소규모 정비사업... 가로주택정비사업ㆍ주거환경관리사업
[하우징헤럴드=김병조기자] 소규모 정비사업의 공전은 이미 도입 당시부터 예정돼 있었다.
소규모 정비사업이 사실상 도입된 것은 2012년 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정되면서부터다. 2008년 세계금융위기의 경제침체 여파와 과도한 국내 뉴타운·재개발 지정 상황이 맞물리면서 국내 정비업계에 대규모 출구전략 제도가 뒤덮던 시기가 바로 이때다.
이런 시대적 상황 속에서 가로주택정비사업과 주거환경관리사업 제도가 기존 뉴타운·재개발 제도의 대안으로 첫 선을 보였다.
더욱이 문재인 정부가 들어서면서 도시주택 정책의 큰 틀을 ‘도시재생 뉴딜’로 가닥을 잡으면서 도시재생의 한 축으로 소규모 정비사업이 새로운 사업방식으로 자리를 잡을 거라는 기대가 적지 않았다. 50조원의 막대한 예산의 일부가 소규모 정비사업 쪽으로 흘러들어오게 된다면 기존 재건축·재개발 방식을 대체할 대안으로 자리잡힐 것이라는 판단이었다.
문제는 2012년 첫 제도 도입 이후 실제로 진행되는 현장들이 거의 없었다는 점이다. 서울 강동구 지역에서 첫 가로주택정비사업 준공 현장이 나와 서울시 보도자료를 통해 잠시 언론의 주목을 받았으나 이내 주민들의 관심에서 사라졌다. 소형 건설사가 참여해 브랜드 효과가 없었고, 단지도 워낙 소규모다 보니 주거환경 개선 효과도 크지 않았기 때문이다. 엄청난 분담금 절감 효과에 대해서도 알려진 바가 없는 상태다.
상황이 이렇다보니 심지어 현재까지도 정부 안팎에서 ‘소규모 정비사업 활성화’ 구호가 나온다.
국토부는 지난 3일 ‘가로주택정비사업 활성화’방안을 발표하면서 △가로구역 면적 확대 (기존 1만㎡→ 최대 2만㎡) △주택도시기금 융자 제도 개선 (신탁업자가 사업시행자인 경우에도 기금 융자 허용) △공용주차장 등 공급 시 재정 지원 등을 약속했다.
하지만 이 역시 소규모라는 제도적 한계의 문제를 해소할 수 없다는 점에서 ‘언 발에 오줌누기’라는 비판이 나온다.
한 업계 관계자는 “소규모 정비사업 제도가 돈 없는 서민들을 도와주는 정책이 아니라 사업지연으로 오히려 갈등을 조장하는 상황이 만들어질 수 있다”며 “제도를 전면 재검토해 엄청난 혜택을 제공하거나 그게 아니라면 일반 정비사업 활성화로 방향을 트는 게 맞다”고 말했다.
소규모 정비사업의 활성화는 해법 찾기도 쉽지 않다.
‘소규모’라는 사업성 저해요인을 해결하려 하면 당초 ‘소규모’라는 핵심 본질을 흔들기 때문이다. 예컨대 사업대지 면적을 넓히거나 용적률을 대폭 허용해 주게 되면 중대형 단지가 될 수 있어 최초 제도 도입 취지와 충돌하게 되는 역설적 상황이다. 단독·다가구가 대부분인 소규모 정비사업 부지에 고밀도의 중대형 단지가 들어서면 ‘나홀로 아파트’의 재탕이라는 비판을 피할 수 없다는 점도 난맥상이다.
업계 관계자는 “소규모 정비사업 제도는 최초 2012년 제도 도입 당시에 충분한 검토가 없었던 제도”라며 “재건축·재개발 규제를 하면서 그에 대한 대안을 제시하는 과정에서 졸속으로 급조된 정책이다 보니 활성화는 사실상 어려울 것으로 보인다”고 말했다.
