1. 조합원 분양신청을 구체적인 타입별로 받아야하나
[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 재건축·재개발로 신축되는 아파트는 같은 면적이더라도 타입이 다른 경우가 많다. 즉 같은 85㎡라고 하더라도 방의 구조, 배치, 남향인지 여부 등에 따라 A타입, B타입 등으로 나뉜다.
이 경우 분양신청은 85㎡내의 A타입, B탑입 등 매우 구체적인 구별에 따라 달리 받아야 하는지, 아니면 같은 면적끼리는 뭉뚱그려서 그냥 85㎡형으로 일괄적으로 받은 다음 나중에 분양계약 체결시에 구체적인 타입에 대해 이를 추첨하거나 하는 등으로 따로 정할 수 있는지가 문제된다.
2. 분양신청에 관한 도시정비법의 규정 내용
도시정비법은 분양신청시 토지등소유자에게 통지해야할 사항으로 제72조에서 ①분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ②분양대상자별 분담금의 추산액, ③분양신청기간 및 대통령령으로 정하는 사항을 규정하고 있다. 이에 따라 동법 시행령 제59조 제1항에서는 위 사항에 더하여 ④사업시행인가의 내용, ⑤ 정비사업의 종류 ‧ 명칭 및 정비구역의 위치 ‧ 면적, ⑥분양신청기간 및 장소, ⑦분양대상 대지 또는 건축물의 내역, ⑧분양신청자격, ⑨분양신청방법(동항 제6호) 등을 규정하고 있다.
위와 같은 규정 외에는 도시정비법 및 동 시행령에 분양신청방법의 설정에 대한 구체적인 지침이 없어, 분양신청방법의 기준을 어떻게 정해야 할지 논란이 있을 수 있다.
3. 평형별로 받아도 무방
도시정비법의 규정내용을 종합적으로 검토해 본다면 조합원 분양신청과 관련해 ‘타입별’이 아닌 ‘단순 평형별’로 분양신청을 받는다 하더라도, 도시정비법을 비롯한 법령에 위반되지는 아니할 것이라고 판단된다. 즉 타입별로 분양신청을 받아도 되고, 면적기준인 평형별로 뭉뚱그려서 받아도 된다고 본다.
그 논거로는, ① 분양신청의 현황 및 내역은 관리처분계획 및 그 분양설계의 수립 기준이 되는 점(도시정비법 제76조 제1항 제5호, 제74조 제1항 본문 참조), ② 최초 관리처분계획의 수립 시부터 특정 조합원이 특정 동‧호수를 곧바로 분양받을 구체적인 권리를 부여받는다고 볼 수는 없고, 관리처분계획 수립 후 따로 동‧호수 추첨 절차 등에 의해 구체적인 분양예정대지의 배정이 예정되어 있는 점, ③ 분양신청방법의 기준에 관하여는 법령에 명시적인 규정이 없어 조합에게 상당한 재량권이 부여된다고 볼 여지가 있는 점 등을 들 수 있다.
즉, 분양신청방법은 사업시행자가 법령에 따른 관리처분계획을 수립하기 족할 정도로 설정되고, 분양신청을 행할 조합원의 예측가능성을 중대하게 침해하지 않는다면, 특별한 하자가 없다고 보여 진다.
다시 말하자면 ①분양신청을 받을 때에 반드시 법령상 평형 타입별로 받거나 혹은 평형별로 받아야 할 것이 법령으로 정해져 있지는 아니하고, ②평형 타입별 분양신청 내지 평형별 분양신청을 받아 추후 동‧호수 추첨절차를 거칠 것을 전제로 한다면 어느 쪽으로든 관리처분계획을 수립하기에 적절할 것으로 보이는 바, 평형 타입별이 아닌 평형별로 분양신청을 받는다 하더라도, 도시정비법을 비롯한 법령에 위반되지는 않는다 할 것이다.
실제 조합들의 분양신청 사례들을 조사해 보면 평형 타입별로 분양신청을 받는 경우와 평형별 분양신청을 받는 경우가 모두 존재하는 것으로 보인다. 만일 구체적인 평형 타입별로 분양신청을 받을 경우라면 방 배치와 방향이 좋은 특정 타입으로 분양신청이 집중될 수 있으므로, 이에 따른 경합 및 추첨 시 탈락자의 처리 방안을 미리 수립해 두어야 한다.
4. 분양계약 체결시 청산자 발생의 가능성
다만 평형의 특정 타입을 원하는 조합원들이 다수일 경우라면, 동‧호수추첨 절차에 가서 원하는 타입의 평형을 배정받지 못할 경우 분양계약을 체결하지 아니할 수도 있다. 따라서 동‧호수추첨 단계에서 원하는 타입을 취하지 못한 조합원이 많을 경우에는 다수의 청산자가 발생할 가능성을 배제할 수 없는 것이다.
5. 분양신청 방법에 대하여 미리 총회의결을 받아 두어야 하는가
평형Type별로 분양신청 받을 것인지, 아니면 평형별로 분양신청을 받을 것인지는 관리처분계획을 수립하여 확정될 내용이므로, 분양신청 당시 별도로 미리 총회결의를 받아서 그 방법을 결정할 필요까지는 없다.
