재건축 초과이익환수 개시시점, ‘조합설립일’로 변경해야
재건축 초과이익환수 개시시점, ‘조합설립일’로 변경해야
  • 문상연 기자
  • 승인 2019.06.05 14:18
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[하우징헤럴드=문상연기자] 추진위원회 설립 승인일을 기준으로 하고 있는 현행 재건축 초과이익환수제도의 개시시점에 대해 개선 요구가 빗발치고 있다. 개시시점을 추진위 설립일로 하고 있어 실제 개발 행위가 없는 기간도 포함돼 과도한 초과이익이 발생하게 된다는 지적이다.

이에 사업 추진계획이 사실상 확정되는 조합설립일 혹은 사업시행인가일 등으로 개시시점 기준을 변경해야 된다는 주장이다. 

현행 재건축 부담금은 준공인가일(종료시점) 조합원 주택 공시가격에서 개시시점 기준 공시가격을 뺀 금액을 기초로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 누진과세율을 적용해 최대 50%의 부담금을 부과한다.

이때 개시시점은 재건축사업을 위해 최초로 구성된 추진위원회가 승인된 날로 하며 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우 부과종료시점으로부터 역산해 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 한다.

이에 개발 행위가 없는 상태에서 단순히 시간이 흘러 공시가가 오른 경우 등도 개발 이익으로 간주될 가능성이 커 개시시점을 실제 사업이 확정되는 시점인 최초 조합설립일로 변경해야 해야 한다는 지적이 나오고 있다.

재건축사업은 사업시행 주체인 조합설립 이후에 사업시행계획 수립 등의 절차를 거쳐 계획이 구체화되고 사업추진이 본격화되기 때문에 이를 개시시점으로 변경해야 한다는 주장이다.

재건축 조합설립추진위원회는 토지등소유자로부터 동의서를 접수하고 조합 정관의 초안을 작성하며, 조합 설립을 위한 창립총회를 개최하는 등 재건축사업의 시행보다는 재건축사업의 시행주체인 조합을 설립하기 위해 필요한 절차를 진행하는 조직에 불과하다는 지적이다.  

정비업계 관계자는 “재건축사업 초기에는 지연되는 경우가 많아 실제 개발행위가 이뤄지지 않은 추진위 승인일처럼 초기부터 개발이익을 산정하는 것은 적절치 못하다”며 “본격적으로 사업이 시작되는 ‘최초 조합설립인가일’이나 ‘사업시행인가일’ 등으로 기준을 바꿀 필요가 있다”고 말했다.

한편, 재건축사업 시행 방식인 신탁방식과도 형평성에 어긋난다는 지적이다. 조합방식으로 추진되는 재건축사업의 경우 개시시점이 추진위원회 설립일인 반면, 신탁사가 사업시행자가 되는 신탁방식의 경우 조합설립에 준하는 75%의 동의가 필요한 사업시행자 지정일이 기준이기 때문이다. 사업방식에 따라 발생하는 초과이익에 차이가 난다는 지적이다. 

재건축조합 관계자는 “조합방식은 주민 동의 50%를 필요로하는 추진위원회 설립일로부터 초과이익을 계산하도록 하면서 신탁방식은 주민동의 75%가 필요한 조합설립시점인 사업시행자 지정일로 하고 있어 사업추진 방식에 따라 재건축 부담금이 큰 차이가 나게되는 구조”라며 “형평성을 따져보더라도 현행 재건축 초과이익환수제의 개시시점을 조합설립일로 변경해야 한다”고 말했다.



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