재건축 토지분할 판결과 정비구역의 변경
재건축 토지분할 판결과 정비구역의 변경
  • 김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2019.06.28 10:50
  • 댓글 0
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1. 구 도시정비법 제 41조의 재건축 토지분할 제도

2018.2.9. 개정법이 시행되기 이전의 구 도시정비법 제41조에서는 주택재건축사업의 범위에 관한 특례라고 하는 제목하에 조합설립동의요건에 미달될 경우에는 일정한 토지를 분할하고 나머지 토지만으로 재건축사업을 시행할 수 있도록 규정하고 있었다. 개정 후의 현행법에서는 제67조에서 규정하고 있는데 그 내용은 구법과 거의 같다.

2. 토지분할 판결 확정시에는 정비구역도 분할되는 것인가?

그런데 이 규정에 따라 일정한 토지를 분할하는 청구를 하고 그에 따른 판결이 확정되었을 경우, 이렇게 분리되어 나간 토지와 잔존한 나머지 토지는 별도의 정비구역 변경의 절차 없이도 각각 별도의 정비구역이 되어 그 자체로 사업을 진행할 수 있는가? 정확히 말하면 분리되어 나간 토지도 그 자체로 별도의 재건축조합을 설립할 수 있는가?

3. 잔존한 나머지 토지는 관리처분 계획도 수립가능

구법 제41(신법 제67) 4항에서는 3항의 규정에 의하여 토지분할이 청구된 경우 시장·군수는 분할되어나갈 토지 및 그 위의 건축물이 다음 각호의 요건을 충족하는 경우에는 토지분할이 완료되지 아니하여 제1항의 규정에 의한 동의요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를 거쳐 제16조의 규정에 의한 조합설립의 인가와 제28조의 규정에 의한 사업시행인가를 할 수 있다고 규정하고 있다.

토지분할 소송이 청구된 것만으로 일단 조합설립인가와 사업시행인가를 내어 줄 수 있다는 것인데, 관리처분계획인가만은 동 소송이 완료(확정)되어야만 가능한 것으로 해석된다. 이렇게 본다면 잔존한 토지에 대하여는 별도의 정비구역 변경절차가 없이도 사업이 진행될 수 있다고 보인다.

4. 분리되어 나간 토지는 별도의 조합설립이 가능한가?

이 때 분리되어 나간 토지와 그 지상의 건물에 대해 별도의 재건축조합 설립인가가 가능한가? 이에 대해 서울시 어느 구청에서는 조합설립인가를 내준 바 있었는데, 사업시행인가와 그 이후의 절차를 고려한다면 어쨌든 정비구역변경의 절차는 있어야 하는 것이 아닌가가 문제되었다.

이에 대하여는 원칙적으로는 정비구역 변경(분할) 절차를 거치는 것이 바람직하겠지만, 도시정비법이 제41조에서 재건축사업에서의 특례라고 규정하고 있으며, 토지분할 소송이 완료된 이후 별도의 정비구역 변경 절차를 상정하고 있지 않은 점을 감안한다면 토지분할 소송의 확정 자체로 이미 정비구역이 변경된 것으로 의제처리되어야 한다고 보는 견해가 있다.

5. 별도의 주택단지

도시정비법 제2(정의) 7호 라목에서는 41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지를 각각 별도의 주택단지로 보고 있는데 이것도 하나의 논거로 하고 있다. , 도시정비법상의 토지분할은 1개의 정비구역 내에서 동의율 문제로 조합설립이 여의치 않을 때 구역을 일부 분리해서 제척하고, 나머지 잔존 부분만으로 (별도의 정비계획 변경없이) 조합설립이 가능하게 하는 제도이다.

판결확정으로 토지가 2개의 토지로 분할되며, 그렇게 분할된 토지(잔존한 토지)와 분할되어 나가는 토지(제척된 토지)는 모두 각각 도시정비법 제2조 제7호 라목에 따른 주택단지로 보게 된다. 필자도 이 견해에 찬성한다.

6. 경미한 변경절차로 가능주민설명회 등 생략

설사 정비구역 변경의제가 안된다고 보더라도, 구 도시정비법 제4, 시행령 제12조 그리고 현행 도시정비법 제15조 제3, 시행령 제13조 제4항에 따라 그 분리되는 면적이 전체면적의 10% 이하에 불과하다면 정비구역의 경미한 변경절차에 따라 주민설명회 등의 절차가 생략된다고 보아야한다. 따라서 경미한 변경절차로도 정비구역 변경 및 정비계획 변경을 진행할 수 있는 것이다.

7. 이해충돌의 여지

잔존한 토지의 소유주들(기 설립된 조합)로서는 그들이 원해서 토지를 분할청구한 것이므로 분할되어 나간 토지의 소유자들이 별도의 조합을 구성하는지 여부에 대하여는 별도의 이해관계를 가질 여지가 없다.

결국 토지분할 소송이 확정된 경우에는 양 토지는 판결확정만으로도 정비구역이 분할된 것으로 보아야 하며, 분리되어 나간 토지가 새로운 정비구역지정에 적합한 경우에는 그 자체로 조합설립이 가능하다 할 것이고, 설사 정비구역변경이나 정비계획 변경의 절차가 필요하다고 하더라도 이는 주민설명회 등이 불필요한 경미한 변경에 불과하다고 볼 것이다.


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