산정방식·배분 등 분배기준 바로 잡아야
20년 이상 장기보유자 지원 대책도 시급

[하우징헤럴드=문상연기자] 재건축 부담금 예정액을 통보받는 단지가 늘어날수록 산정방식 및 분배기준 등에서 현행 재건축 초과이익환수제의 심각한 문제점이 잇따라 드러나 논란이 되고 있다. 실제 적용 과정에서 기존 산식의 매뉴얼로 재건축 부담금이 부과됐을 경우 과도한 초과이익이 발생하는 것으로 나타나기 때문이다.

나아가 현행 제도에서 해당 단지의 전체 부담금 총액만 계산할 뿐 가장 중요한 조합원 개인별 부담금 분배를 조합에게 떠넘기고 있어 조합원 간 부담금 분담기준·비율을 두고 심각한 갈등이 발생하고 있다는 지적도 나오고 있다. 이에 합리적인 산정 체계가 정착될 수 있도록 제도 보완이 시급한 상황이다.

▲상가조합원 아파트 분양 받으면 ‘부담금 폭탄’

현행 재건축 초과이익환수제도에서 드러난 심각한 문제점 중 하나는 아파트를 분양받는 상가소유 조합원들에게 과도한 초과이익이 계산된다는 점이다. 

재건축 초과이익환수제는 주택을 대상으로 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익에 대해 부담금을 부과해 환수하는 제도다. 재건축 부담금 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액에서 추진위 승인 당시 주택의 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분 등을 뺀 금액으로, 초과이익이 조합원 1인당 평균 3천만원을 초과할 경우 최고 50%의 부담금을 부과한다.

주택만 해당이 되는 제도로 상가는 재건축 초과이익환수제의 적용대상이 아니다. 하지만 재건축사업 시 상가를 소유한 조합원의 경우에도 정관에서 정한 바에 따라 아파트를 분양받는 경우가 있다. 이때 현행 제도에 따르면 해당 조합원은 엄청난 초과이익이 발생하는 것으로 계산된다. 기존 상가를 보유했기 때문에 개시시점의 주택 가격이 존재하지 않기 때문이다.

실제로 문정동136번지 일대 재건축사업의 경우 지난해 송파구청으로부터 통보받은 재건축 부담금 예상액은 총 505억4천만원으로 1인당 평균 약 5천796만원이다. 이에 따라 조합은 조합원의 개시시점의 공시가격, 추가분담금, 종후자산 등을 종합적으로 고려해 재건축부담금 예정액을 개인별로 분배했다.

그 결과 조합원별로 내야 할 부담금이 적게는 2천만원대에서 많게는 2억원 후반까지 큰 차이를 보였다. 특히 상가를 소유한 조합원들의 경우 대부분 수억원의 재건축 부담금이 발생한다는 계산이 나왔다. 

문정동136 재건축사업의 한 조합원은 “상가주택를 소유하고 있는데 재건축부담금 예정액이 약 3억원 가량 발생한다”며 “비슷한 규모의 주택을 보유한 조합원의 경우 부담금은 약 2천만원에 불과했다”고 말했다.

이에 대해 국토부 관계자는 “재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 주택가격만 반영돼 부담금이 부과되는 게 맞다”며 “현행법에서는 부담금의 총액을 계산할 뿐 조합원 간 분배 문제는 따로 규정하고 있지 않아 조합이 알아서 해결해야 된다”고 선을 그었다. 

업계에서는 현행 재건축 초과이익환수제도가 상가와 주택을 모두 포함하고 있는 재건축사업의 본질조차 무시한 무책임한 답변이라고 지적했다. 나아가 현행 제도가 가장 중요한 조합원 개인별 부담금 분배에 대한 기준을 정하지 않아 실제 부과 과정에서 조합과 조합원 간 줄 소송으로 이어질 수밖에 없다는 지적도 제기되고 있다.

재건축 부담금을 납부할 의무가 있는 조합은 관리처분계획에 조합원별 부담금 분담기준과 비율 등을 명시해야 한다. 하지만 법으로 정해진 개별 분배 기준이 없다보니 조합이 관리처분계획을 수립하는 과정에서 개인별 분배 문제로 큰 내홍을 겪게 되면서 관리처분계획 수립 자체가 힘들어질  것이라는 지적이다.

법무법인 인본 김종규 대표변호사는 “가장 중요한 조합원 개별 분배 기준이 마련되지 않았기 때문에 분배 과정에서 많은 소송과 분쟁이 발생할 수밖에 없다”며 “조합원 개별 분배 기준이 마련되지 않는 한 현행 초과이익환수제는 재건축사업 자체를 가로막는 규제책에 불과하다는 오명을 씻을 수 없을 것”이라고 말했다.

▲장기보유자·실수요자 등에 대한 구제방안 마련해야

재건축 초과이익환수제가 재건축 이익에 대해 부담금을 부과함으로써 주택가격 급등과 투기를 방지하기 위해 도입된 만큼 실수요자를 위한 구제방안 마련이 시급하다는 지적도 지속 제기되고 있다.

재건축을 통한 개발이익 취득을 목적으로 노후·불량건축물을 매입하는 투기적 수요자와 달리 장기보유자 등 실수요자는 경제적 이익 실현보다 주거환경개선을 주된 목적하고 있기 때문에 투기수요자와 동일한 기준을 적용해 재건축 부담금을 부과하는 것은 형평성에 맞지 않다는 주장이다.

특히, 장기보유자가 1주택소유자이면서 실업자나 은퇴한 노년층인 경우 재건축 부담금을 납부하기 위한 자금조달에도 어려움을 많다는 지적이다. 나아가 최악의 경우 부담금 납부를 위해 해당 주택을 매각해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 이런 실수요자들을 보호할 감면제도를 도입해야 한다는 주장이다. 

강남구 대치동 은마아파트의 한 조합원은 “수억원의 부담금을 내려면 40년 동안 살아온 집을 팔고 나갈 수밖에 없는 상황”이라며 “재건축단지에 살고 있다는 이유만으로 투기세력으로 간주해 엄청난 금액을 입주 후 얼마 안 되는 기간 안에 납부하라고 하는데 이는 투기세력이 아닌 원주민을 고향에서 내쫓는 모순된 제도”라고 말했다.

업계에서는 실수요자를 보호하기 위해 1주택자와 20년 이상 장기보유자는 재건축 부담금을 감면해주는 방안을 제시하고 있다.

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “현행 소득세법에서는 국민주거생활의 안정을 위해 일정요건을 갖춘 1가구 1주택에 대해서는 보유기간 동안에 발생한 이익에 대한 소득에 대해 비과세하고 있다”며 “1주택자와 20년 이상 장기 소유한 조합원의 경우 재건축 부담금을 감면해주는 방안이 필요하다”고 말했다.