창간15주년 기획… 재개발·재건축 제도를 정비하자(부담금)
창간15주년 기획… 재개발·재건축 제도를 정비하자(부담금)
공공에 등떠밀린 임대주택·학교용지… 조합들만 등골 휜다
재건축세입자 손실보상·강제 퇴거비용도 떠맡겨
국가책임 공적부담 걷어내는 제도개선 서둘러야
  • 김병조 기자
  • 승인 2019.06.13 13:21
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[하우징헤럴드=김병조기자] 정비사업이 활성화되기 위해서 들여다봐야 할 또 다른 이슈가 ‘정비사업에 대한 각종 공적 부담금 전가 문제’다. ‘수혜자 부담의 원칙’, ‘정비사업은 황금알을 낳는 거위’라는 프레임이 복잡하게 얽히면서 국회에서 발의되는 법안마다 추가되는 비용 부담의 주체는 늘상 조합이 되고 있다.

그러다보니 ‘분담금 상승→조합 갈등→구역해제’라는 새로운 형태의 사업실패 공식이 만들어진다. 업계에서는 정비사업이 도시재생의 주요 수단으로 자리잡기 위해서는 조합의 각종 공적 부담금을 줄이는 방법 모색이 시급하다는 지적이다. 

▲재건축 세입자 손실보상, 강제퇴거 비용도 결국 조합이 부담

실제로 최근 국회에서 발의되는 관련 법안들의 유형을 보더라도 이 같은 공식에서 벗어나지 않는다. 비용 부담 주체는 여지없이 사업시행자인 조합이다. 

더불어민주당 금태섭 의원(서울 강서구갑)은 지난 2월 재건축사업의 상가 및 주거세입자에 대해서도 보상하는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 대표발의했다. 상가세입자가 폐업 또는 휴업하거나 주거세입자가 주거를 이전하는 경우 각각에 따른 영업손실 및 시설 이전비용과 주거이전 비용 등을 사업시행자인 조합이 보상해야 한다고 밝혔다.

더불어민주당 윤관석 의원(인천 남동구을)도 지난해 11월 위험건축물에 대한 안전조치 의무를 사업시행자인 조합에 부여하는 ‘도정법’ 개정안을 발의했다. 지난해 6월 발생한 서울 용산 정비구역 내 상가건물 붕괴에 따른 후속대책의 일환이다.

개정안은 구청에 위험건축물의 관리 의무를 부여하는 한편 사업시행자에게 위험건축물에 대한 안전조치를 하도록 함으로써 사실상 보수·보강 비용을 조합에게 부담시켰다.

‘강제퇴거 방지를 위한 특별법’에서도 이 제도 운영에 따른 비용 부담은 정비사업 조합에게 전가됐다. 민주평화당 정동영 의원(전북 전주시병)은 지난해 3월 28일 ‘강제퇴거 제한에 관한 특별법’ 제정안을 대표발의하며 주거약자 보호를 위한 제도적 장치 마련을 제안했다. 이 법의 적용대상에는 ‘도정법’상의 정비사업조합이 포함된다.

특별법 제정안에 따르면 이 법의 적용대상인 ‘개발사업’의 범위에 △‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제4조 제2호 및 제3호, 제5~8호까지에 해당하는 공익사업(재개발사업) △그 밖에 건축물 또는 토지를 종전과 다른 방식으로 사용하기 위하여 개발하는 사업으로서 사업의 시행으로 퇴거되는 자의 총수가 대통령령으로 정하는 수 이상인 사업 (재건축사업)등이 명시돼 있다.

정 의원이 제안한 특별법안에 따르면 정비사업조합은 상가 및 주거 거주민 모두를 대상으로 사회적 약자 보호를 해야 한다. 특별법안 제13조에서는 △개발사업 시행 전과 동등한 수준으로 거주할 수 있는 주택의 보장 및 임대주택의 공급 △생업을 영위하는 거주민에게 개발사업 시행 전과 동등한 수준으로 생계활동을 지속할 수 있는 상가 등의 공급 등의 제공을 의무화했다.

또한 특별법안에 따르면 조합은 거주민이 임시로 거주하는 거주지를 마련하는 등 이주대책도 수립해야 한다. 여기에 조합은 상가 등에 대한 영업손실과 함께 이전비용도 보상해야 한다.

▲각종 공적부담 걷어내야 한다

업계에서는 현행 정비사업에 갖가지 명목으로 전가돼 있는 각종 공적부담을 걷어내야 한다는 지적을 꾸준히 제기하고 있다. 이명박 정부 당시 일부 공적부담을 덜어내는 움직임이 있기는 했지만 여전히 많은 공적부담 성격의 비용 요인들이 산적해 있다는 지적이다.

서울 강동구의 한 재건축단지의 정비사업비 항목을 보면 이 같은 공공부담의 지출항목이 얼마나 많은지를 알 수 있다.

이 조합의 정비사업비 항목 중 공적부담 성격의 항목 및 그에 따른 개략적 금액은 △공공청사 이전 공사비 83억원 △공공청사 설계비 3억원 △도로시설물·수목이전비 8억원 △인입시설 공사비 78억원 △지역난방인입공사비 59억원 △안전진단 업무비 4억원 △교육환경, 친환경시설 설치비용 7억원 △문화재 지표조사비 1천만원 △학교용지부담금 69억원 △상하수도부담금 13억원 △광역교통부담금 18억원 등이다. 대략 340억원에 달한다. 

여기에 재건축 소형주택 기부채납에 따른 피해액과 국공유지 매입액을 따져본다면 공적부담의 지출액은 더욱 커질 것으로 추정되고 있다. 

이에 대해 조합 임원들은 한 목소리로 정부와 지자체가 인허가권을 볼모로 엄청난 횡포룰 부리고 있다고 지적하고 있다. “국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다(헌법 제35조 제3항)”는 규정에도 불구, 대부분의 비용 부담을 조합에 떠넘기고 있다는 것이다. 

실제로 강동구의 또 다른 재건축 조합장은 “이들 공적부담 비용을 모두 제외시켜 준다면 조합원당 수천만~1억원의 큰 금액이 절감될 것”이라며 ‘조합원 부담이 가벼워진다면 조합 내 갈등이 벌어질 일도 없을 것“이라고 말했다.



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