[하우징헤럴드=문상연기자] 재개발·재건축 사업장이 가시밭길을 걷고 있다. 지난해 초과이익환수제, 안전진단 강화, 이주비 대출 규제 등 정비사업 전반에 걸친 정부의 고강도 압박에 이어 최근 정부와 서울시가 재개발·재건축 등 민간 정비사업 전 과정에 개입하겠다고 밝히며 정비구역 일대 주민들의 반발이 점점 거세지고 있다. 본지는 창간 15주년을 맞아 올 상반기 재건축·재개발 정비사업 시장의 핫 이슈를 되짚어 본다.

서울시 재건축 고의 지연에 뿔난 은마·잠실5 주민들

서울시가 부동산가격 상승을 우려해 고의로 재건축사업을 장기간 지연시키자 해당단지 주민들이 울분을 토해냈다. 
노후아파트 주민들은 열악한 주거환경을 개선하기 위해 서울시의 무리한 요구까지 수용했지만, 서울시 도시계획위원회 심의에 수개월이 넘도록 상정조차 하지 못하자 집단 반발로 이어지고 있다. 

서울시 임대주택 강요에 재건축단지들 반발

서울 재건축조합들이 서울시 공공 임대주택 확대 방안에 크게 반발하고 있다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등 재건축사업을 옥죄는 각종 규제들로 사업 추진에 난항을 겪고 있는 가운데 최근 서울시가 정비사업시 기부채납 시설에 공공임대주택을 포함시키라는 지침을 내렸기 때문이다.
서울시는 지난해 말 2022년까지 공공주택 8만가구(공공임대 4만~5만가구)를 공급하겠다고 발표한 바 있다. 

서울 재개발·재건축구역 38곳 ‘일몰제 공포’ 

정비구역 해제 일몰제 공포가 시작됐다. 현재 추진위원회 상태에 있는 현장 중 상당 수가 내년 3월까지 조합설립인가 신청을 하지 못하면 자동적으로 구역이 해제될 예정이다. 이들 추진위는 2012년 1월 30일 이전에 추진위 승인을 받은 ‘오랫동안 사업을 추진해온’ 곳들이다. 이와 함께 2012년 2월 1일 이후부터 현재까지 추진위 승인을 받은 곳들은 2년 이내에 조합설립인가를 신청해야 하는 일반 일몰제를 적용받는다. 

임대주택 매각가 갈등…뉴스테이 정비사업 표류

장기간 정체되고 있는 재건축·재개발 현장들을 활성화시키기 위해 도입된 공공지원민간임대(前 뉴스테이) 연계형 정비사업이 표류를 거듭하면서 속도를 내지 못하고 있다. 사업 초기 뉴스테이 연계형 정비구역으로 지정된 재개발 사업장 곳곳에서 사업기간 지연으로 인한 사업비 증가분을 조합원들이 홀로 떠안아야 해 사업 자체가 무산될 위기에 처한 것. 해당 조합들은 “현 시세에 맞는 매각가격 재협상 등 구제책 마련이 시급하다” 고 주장했다.

서울시, 단지 디자인 등 정비사업 전방위 개입

서울시가 향후 재개발·재건축 사업으로 공급되는 아파트 디자인 등 정비계획 전반을 관리하는 방안을 추진한다. 정비사업 추진 전 시가 사전 공공기획단계를 도입해 단지 디자인과 높이, 배치 등을 포함한 사전 가이드라인을 제시하겠다는 것이다. 
이를 통해 도시 경관을 고려한 건축 디자인 등을 유도하고, 정비사업 기간과 비용을 줄이겠다는 것이 서울시의 입장이다.

재건축·재개발 수의계약 ‘짜고치기’ 성행

빈틈이 드러난 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 대한 개정 요구가 커지고 있다. 기준 시행 이후 수의계약 제도를 악용한 편법 수주행태가 난무하면서 경쟁입찰제도의 취지를 무색하게 하는 부작용이 발생하고 있기 때문이다. 일부 현장에서 기존 입찰보다 더욱 까다로운 조건을 내세워, 입찰에 참여하며 적극적으로 수주의지를 보인 건설사를 배제하고 제3의 건설사와 수의계약을 추진하면서 제도를 악용한 편법 수주 논란이 일고 있다.

서울 재개발사업 손실보상 ‘대수술’

서울시가 재개발, 재건축 등 정비사업 갈등의 주요 원인인 보상제도 개편을 추진한다. 그동안 강제철거 예방대책 등을 통해 제도개선을 지속적으로 해왔지만 구체적인 손실보상에 대한 대책이 마련되지 않아 세입자의 주거권·영업권 보장 논란, 철거 반대시위, 자해 등 극단적인 사고가 지속적으로 발생해왔기 때문이다. 시는 공청회 등 공론화 과정을 거쳐 보상제도 개선방안을 내년 7월에 마련할 예정이다. 

허그(HUG) 보증 독점권 쥐고 분양가 통제

HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제가 도를 넘었다는 지적이 나오며 일반분양을 앞둔 현장들이 들끓고 있다. 독점 공기업이라는 권력을 활용해 상식 밖의 기준을 들이대며 분양가 하락을 강요하고 있다는 것이다. 업계에 따르면 HUG가 분양보증 과정에서 조합 임원들을 대상으로 분양가 조정을 수용한다는 내용의 조합 임원 확약서를 받고 있는 것으로 나타났으며, 조합 관리처분총회 당시 책정된 분양가보다 더 낮게 책정하라고 압박하는 사례도 빈번한 것으로 드러났다.

급조한 ‘아웃소싱요원’ 금지 법안에 시장혼란

시공자 선정 과정에서 홍보요원인 ‘OS(아웃소싱)요원’이 조합원을 방문해 서면동의서를 받을 수 없도록 하는 법안이 추진되면서 과잉입법 논란이 일고 있다. 현재 서면동의서 징구 업무를 맡고 있는 OS요원들의 고용 주체는 건설사가 아닌 조합으로, 이미 현 제도상에서 건설사와 계약한 OS요원들은 서면동의서 징구 업무가 금지돼 있기 때문이다. 이에 도시정비업계는 현실을 제대로 인식하지 못한 입법행위로 시장에 혼란을 초래하고 있다고 지적하고 있다. 

유아교육법 개정안 시행…정비사업장 불똥

구역 내 유치원을 둔 관리처분단계의 재개발·재건축조합들이 내년 2월 이후로 이주시기를 연기해야 하는 난처한 상황에 놓였다. 새로운 유아교육법 시행령 개정안에 따르면 사립유치원 폐원시 폐쇄일자를 ‘매 학년도 말일’로 명시해 학기가 끝나는 2월 전까지는 폐원을 금지토록 했다. 이에 따라 구역 내 사립유치원을 둔 재건축·재개발 단지들의 경우 이주시기가 늦어짐에 따라 각종 사업 추진에 난항을 겪을 전망이다.