재개발사업시 무허가건축물과 주거이전비
재개발사업시 무허가건축물과 주거이전비
주거용으로 사용된 무허가건축물 거주 세입자는 보상
근린생활시설 건축물 임차해 일부를 주거용으로 변경한 경우 보상안돼
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2019.05.13 09:37
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[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법)과 같은 법 시행규칙은 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 소유자와 일정기간 거주요건을 충족한 세입자에게 소정의 주거이전비를 보상하도록 하고 있다.

그런데 무허가건축물의 경우에도 주거이전비가 보상되어야 하는가?

우선 공익사업법 시행규칙 제24조에 비추어, 주거이전비 보상 여부가 문제되는 무허가건축물은 건축법 등 관계법령에 의한 허가 및 신고를 하지 않고 건축 또는 용도변경한 건축물을 의미한다.

그리고 공익사업법 시행규칙 제54조 제1항이 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다라고 규정하고 있다.

그러므로 무허가건축물 소유자의 경우에는 소유요건, 거주요건 등의 요건을 충족했다고 하더라도 주거이전비가 지급될 수 없다고 할 것이다.

그런데 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항은 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다라고 규정하고 있다.

그러므로 무허가건축물 등이라고 하더라도 이 건축물에 입주해 거주한 세입자는 주거이전비 보상대상자가 될 수 있다.

따라서 무허가건축물 등이라고 하더라도 기존에 주거용으로 사용되어 온 무허가건축물 등에 입주해 일정기간 거주한 세입자는 주거이전비를 보상받을 수 있다.

그런데 공부상 용도가 근린생활시설인 건축물을 임차해서 해당 건축물을 식당 등 영업시설, 즉 근린생활시설 용도로 사용하다가 그 건축물의 전부 또는 일부를 임의로 주거용으로 용도를 변경해 거주한 자도 주거이전비를 보상받을 수 있을까?

이에 대해 대법원은 2013.5.23 선고 201211072 판결을 통해 공부상 주거용 용도가 아닌 건축물을 허가신고 등의 적법한 절차 없이 임의로 주거용으로 용도를 변경해 사용한 경우 그 건축물은 원칙적으로 주거이전비 보상 대상이 되는 주거용 건축물로는 볼 수 없고, 이는 단지 무허가건축물 등에 해당해 예외적으로 그 건축물에 입주한 세입자가 주거이전비 보상 대상자로 될 수 있을 뿐이다.

나아가 구법 시행규칙 제54조 제2항 단서가 주거이전비 보상 대상자로 정하는 무허가건축물 등에 입주한 세입자는 기존에 주거용으로 사용되어 온 무허가건축물 등에 입주해 일정기간 거주한 세입자를 의미하고, 공부상 주거용 용도가 아닌 건축물을 임차한 후 임의로 주거용으로 용도를 변경해 거주한 세입자는 이에 해당한다고 할 수 없다라고 하여 기존에 주거용으로 사용되고 있지 않던 무허가건축물 등을 임차한 후 임의로 주거용으로 용도를 변경해 사용한 경우에는 주거이전비 보상 대상에서 제외된다고 판시한 바 있다.

따라서 예컨대 공부상 용도가 근린생활시설인 건축물을 임차해 영업을 하고 이 영업에 대해 영업보상까지 받은 자가, 자신이 임차한 건축물의 일부를 임차 후 주거용으로 변경해 거주하고 있었음을 주장하며 주거이전비의 지급을 구할 경우에 사업시행자는 이 자에 대해 주거이전비를 지급할 의무가 없다.

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