시장환경의 변화와 재개발 재건축사업의 적절한 대응
시장환경의 변화와 재개발 재건축사업의 적절한 대응
  • 박순신 / (주)이너시티 대표이사
  • 승인 2019.05.22 17:31
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[하우징헤럴드=박순신 대표] 국토교통부는 서울과 일부 수도권의 집값 안정을 위한 대책의 일환으로 약 30만호의 주택을 공급하는 3기신도시 건설계획을 발표했다. 지난 몇 년동안 우리 사회에서는 주택에 대한 여러 가지 담론들이 제기되었다. 주택가격이 더 이상이 오르지 않을 것 같다. 인구가 줄어드는 데 주택의 신규공급은 필요 없다. 재개발사업은 주거환경이 좋지 않다 등등이다.

이런 맥락으로 재개발사업의 추진보다는 도시를 관리하고 보전하는 것이 더 중요한 것이라는 인식이 확산되었다. 그동안의 주택에 대한 여러 담론들에 대한 정책적인 대안으로 도시재생사업이 부상했다.

도시재생사업으로는 도심내 주택을 공급하는데 한계가 있다는 지적이 꾸준히 있어왔지만, 서울시는 지난 몇 년동안 재개발·재건축사업에 대한 소극적인 행정으로 일관하면서 주택공급측면에서 시장불안을 야기했다. 그리고 주택시장의 공급불안으로 인해 강남을 중심으로 급등한 주택가격의 상승이 걷잡을 없게 되자 문재인 정부는 다시 신도시 조성이라는 극약처방을 내놓았다. 3기 신도시를 통해서 대량의 주택공급이 신규 주택구입 수요를 분산 시킬 수 있을 것이라고 기대한 것이다.

주택시장의 환경은 가격 급등에서 규제강화, 그리고 3기신도시 조성이라는 과정으로 이어지고 있다. 국내 주택시장과는 무관하게 국제적인 경제여건도 큰 변동을 보일 가능성이 점점 높아지고 있다는 징후가 많아지고 있다. 그 중에서 우리가 체감할 수 있는 것이 국내경제 성장률의 둔화다. 1/4분기 경제성장률이 마이너스를 기록했다는 뉴스가 앞으로에 대한 경제전망을 더욱더 어렵게 보게 되는 준거가 되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 인건비 상승으로 인한 시공사의 공사비 상승, 이로 인한 정비사업 비용의 증가가 지속적으로 나타나고 있는 것도 시장환경의 변화 중에 하나라고 볼 수 있다.

주택시장을 둘러싼 환경의 변화는 거시경제와 주택시장 전반에 부정적인 영향을 끼칠 가능성이 높다. 2008년 국제 금융위기로 촉발된 부동산시장의 침체는 10여년 동안 지속되었으며, 이로 인해 사업성 악화와 정비사업의 중단 같은 갈등이 적지 않았다. 그리고 2년여 정도의 반짝 호황이 가격 급등을 초래하면서 정비사업과 주택시장에 대한 고강도 규제책이 시행되었고, 그와 동시에 거시경제도 부정적인 모습을 보이고 있는 것이 시장침체기의 일반적인 양상이라고 할 만 하다.

주택시장이 부정적으로 바뀌면 나타나는 결과는 분양가격의 하락과 미분양의 증가다. 분양가의 하락은 토지등소유자의 부담금을 증가시킬 수 있는 요인이고, 미분양의 증가는 시공사의 사업참여와 사업추진을 저조하게 만드는 가장 큰 요인이 된다. 시공사가 미분양을 걱정하게 되면 조합에 대한 사업비의 대출중단과 같은 극단적인 선택을 한다는 것을 우리가 몇 년전까지만 해도 보아 오던 일상적인 모습이었다. 분양가격의 하락으로 인한 분담금의 증가는 조합원의 사업에 대한 불만의 증가로 이어지고, 이로 인한 조합내 갈등이 확산되고, 갈등의 확산은 다시 조합의 사업비를 증가시키는 악순환에 빠뜨리는 함정이 된다.

시장환경이 부정적으로 변화하고 있는 시점에서 위험을 줄여가면서 재개발·재건축사업을 추진할 수 있을지 고민해볼 필요가 있다.

우선 사업을 추진함에 있어서 토지등소유자의 불신을 야기하는 조합의 업무처리 방식은 지양해야 한다. 사업에 어려움이 커질수록 토지등소유자의 집행부에 대한 불신은 치명적인 사업의 걸림돌이 될 것이기 때문이다.

또한 사업추진 속도를 적절히 조절할 필요가 있는지 고려해 보아야 한다. 사업 추진이 이미 관리처분단계에 와 있거나 관리처분을 이미 마쳤다면 최대한 신속한 이주와 철거로 분양시기가 늦어지지 않도록 할 필요가 있다. 그러기 위해서는 아직 동의하지 토지등소유자 혹은 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 지속적인 대화와 타협이 소송을 통한 해결보다 비용과 시간을 줄일 수 있다.

만일 아직 관리처분계획 단계까지 이르지 못한 사업구역이라면 인허가 등 업무를 부정적인 주택시장에도 불구하고 수행할 필요가 있다. 그동안의 경험에 의하면 장기간의 시장침체기와 단기간의 회복기의 모습을 보이고 있기 때문에 주택시장이 회복기에 접어 들 무렵에 인허가 업무를 시작하면 너무 늦을 수도 있기 때문이다. 사업추진을 지속적으로 하면서 관리처분과 분양시기를 적절하게 조절하는 방식으로 사업을 이끌어 가는 것이 현명한 방법이다.

3기신도시 조성으로 인한 주택의 대량공급과 재개발·재건축사업에 대한 부정적인 정책과 인식 속에서 정비사업을 하는 것이 어려움이 적지 않을 것이다. 하지만, 도심 내 양질의 주택을 공급하는 것은 우리도시의 경쟁력을 높이게 되고, 쾌적한 주거환경을 요구하는 수요자에게는 중요한 주택공급 수단이어서 정비사업을 아예 포기하거나 제도를 없앨 수 는 없다는 측면에서 투명하고 합리적으로 정비사업을 계속해야만 한다.


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