창간15주년 기획… 리모델링 제도혁신, 시장변화에 주목하라
창간15주년 기획… 리모델링 제도혁신, 시장변화에 주목하라
1천가구 이상 대단지 줄줄이 착공 대기… 재건축 규제 반사효과
용적률 200%안팎의 중층아파트들도 대거 가세
10년전 노무현 정부때와 비슷… 주민인식도 변화
  • 김병조 기자
  • 승인 2019.06.12 10:36
  • 댓글 0
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대청아파트 리모델링조합의 2017년 정기총회
대청아파트 리모델링조합의 2017년 정기총회

[하우징헤럴드=김병조기자] 올해는 공동주택 리모델링의 도약 여부가 업계의 관심을 모을 전망이다. 주변 주택시장의 여건이 리모델링에 유리하게 조성되고 있어서다. △정부의 재건축 규제 △1천가구 이상의 리모델링 단지 착공 △중충아파트 단지 주민들의 재건축 불가 상황 인식 등의 요인들이 어우러져 리모델링 사업 추진에 나서는 아파트들이 늘 것이라는 분석이 나온다. 

▲정부의 강력한 재건축 규제로 인한 반사효과

먼저 정부가 강력한 재건축 규제 드라이브를 걸면서 리모델링이 다시 시선을 받을 것이라는 관측이 커지고 있다. 아파트 주거환경 개선 방안 중 하나인 재건축이 규제를 받는다는 사실은 또 다른 개선방안인 리모델링을 주목하게 만드는 강력한 요인이다. 

실제로 현 정부가 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’ 전격 시행, 재건축 안전진단 기준 강화, 대출 규제 등의 정책을 밀어붙이면서 사실상 재건축사업이 꽁꽁 묶인 상태다. 재건축 사업을 고민하던 중층아파트 주민들이 과도한 규제를 부담스러워해 재건축의 대안으로 리모델링 사업을 선택할 것이라는 얘기다. 

이 같은 상황은 지금으로부터 10년 전에도 있었다는 점에서 이 같은 관측이 힘을 얻고 있다. 노무현 정부 당시 재건축 규제가 강화되면서 이에 대한 반사효과로 리모델링이 빛을 봤다. 기존 용적률 300% 안팎의 고밀도 중층아파트들의 행렬이 정부의 정책 변경 흐름을 읽고 리모델링을 추진해 현재 개선된 주거환경과 가치 상승을 누리고 있다. 

△영등포구 당산 평화아파트(현 당산 쌍용예가클래식) △청담 청구아파트(현 청담 아이파크) △청담 두산아파트(현 청담 래미안로이뷰) △도곡 동신아파트(도곡 쌍용예가클래식) △대치 우성2차아파트(현 대치 래미안하이스턴) △마포 호수아파트(밤섬 쌍용예가클래식) 등이 이때 성공적으로 사업을 완료시켜 리모델링의 존재를 세간에 알렸다. 

이 때문에 현재의 상황이 10년 전 노무현 정부 당시의 주택시장과 판박이라는 점에서 리모델링 사업의 재도약을 점치는 목소리가 많다.

10년 전 당시에도 노무현 정부는 재건축 규제 차원에서 안전진단 기준 강화, 재건축 초과이익환수에 관한 법률 최초 제정, 종합부동산세제 최초 제정, 조합원 지위양도 금지,  LTV 대출규제 강화 등 강력한 재건축 규제책이 도입돼 많은 중층아파트들의 재건축 사업 접근을 가로막았다. 

▲1천가구 이상 대단지 올해 착공 예정

1천가구 이상의 대단지가 리모델링 착공을 앞두고 있다는 점도 리모델링에 뒷심이 실리는 이유 중 하나다. 올해 하반기에는 경기도 성남 한솔5단지 등 1천가구 이상의 대단지가 이주를 마친 뒤 리모델링 공사에 들어갈 예정이다. 

1천가구 대단지의 리모델링 착공의 의미는 대단지 리모델링의 주거환경 개선 효과를 경험할 수 있다는 점에서 매우 중요한 사건으로 받아들여진다. 

리모델링 전문가들이 안타깝게 생각하는 부분 중 하나가 바로 규모의 한계였다. 준공된 10여 곳의 리모델링 아파트단지들이 대개 300가구 안팎의 소규모 단지였기 때문이다. 소규모 단지는 아파트 주거환경 개선 효과가 크게 드러나지 않아 리모델링의 효과가 상대적으로 평가절하됐다는 분석이다. 

특히 1천가구 이상의 대단지로 입주하는 재건축 아파트 단지와 주거환경 개선 내용이 비교되면서 리모델링 단지에 대한 평가가 박해졌고, 이로 인해 후속 리모델링 단지의 사업추진 역시 뒷심을 잃으며 사실상 침체 상태에 빠졌다는 분석이다. 

이 때문에 1천가구 이상의 리모델링 단지의 최초 준공은 리모델링 업계에서 학수고대하는 핫이슈 중 하나다. 아름다운 단지 내 조경, 넓어진 지하 주차장, 화려한 아파트 동 입면 등의 리모델링 효과가 대규모 단지 속에서 구현됐을 때 제대로 된 평가를 받을 수 있다는 것이다. 

▲주민 인식 변화 “용적률 180% 이상 아파트는 재건축 불가”

주민들의 인식 변화도 중요한 요인이다. 재건축 사업과 리모델링 사업에 대한 정보가 확산되면서 기존 용적률이 180%를 넘는 아파트들은 사실상 재건축사업이 어렵다는 인식이 주민들 사이에서 퍼지고 있다는 점이다. 

업계에서는 일반적으로 용적률 180%를 재건축과 리모델링의 사업방식이 갈리는 기준점으로 본다. 기존 용적률이 180%를 넘게 될 경우 현행 재건축 정비계획상의 용적률 허용 제도에 비춰볼 때 사업성이 없다고 보기 때문이다. 용도지역이 제3종 일반주거지역으로 구분돼 재건축 시 250%까지 가능하다고 하더라도 기준 용적률 제도로 인한 기부채납 및 각종 규제 등으로 인해 채산성이 맞지 않는다는 것이다. 

특히 정부의 재건축 규제 기조가 굳건하다는 점에서 생활의 불편함을 견디며 십수 년 이상의 기간을 기다려 재건축을 하는 것보다는 규제 정도가 낮은 리모델링을 선택해 주거환경개선과 가치 상승을 기대해보자는 쪽으로 의견이 모이고 있다는 것이다. 



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