정비사업 관련 증여세 줄이는 방안
정비사업 관련 증여세 줄이는 방안
  • 이우진 / 세무법인이레 대표세무사
  • 승인 2019.05.09 12:58
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Q. 서울 서초구 방배동 소재 재건축아파트 조합원입니다. 저는 방배2동에 대지 50평, 건물 16평 단독주택과 잠실에 33평형 아파트를 가진 2주택자로서 종부세를 내고 있습니다.

그래서 종부세를 피할 요량으로 재건축 분양신청은 25평형으로 했고, 이것을 제 처 명의로 증여하고자 마음먹고 증여시기를 가늠하고 있는 중입니다. 그 시기는‘분양권’으로 넘어갔을 때가 증여세가 적게 나오는지요? 

 

A. 다음과 같은 방안을 검토하여 보시기 바랍니다.

첫째, 종부세는 부부합산이 안되고 일인별로 과세되므로 2개 중에 하나를 배우자에게 증여하는 방안입니다.

배우자간 증여세 비과세 조건인 6억원 내외의 주택을 증여하는 경우입니다(10년 이내 증여사실이 없다고 간주함).

 6억원이 초과된다면 초과금액의 일정액은 과세대상이 됩니다. 그리고 재건축의 경우 관리처분 후에 증여할 경우 꼭 유리하다고 볼 수 없습니다.

단독주택인 경우 관리처분 전에는 주택 공시가액으로, 관리처분인가 후에는 조합에서 평가한 권리가액에 프리미엄을 합한 금액이 증여가액이 되기 때문입니다.

다만 이 경우에도 등기이전에 따른 취득세 부담이 있는데 공시가액의 3.5%입니다. 공시가격이 6억원인 경우 약 2천만원의 취득세 등 등기이전 수수료가 부담되어야 합니다.

따라서 1년에 종부세가 2개 주택에 합산되어 약 200만원 부과된다고 가정하면 장래 10년간 부담할 종부세를 등기이전비용으로 부담해야 하므로 이 또한 고려해볼 사항입니다.

둘째, 2개중 1개 주택에 대해 임대사업자 등록을 하고, 1개는 주거용(2년이상 거주요건)으로 사용한다면 종부세 합산과세도 피하고 추가등기 이전비용도 부담하지 않아도 되는 방안도 검토해보아야 할 것입니다.

다만, 임대주택은 6억원 이하이고 5년 이상 임대하는 전제조건이 있습니다.  부동산과 관련된 세금은 보유기간 동안 지금 부과되는 재산세나 종부세와 나중에 양도할 경우에는 양도세 또는 먼 훗날 상속이 발행할 경우에는 상속세 부과대상이 되므로 종합적으로 장기적 관점에서 여러 가지 사항을 고려해서 판단하실 것을 권합니다.


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