수입은 그대로인데 비용은 갈수록 증가… 악순환 지속
매매가격을 시세에 연동시켜 주민들 피해 최소화해야
[하우징헤럴드=김병조기자] 획기적인 정비사업 활성화 아이디어로 기대를 모았던 ‘공공지원민간임대 연계형 정비사업(구 뉴스테이)’에 예기치 않은 오작동 상황이 발생해 이에 대한 제도 개선 요구가 커지고 있다.
현행 사업구조를 이대로 방치하면 사업 이해관계자 중 하나인 민간 기업형임대사업자만 폭리를 취하게 될 것이라는 지적이 나온다.
공공지원민간임대 연계형 정비사업 제도의 당초 도입 취지와 정반대의 현상이 벌어지는 것이다. 제도의 당초 도입 취지는 정비사업에서 발생하는 일반분양 주택을 공공지원 민간 임대주택으로 임대사업자가 일괄 매수해 청년·신혼부부·무주택자·기존 주민에게 8년 이상의 기간 동안 시세보다 저렴하게 공급하자는 것이다.
특히 사업이 지지부진한 정비사업 현장을 활성화시키는 한편 청년·신혼부부 등 우리 사회의 주거 소외계층들에게 저렴하면서도 양질의 주택을 공급한다는 점에서 일종의 사회공익적 성격의 사업으로 평가받았다. 그러나 당초 제도 도입 취지와는 달리 취약점이 드러나 도리어 민간 기업형임대사업자를 배불리게 한다는 지적이 나오며 제도개선의 필요성이 강조되고 있다.
▲드러난 취약점, 조합만 사업성 악화로 피해… 수입 고정, 비용은 상승
제도의 취약점이 발생한 대목은 최근 아파트 가격이 상승하면서부터다. 주변 아파트 가격 상승을 시작으로 공시지가와 공사비가 함께 상승하면서 재개발조합의 사업성에 치명타를 날리고 있다는 게 문제다.
현행 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 구조는 이 같은 시장 상황에 속수무책이다. 공공지원민간임대 연계형 정비사업의 구조에서는 사업초기 단계에 당시 시세의 80% 가격으로 일반분양 물량을 임대사업자가 모두 매입하는 ‘매매예약’을 하기 때문에 전체 수입액은 이 시점에서 고정되기 때문이다.
이와 달리 공사비, 현금청산금 등 시간 경과에 따라 증가하는 비용은 모조리 재개발 주민들이 떠안아야 한다. 결국 수입은 고정돼 있는데, 비용은 날이 갈수록 증가하는 구조다 보니 사업성이 악화되는 건 시간문제라는 것이다. 더군다나 공시지가의 상승은 현금청산자의 청산금 평가액 상승에 직접적 영향을 끼쳐 청산금 증가로 인해 사업성 악화를 가속시키는 또 다른 원인으로 작동한다.
이에 따라 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 추진하는 재개발조합에게는 사업을 망가뜨리는 악순환 고리가 만들어진다는 지적이다. ‘주변 아파트 시세 상승 → 공시지가 상승으로 현금청산자 청산금 증가 → 사업기간 동안 물가상승률 등에 따른 공사비 증가 → 사업성 악화에 따른 현금청산자 증가로 인한 임대사업자에 대한 매매 물량 증가 → 민간 임대사업자의 이익 더욱 증가’로 이어지게 된다는 것이다.
주목해야 할 대목은 악순환 고리의 후반 부분 중 ‘사업성 악화에 따른 조합원들의 현금청산이 결국 민간 임대사업자의 이익을 급증시킨다’는 내용이다. 사업성 악화가 재개발 주민들을 현금청산시켜 사업에서 빠져나가게 한다는 사실은 민간 임대사업자가 폭리를 취할 수 있도록 기초 토대를 만들어 준다는 점이다.
조합원 물량을 제외한 나머지 신축 물량을 모두 임대사업자가 시세의 80%의 저렴한 가격에 인수해 가는 구조다 보니 증가한 물량에, 아파트 가격 상승으로 인한 향후 8년간의 시세 상승까지 이익은 민간 임대사업자가 독식하게 될 수밖에 없다는 것이다.
당초 공공지원민간임대 연계형 정비사업 제도는 사업초기에 정비사업의 일반분양분을 시세보다 저렴하게 임대사업자에게 매각해 미래에 발생할 일반분양분 미분양 우려를 사전에 없애 사업을 정상화시키겠다는 아이디어를 바탕으로 도입됐다.
전문가들은 좋은 취지의 제도가 부분적 문제로 인해 와해되지 않도록 초동 대응을 통해 제도를 바로잡아야 한다는 지적이다. 이미 전국에 퍼져 있는 30곳이 넘는 사업현장들에서 이 같은 피해 발생이 우려된다는 점에서 시급히 문제를 바로잡아야 한다는 것이다.
현재 전국적으로 시범사업 현장인 인천 부평구 청천2구역을 포함, 서울·인천·경기·부산·대구·충남·광주·대전·강원·경북 등에서 32곳의 현장이 7만5천 가구 신축(민간임대주택 5만여 가구)을 목표로 공공지원민간임대 연계형 정비사업을 추진 중이다.
▲임대사업자에 매각하는 매각가격, 시세에 연동시켜 주민 피해 없애야
해법은 조합이 임대사업자에 매각하는 매각가격을 시세에 연동시켜 재개발 주민들에게 피해가 없도록 해야 한다는 것이다. 사업초기 단계의 매매예약 당시의 사업성을 보장한다는 전제 하에, 시세와 매각가격이 함께 움직일 수 있도록 제도적으로 지원해 주민들이 일방적으로 피해를 보지 않도록 해야 한다는 것이다.
이렇게 되면 ‘아파트 시세 상승 → 사업성 악화 → 민간 임대사업자 이익 급증’의 악순환 고리의 구조가 당초 제도 도입 당시의 ‘미분양 위험 해소 → 시공자 참여 촉진 → 정체된 정비사업 재개’라는 선순환 구조로 정상화 될 수 있다는 지적이다.
진희섭 주거환경연구원 부장은 “지지부진한 정비사업 현장을 정상화시켜 주민들의 주거환경을 개선하고 주거 소외계층에게 저렴하면서도 양질의 주택을 공급하겠다는 좋은 취지의 제도가 엉뚱하게 민간 임대사업자의 배를 불리는 제도로 전락하고 있어 문제가 심각한 상황”이라며 “매매가격과 시세를 연동시켜 조합이 제대로 사업을 추진해 나갈 수 있도록 하는 제도 보완이 시급히 이뤄져야 한다”고 말했다.
