라고 말했다.

▲주요 단지들 비상…사업중단 검토 사업장도

일몰제 기한이 1년 안팎으로 다가오자 강남권의 핵심 단지들은 향후 사업방향을 놓고 갑론을박을 벌이고 있다. 

압구정특별3구역의 경우 입주자대표회의 측에서 추진 중단 여부를 묻는 설문조사에 들어간 것으로 알려졌다. 아직 압구정 지구단위계획 결정이 되지 않고, 재건축초과이익환수제 등 규제가 강해 사업중단이 필요하다는 것이다. 재건축추진위 측에서는 법적 효력이 없다며 반발하고 있는 상태다. 

사업촉진의 기회로 활용하려는 움직임도 나타난다. 성수전략2지구에서는 조합설립을 위한 동의율 높이기에 나서고 있다. 인근 1, 3, 4지구 재개발조합에서도 적극 지원하고 있다. 50층이 허용된 곳이라는 점에서 성수지구 내 구역해제 현장을 만들지 않기 위한 전략이다.  

▲전문가들 “구역해제 시 사실상 재추진 불가능…사업 계속 추진해야”

정비사업 전문가들은 정비구역에서 해제되면 다시 정비구역을 지정해 사업을 재개하는 게 불가능하기 때문에 구역해제가 되지 않도록 해야 한다고 조언했다. 특히 단독주택 재건축 구역의 타격이 적지 않을 것이란 지적이다. 단독주택 재건축 방식은 2012년 폐지됐기 때문에 다시 사업을 추진하려면 가로주택정비사업으로 방향을 틀어야 한다. 

가로주택정비사업은 소규모 재건축사업의 일종으로 면적 1만㎡ 미만, 주택 20가구 이상이면서 도로로 둘러싸인 노후 지역을 대상으로 진행한다. 하지만 재건축보다 주거환경 개선 효과가 적어 활성화되지 못하고 있다.

공동주택 재건축사업의 재추진도 최근 강화된 규제로 인해 손해가 막심해진다. 아파트의 경우 지난해 3월 강화된 안전진단을 적용받아 안전진단 통과가 어려운 상태다. 

재개발은 재건축보다 더욱 재추진이 어렵다는 관측이다. 구역해제 후 우후죽순 들어서는 신축 건물로 인해 자칫 노후·불량건축물 비율 등의 구역지정 요건을 맞추기 어려워질 수 있기 때문이다. 

한 업계 관계자는 “서울시가 기존 정비구역의 70%를 해제하려 한다는 소문이 돌았는데 전혀 근거가 없는 이야기가 아닌 것 같다”며 “한 번 해제되면 강화된 규정을 적용받게 돼 사업 추진이 불가능해질 수 있다는 점을 주지하고 지속적으로 사업을 추진해 나가는 게 좋다”고 말했다.



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