[하우징헤럴드=유재관 법무사] A재개발조합의 조합원인 B는 1개의 주택과 상가를 소유하고 있는데, 조합은 관리처분계획상 조합원 B에게 아파트와 상가라는 2개의 분양권을 주었다.
그런데 B는 주택분에 대하여는 분양계약을 체결하고 상가분은 분양권을 포기하여 분양계약을 체결하지 않은 경우 정관에 따라 상가분양권에 대하여는 현금청산대상자로 인정할 수 있는지 여부에 대한 서울고등법원의 판결을 분석해 본다.
1. 도시정비법의 규정
분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제73조의 현금청산 대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실하며, 이는 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에게 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 조합정관에 따라 현금청산자가 된 조합원 또는 마찬가지이다.
사업시행자는 도시정비법 제86조(이전고시)에 따라 준공인가의 고시가 있은 때에 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다(제54제 제1항).
이때 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 한다(제89조).
2. 쟁점 및 원고의 주장
이 사건의 쟁점은 조합원 B가 도시정비법 제73조에 따라 현금청산을 받을 대상자인지, 아니면 같은 법 제89조에 따라 청산금을 지급하거나 납부할 대상자인지 여부이다.
원고 B는 도시정비법령이나 정관은 주택과 상가 모두를 소유한 조합원이 그 중 하나에 대해서는 현금으로 청산받고 나머지에 대하여는 신축건물을 분양받는 것을 금지하는 규정을 두지 있지 아니하므로 조합원의 지위와 현금청산 대상자의 지위가 양립할 수 있다며 따라서 정관 제44조에 따라 상가분양권에 관하여는 현금청산자로 인정되어야 한다고 주장한다.
3. 조합원지위와 현금청산자 지위의 법률상 양립가능여부
B가 조합원으로서 분양신청을 했고, 이에 따라 관리처분계획상 아파트 및 상가분양대상자로 확정되었으며, 그 중 아파트에 관해 이미 조합원 분양계약까지 체결함으로써 B는 조합원에 해당함이 명백하다. 그러므로 조합원으로서의 지위를 상실함을 전제로 하는 현금청산 대상자의 지위에 있다고는 볼 수 없다. 아래에서 든 사정에 비추어 보면 B의 주장은 받아들일 수 없다.
① 조합 정관 제9조 제3항에서는 동일인이 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 소유하는 경우에는 그 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다고 규정해, 동일인에게 복수의 조합원 지위를 허용하지 아니하고 있다.
② 만일 복수의 분양권을 가진 조합원이 조합원의 지위를 유지하면서 주택 및 상가 중 어느 하나에 대한 분양권을 포기해 청산절차 전에 현금으로 청산받을 수 있도록 허용한다면, 분양시장 환경 여하에 따라 자신의 이익을 반영할 수 있는 기회를 가지게 되어 단수의 분양권을 가진 조합원에 비하여 부당한 우월적 지위를 향유하는 셈이 된다.
③ 상가 분양은 원칙적으로 권리가액에서 아파트 분양가액을 공제한 잔여권리가액 범위 내에서 이루어지는데, 만일 아파트를 분양받은 B에 대해 상가에 관한 현금청산을 허용하게 되면 실질적으로 자신들이 기존에 소유하던 토지등에 대한 권리가액 일부를 이전고시 이전에 미리 지급받는 셈이 된다. 이는 이전고시 이후에야 도시정비법 제89조의 청산금을 지급받게 되는 조합원에 비하여 부당하게 우월적인 대우를 받는 것이다.
④ 아파트를 이미 분양받은 B의 경우 협의 또는 수용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 그 밖의 권리가 존재하지 아니하고, 오로지 잔여권리가액만이 남아 있을 뿐이다.
