재개발사업 재가동 동참에 주민들 열기 확산
용적률 311% 적용… 최고 35층 2천100여가구 신축 예정

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 거여·마천뉴타운은 송파구 거여·마천동 일대 104만3천843㎡의 노후 주거지역을 재개발하는 사업이다. 2005년 재개발구역으로 지정되었으나 경기침체와 사업에 반대하는 주민이 늘게 되어 결국 △2013년부터 마천3구역 △2014년 마천1구역 △2014년 마천2구역이 안타깝게도 재개발구역에서 해제되고 말았다.

하지만 다시 기회가 찾아왔다. 인접한 거여동의 사업속도에 비해 느리지만 마천동에도 최근 재개발 움직임이 빠르게 확산되고 있다. 마천3구역이 다시 정비구역으로 지정되었으며, 마천1구역도 재지정 신청을 마치고 결과를 기다리고 있다. 마천2구역은 사업 재추진을 위한 예비 추진위를 만들어 주민 동의를 받는 중이다.

▲구역해제 아픔 딛고 주민들 사업추진 열기 확산

가칭 마천2구역 추진준비위원회는 재개발사업 추진요청서를 72%에 임박하게 받았다. 서울시가 요구하고 있는 75%까지 이제 얼마남지 않았다. 많은 주민들이 마천2구역의 용적률, 단지수, 세대수를 알고 싶어 하는 것으로 전해지고 있다. 개발에 대한 열기가 살아나고 있다는 방증으로 볼 수 있다.

지난해 10월 18일 가칭 마천2구역 재개발사업 추진준비위원회(위원장 김원기)는 주민들의 협조와 호응 속에 송파구청 주거재생과에 678명의 신청서를 접수했다. 총 토지등소유자 약 942명을 기준으로 볼 때 75%인 707명에 30명 정도 모자란 상태다. 그만큼 주민들의 요구가 높아졌고, 신청서 완성이 임박했다는 얘기다.

김 추진준비위원장은 “우리 마천2구역은 2014년 해제된 지역이다. 다시 구역지정 받으려면 토지등소유자 75% 이상의 재개발 찬성요청서를 받아야 한다”며 “인근 롯데건설의 거여2-1과 대림건설의 거여2-2는 하루 다르게 가치가 오르고 있다. 주민들도 우리 마천2구역 재개발의 재가동에 관심이 무척 높아졌으며, 적극 협조해 주고 계시다”고 말했다.

그는 이어서 “소유자 여러분들과 함께 투명하고 공정하게 사업을 추진해 재산가치를 높이고 최고의 명품아파트를 만들겠다”고 말했다.

▲위례신도시 등 주변지역 개발 직접 수혜

서울 동남단에 위치한 위례신도시는 북쪽으로 서울 광진구, 서쪽으로 강남구, 동쪽으로 강동구 및 경기 하남시, 남쪽으로 경기 성남시와 접하고 있다. 강남 지역의 안정적 주택 수급과 서민주택의 안정적 공급이라는 정책 목표를 달성할 수 있도록 미래지향적 주거 도시로 건설할 것을 계획하고 있다. 면적은 678만㎡이며 4만6천여가구 건립에 11만5천명을 수용할 계획이다.

마천2구역을 비롯한 마천1·3·4지구, 거여2-1, 거여2-2지역의 재개발로 마천역이 위례신도시를 통과하는 환승역으로 건설될 경우 시프트적용을 받게 되면 용적률 확대 등으로 토지등소유자에게 많은 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다.

인근의 한 공인중개사는 “지역 주변으로 남한산성과 청량산, 성내천이 어우러져 도심 속 친환경 주거지가 조성되게 됐다. 마천2구역 재개발사업이 재가동된다면 공원과 산책로가 조성되고 남한산성 등산로와 연계되는 친환경도시가 될 것이다“고 전망했다.

▲부동산 업계 개발에 대한 기대감 커

부동산 업계에선 거여·마천동에 거는 기대가 꽤 크다. 서울 강남권에 뉴타운지구가 이곳뿐인 데다 지하철 5호선 역세권이고 위례신도시를 바로 옆에 둔 입지 때문이다.

지난 2012년 7월 정비구역으로 지정됐었다. 그러나 2년 뒤인 2014년 7월 토지 소유자 887명 중 30.21%(268명)이 지정 해제에 동의하면서 사업이 어그러졌다. 마천2구역은 재정비촉진구역 해제에 따라 존치구역으로 환원되었다.

그러나 마천역세권이라는 입지적 요인 때문에 거래금액 또한 재개발 진행 여부와 관계없이 상대적으로 높은 가격에서 형성되고 있다고 한다. 입지가 상대적으로 양호한 대로변 부근, 마천역부근, 마천시장에 가까운 곳들은 대지지분 9평을 기준으로 평당 5천만원을, 지분이 작으면 5천만원 이상을 형성하고 있다.

구역의 한 공인중개사는 “거여2-2구역의 신축아파트가 33평 기준으로 10억원 선을 웃돌고 있다. 마천2구역은 재개발 여부와 별개로 파악해야 한다”며 “현재는 존치구역으로 지정되었지만, 북위례 부터 거여2-1, 거여2-2, 마천4·3·1구역의 개발이 끝나게 되면 마천2구역을 둘러싼 주위가 모두 30층 이상의 고층 아파트로 탈바꿈 할 것이다”고 예상했다.

그는 이어서 “설령 재개발이 안되더라도 마천2구역은 마천역세권이라는 것 하나만으로도 충분한 가치를 가진다”고 말했다. 주변의 개발이 완료되면 마천2구역만 현재 상태대로 내버려 둘 수가 없는 것이다.

예전의 군부대 앞길부터 마천역 부근까지의 도로를 따라 준주거지역으로 변경되었고 마천역 인근은 지구단위계획까지 잡혀 있어서 개발에 대한 기대감은 점점 더 높아지고 있다.

▲무분별한 신축과 분양권에 대한 유혹 경계해야

부작용에 대한 우려도 높다. 보상을 목적으로 한 무분별한 신축행위가 그것 중 하나다. 하지만 신축빌라에 대한 아파트 입주권이 없을 수 있다.

최근 서울시 주거재생과에서는 송파구에 “구역이 해제된 마천2구역과 존치관리구역으로 지정된 거여새마을지역, 마천성당지역의 경우 향후 외부여건(부동산 경기 등)이 변동하여 재개발이나 재건축으로 다시 사업을 추진할 경우, ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 제33조에 의거 권리산정 기준일 이후에 이루어진 토지분할 및 건축허가를 통하여 단독주택, 다가구주택을 다세대주택 등 공동주택으로 전환한 경우에는 다세대 등 공동주택 전체를 1세대로 간주하여 주택 등 건축물을 분양받을 권리가 주어짐을 알려드리오니, 이 점을 분양받는 분들에게 안내하여 선의의 피해자가 발생하지 않도록 반드시 알려주시기 바랍니다”라고 피해를 예방하기 위해 공문을 보냈다. 마천2구역의 권리산정일은 2006년 10월 19일이다.

▲마천2구역 재개발사업은

구역이 해제되기 전 고시내용으로 보면 마천2구역 재개발사업은 서울시 송파구 마천동 183번지 일대 약 9만㎡를 개발하는 사업으로 사업이 추진되면 용적률 311%를 적용해 최고35층 아파트 총 2천100여가구가 들어설 예정이다.

마천2구역은 5호선 마천역, 거여역과 위례선이 통과하는 트리플 역세권이다. 우수한 사업성과 역세권, 자연환경까지 3박자를 두루 갖춘 곳이다. 도보로 5분이 채 걸리지 않는 초 역세권에 위치하고 있는 것이다. 남한산성이 바로 앞이고 보인자립고, 보성고, 창덕여고 등 많은 명문학교가 있어 교육환경도 우수하다. 풍부한 생활시설과 의료시설의 이용도 편리해 최적의 주거지로 부상하고 있다.