인근 아파트값 대비 최대 105% 넘으면 보증 거절
일부 자금없는 현장들은 후분양제 도입도 힘들어 

 

[하우징헤럴드=문상연기자] 일반분양을 앞둔 재개발·재건축 조합들이 최근 정부의 분양가 규제가 도를 넘었다고 지적하며 불만을 터뜨리고 있다. ‘분양보증’ 이라는 제도상의 통행권을 독점하고 있는 주택도시보증공사(HUG)가 최근 분양심사 기준을 강화하면서 고분양가 관리지역에 속한 재건축·재개발사업장에 비상이 걸렸기 때문이다.

새로운 분양심사 기준대로 분양가를 책정할 경우 조합이 원래 계획했던 분양가격보다 턱없이 낮아져 조합원들의 수익이 크게 떨어질 위기에 놓였다. 이에 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 강남을 넘어 강북까지 후분양제 도입이 검토되고 있다.

▲주택도시보증공사, 분양가 상한기준 110%에서 105%로 강화

지난 6일 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 사업장 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경한다고 밝힌 후 24일 분양보증 발급분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용했다.

현재 고분양가 관리지역은 서울 전역과 과천, 세종, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구 등이다.

HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 기존 ‘지역기준’과 ‘인근기준’에서 △1년 이내 분양기준 △1년 초과 분양기준 △준공기준 등으로 구체화했다. 분양가 상한 기준도 기존 110%에서 100~105%로 조정했다.

먼저 1년 이내 분양기준은 1년 이내 분양한 아파트와 비교해 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고 분양가가 비교사업장의 최고 분양가를 초과하는 경우 고분양가 사업장에 해당된다.

1년 초과 분양기준은 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트와 비교해 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우다.

준공기준은 당해 사업장의 평균분양가가 준공된 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우다. 또한 당해 사업장 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격 변동률을 적용한 금액과 ‘해당지역의 최근 1년간 평균분양가격’중 높은 금액을 초과하는 경우에도 고분양가 사업장에 해당된다.

또한 HUG는 평균분양가를 산정하는 방식을 기존 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경했다. 이 밖에도 비교사업장 선정기준의 적용순서가 다소 모호하다는 지적에 비교사업장의 선정순위를 ①1년 이내 분양기준 ②1년 초과 분양기준 ③준공기준 순으로 적용하도록 변경했다. 다만, 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외하도록 했다.

HUG 관계자는 “기존 심사기준 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것”이라며 “이번 조치로 HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 말했다.

▲HUG 분양가 규제 대응 수단으로 강북까지 후분양제 도입 검토

주택도시보증공사(HUG)의 분양 심사 기준 강화로 인해 최근 서울 강남권 재건축단지뿐만 아니라 강북의 재개발 현장에서도 후분양제 도입을 적극 검토하는 조합이 늘고 있다. 

실제로 강남 주요 재건축조합들은 일찌감치 후분양 체제로 돌아섰다. 상아2차와 신반포3차·경남아파트, 과천주공1단지 등은 후분양제 도입을 확정했다. 또한 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포4지구, 방배13구역, 반포우성 등도 후분양 도입을 적극 검토 중인 것으로 알려지고 있다. 역대 최대 규모 재건축인 강동구 둔촌주공 또한 일반분양 물량 5천여가구 가운데 일부 후분양을 검토하는 것으로 알려졌다. 

강북에서도 후분양으로 선회하는 단지가 등장했다. 서울 중구 세운재정비촉진지구에 속해있는 세운3구역은 모델하우스 개관을 코앞에 두고 분양 일정을 중단하고 후분양제 도입을 검토하고 있다. 서울 동작구 흑석3구역과 흑석9구역도 현재 후분양 가능성을 두고 논의 중이다.

업계에서는 후분양제 도입 확산 움직임에 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 우려하고 있다. 서울 상당수 조합이 후분양을 쉽게 결정하기도 어렵기 때문이다. 일반분양이 늦춰질 경우 조합은 금융비용 부담이 커지고 건설사 또한 공사비 조달 등의 문제로 리스크를 감수해야 된다. 또한 후분양을 통해 충분히 분양가를 높일 수 있다는 보장도 없다. 

이에 이번 분양가 심사 기준 강화는 강남권 재건축 단지가 아닌 후분양제를 도입할 여력이 없는 비강남권 재건축·재개발 조합들이 피해를 보게 될 것이란 우려다.

건설업계 관계자는 “HUG의 규제를 피하기 위해 후분양제가 확산되고 있지만, 실제로 분양흥행이 보장되는 강남권 재건축 등 핵심지역을 제외하고 자금 조달 여력이 되지 않는 현장들은 후분양 도입 자체가 불가능하다”며 “이번 분양 심사 기준 강화로 후분양제와 선분양 단지 간의 분양가 격차가 크게 벌어져 오히려 비강남권 재건축·재개발 조합들이 직격탄을 맞게 될 것”이라고 말했다.