[하우징헤럴드=김병조기자] 전문가들은 공적비용을 정비사업 조합에 떠넘기는 행위가 사라지기 위해서는 정비사업을 바라보는 정치권 및 정부의 인식이 바뀌어야 한다고 지적한다. 정비사업을 ‘황금알 낳는 거위’로 보는 프레임에서 벗어나야 한다는 것이다.
전문가들은 정비사업이 정말 황금알 낳는 거위라면 2012년 불어닥친 경기침체 이후 수년 간에 걸쳐 수백 곳의 서울·수도권 현장들이 왜 구역해제 됐느냐는 질문을 던지고 있다.
강남권·대규모·역세권에 속한 대다수 현장들은 이미 사업을 완료한 상태로, 현재 정비사업을 추진하고 있는 다수의 현장들이 과거 우수 사업장에 비해 열악한 현장이라는 것이다.
실제로 최근 진행되고 있는 여러 재개발구역들의 입지를 살펴보면 △비강남권 △소규모 △비역세권 △구릉지 △개발곤란지역이란 공통점을 갖는다. 특히 이들 사업성이 낮은 정비구역의 조합원들은 소위 경제적 형편이 어려운 영세조합원들이 대부분이라는 점에서 사업은 더욱 어렵게 진행될 수밖에 없다.
그러다보니 일각에서는 영세조합원과 세입자의 경제 여건이 역전되고 있다는 얘기까지 나오고 있다. 영세조합원들은 자산 규모도 작고, 월수입 액수도 일천한 반면, 세입자들은 중대형 자동차를 소유하는 등 자산규모가 크고 월수입도 조합원보다 많아 사회적 계층 구조가 예전에 비해 달라졌다는 것이다. 즉 ‘조합원은 부자, 세입자는 약자’라는 이분법적 시선으로 정책을 마련해서는 안 된다는 얘기다.
이에 따라 공적부담을 공공이 직접 해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 조합들에게 지워진 각종 공적부담을 정부와 지자체가 되가져감으로써 도시와 주거환경을 개선하고 사회적 약자도 보호하는 데 눈을 돌려야 한다는 것이다.
실제로 전문가들은 그동안 공공이 정비사업으로 인해 가장 큰 수혜를 누려 왔다며 공적부담 의 정당성을 설명하고 있다.
서경대 이승주 교수는 2011년 내놓은 ‘주택재개발사업에서의 주체별 개발이익의 추정’ 논문에서 정비사업과 관련된 이해당사자 중 가장 많은 이익을 가져가는 주체가 공공이라고 분석했다. 이 교수는 정비사업에 참여하는 이해당사자는 △분양조합원 △청산조합원 △세입자 △일반분양자 △시공사 △공공으로 나눴는데, 사업시행 후 발생한 이익 중 공공이 가장 많이 가져간다고 밝혔다.
사업구역 1㎡당 개발이익 분석에서는 △분양조합원 104만원 △청산 및 세입자 9만원 △시공사 24만원 △기타 46만원으로 나타났지만, 공공은 무려 160만원이 넘는 이익을 가져가는 것으로 분석했다. 이 교수는 정비사업으로 인해 공공이 얻는 이익으로 임대주택, 기반시설 기부채납, 국공유지의 매각 차액 그리고 각종 부담금을 가져간다고 봤다.
진희섭 주거환경연구원 부장은 “정책 의지만 있다면 정비사업 조합이 아닌 비용 조달 방법을 찾을 수 있을 것”이라며 “정부 및 국회의원들은 정비사업 조합원이 부자라는 선입견에서 벗어나 좀 더 정밀한 정책 도입을 해야 한다”고 말했다.
