상업·근린생활시설 등 공동택지로 편입
정비계획 변경 통해 5,100가구로 확대 신축
분양물량 늘려 조합원 분담금 대폭 낮춰

[하우징헤럴드=김병조기자] 경기도 성남시 상대원2구역의 사업시행계획인가가 임박했다. 상대원2구역 주택재개발정비사업조합(조합장 김복진)은 최근 사업시행계획인가(안)을 수립해 성남시 내 실과 협의를 진행하면서 마무리 조율 작업을 진행 중이다. 빠르면 6월 중 사업시행계획인가가 고시될 예정이다.

이로써 성남 구시가지 한 부분을 확 바꿀 ‘성남 뉴타운’ 아파트 단지가 들어선다. ‘성남 뉴타운’은 최근 성남 구시가지가 전체적으로 재개발사업을 진행하면서 사실상 뉴타운 규모의 주거환경 개선이 이뤄지고 있음을 빗대 업계에서 붙인 별칭이다. 성남 뉴타운 지역을 빛낼 5천100가구의 상대원2구역이 착공 단계에 한 걸음 더 가까이 다가가고 있다.

▲정비계획 변경 통해 아파트 물량 4천776가구 → 5천100가구로 증가

상대원2구역의 사업추진이 본격적인 탄력을 받고 있는 가운데 정비계획 변경을 통한 사업성 향상 아이디어가 주목받고 있다. 조합이 적극적으로 정비계획 변경을 추진해 사업성을 향상시켰기 때문이다. 정비계획 안에 계획돼 있던 상업용지를 없애고, 근린생활시설용지를 대폭 감축시키는 대신 공동주택용지 면적을 증가시켜 분양 수익성을 향상시킨 사례다.

무엇보다 상업용지를 없애고, 근린생활시설 부지를 대폭 감축시킴으로써 아파트 분양 물량을 증가시켜 향후 조합원 분담금을 낮출 수 있는 행정적 토대를 마련했다. 아울러 상가 미분양 리스크를 없애 시공사 참여를 독려했다. 상가 미분양은 곧 조합이 시공자에게 지급할 공사비 잔금 납부가 상당기간 미뤄진다는 뜻으로, 상가 미분양 가능성이 높으면 시공사들은 사업 참여를 주저하는 게 일반적이다.

특히 이 과정에서 상업용지와 근린생활시설 부지의 삭제는 이들 부지를 감싸고 있는 도로 부지 또한 필요없게 만들어 공동주택 용지에 포함시키게 됨으로써 재개발 사업성을 더욱 높일 수 있는 결과를 이끌어냈다.

이 같은 성과를 이끌어낼 수 있었던 것은 조합과 전문 협력업체의 협조 때문이다. 조합은 일찍이 상가 규모 축소의 필요성을 감지하고, 2016년 초 도시계획 전문업체인 이너시티와 계약을 체결, 보다 전문적이고 효과적인 정비계획 변경 절차에 돌입한 이후 1년4개월의 노력 끝에 지난해 1월 이 같은 결실을 거뒀다.

실제로 지난해 1월 성남시는 상대원2구역 주택재개발사업의 정비계획 변경 고시를 완료했다. 고시 내용에 따르면 기존에 5천771㎡로 예정돼 있던 상업용지를 아예 없애고, 근린생활시설용지는 기존 5천294㎡에서 무려 4천963.4㎡를 줄여 330.6(약 100평)㎡ 정도만 남겼다. 아울러 반드시 필요하지 않은 도로·공원 등 기반시설용지 면적도 축소를 검토해 1만㎡ 정도를 줄이되, 이렇게 줄여진 면적은 모두 다 공동주택 용지로 변환시켜 대지면적을 확대시켰다.

공동주택용지의 경우 종전에 15만4천544㎡로 돼 있는 것을 2만2천544.8㎡를 더 늘려 총 17만7천88.8㎡로 변경해 아파트 건립 가구수를 늘렸다. 이에 따라 아파트 신축 물량은 기존 4천776가구에서 5천100가구로 324가구 증가했다.

성남시는 고시 당시 정비계획 변경 사유에 대해 “상대원2구역 재개발사업의 원활한 추진을 위해 정비게획의 토지효용 증대를 도모하기 위한 것”이라며 “상업 및 근생시설용지를 공동주택 용지로 편입하고, 정비기반시설 계획을 재수립해 사업성을 개선시키도록 했다”고 밝혔다.

상업용지와 근린생활시설용지를 줄이는 이유는 최근 자동차를 소유한 아파트 입주민들의 쇼핑 패턴의 변화를 읽었기 때문이다. 아파트 입주민들의 소비 패턴은 아파트단지 내 상가를 이용하기 보다는 자동차로 10~20분 거리의 대형마트 및 백화점을 이용하는 경우가 많다.

따라서 단지 내 상업용지 및 근린생활시설용지에 상가를 건립해 분양하더라도 팔리지 않을 경우 이에 대한 분양수입 손해는 물론 공실된 상가의 지속적인 관리비 부담도 조합이 떠안아야 한다.

▲조합, 민간 조합방식 도입·상가용지 해결 등 핵심 이슈 줄줄이 해결

이번 정비계획 변경을 토대로 조합의 사업운영 능력은 더욱 빛을 발하고 있다. 2010년 초반만 하더라도 상대원24구역은 성남시와 LH가 손잡고 공공 순환재개발방식의 재개발사업을 추진하면서 사업이 좀처럼 속도를 내지 못했다. LH와 토지등소유자 간 갈등이 발생했고, 그 갈등이 인근 지역으로 퍼지면서 사업악순환은 반복됐다.

해법은 공공 참여 방식이 아닌 민간 방식이었다. 조합은 민간 방식으로 사업 방식을 바꾸는 게 앞장서 왔다.

조합도 민간 조합방식으로의 사업방식 전환을 그동안의 사업추진 과정에서 이룩한 가장 큰 업적으로 꼽는다. 2003년 사업추진을 시작한 후 10년 가까이 성남시에 지속적으로 조합방식의 필요성을 강조한 결과, 2012년 1월 30일을 기준으로 성남시 재개발구역 10여곳이 주민이 사업을 주도할 수 있는 조합방식으로 바뀌었다.

김복진 조합장은 “2003년 재개발사업을 시작한 이래 10년간의 노력 끝에 2012년 민간 조합방식 재개발사업을 추진할 수 있게 됐다”며 “조합을 설립해 주민들이 직접 사업계획을 수립하고, 주민들의 의견을 수렴해 사업을 진행할 수 있게 함으로써 주민들의 이익을 좀 더 많이 확보할 수 있는 제도를 마련했다는 점에서 자부심을 느낀다”고 말했다.

김병조 기자 다른기사 보기