[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합설립 미동의자가 매도청구소장 부본을 송달받고 2개월이 지나도록 재건축 참가 여부를 회답하지 않은 경우, 조합은 2개월이 지난 때에 미동동의자를 상대로 매도청구권을 적법하게 행사할 수 있다.
그런데 만약 재건축조합이 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사한 다음에 이를 제3자에게 매도해 매수인이 소유권이전등기를 경료한 경우 미동의에게 행사한 위 매도청구권의 운명은 어떻게 될까.
최근 이와 관련해 조합이 제기한 매도청구소송에서 소송승계와 관련해 문제가 되고 있다. 소송승계란 매수인이 미동의자의 소송을 그대로 인수하는 것을 말한다.
구 도시정비법 제39조에 따르면, 재건축사업의 시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대해 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조가 준용되므로 다음과 같은 절차를 밟아야 한다.
①사업시행자는 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물의 소유자(그 승계인 포함)에게 재건축 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구해야 한다. ②촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답을 해야 하는데, 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않은 경우, 사업시행자는 회답 기간 만료일부터 다시 2개월 이내에 소유자(그 승계인 포함)에게 토지 또는 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.
이러한 규정 내용과 취지에 따르면, 재건축 참가 여부를 촉구받은 사람이 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답하거나 2개월 이내에 회답을 하지 않았는데 그 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우, 사업시행자는 승계인에게 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 승계인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.
그러나 위 규정은 승계인에게 매도할 것을 청구할 수 있다고 정하고 있을 뿐이고 승계인이 매매계약상의 의무를 승계한다고 정한 것은 아니다. 따라서 사업시행자가 매도청구권을 행사한 이후에 비로소 토지 또는 건축물의 특정승계가 이루어진 경우 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계인에게 승계된다고 볼 수는 없다.
구 도시정비법 제10조(이하 ‘권리·의무 승계조항’이라 한다)는 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다”라고 정하고 있다.
여기에서 ‘정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자’는 조합원 등을 가리키는 것이고, 사업시행자로부터 매도청구를 받은 토지 또는 건축물 소유자는 이에 포함되지 않는다. 따라서 매도청구권이 행사된 다음에 토지 또는 건물의 특정승계인이 이 조항에 따라 매매계약상의 권리·의무를 승계한다고 볼 수도 없다.
한편, 민사소송법 제82조 제1항은 ‘승계인의 소송인수’에 관해 “소송이 법원에 계속되어 있는 동안에 제3자가 소송목적인 권리 또는 의무의 전부나 일부를 승계한 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 그 제3자로 하여금 소송을 인수하게 할 수 있다”라고 정하고 있다.
토지 또는 건축물에 관한 특정승계를 한 것이 토지 또는 건축물에 관한 소유권이전등기의무를 승계하는 것은 아니다.
따라서 사업시행자가 조합 설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자를 상대로 매도청구의 소를 제기해 매도청구권을 행사한 이후에 제3자가 매도청구 대상인 토지 또는 건축물을 특정승계했다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 민사소송법 제82조 제1항에 따라 제3자로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 신청할 수 없다.
결국, 미동의자가 조합의 매도청구소장 부본을 송달받고 2개월이 지나도록 재건축 참가 여부를 회답하지 않은 경우 위 2개월이 지난 때에 조합은 매수인에게 매도청구권을 적법하게 행사할 수 있다.
그러나 조합이 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사한 다음에 비로소 미동의자의 부동산에 대한 소유권을 이전받은 경우에는 그러한 사정만으로는 민사소송법 제82조 제1항에서 정하는 ‘소송목적인 의무를 승계한 때’에 해당한다고 할 수 없다.
따라서 이와 같은 경우에는 소송승계가 허용될 수 없다. 매수인이 매도청구소송의 감정기일에 출석해 감정기준일에 관한 의견을 개진했다고 하더라도 그러한 사정만으로 매수인이 소송승계에 대해 동의의 의사를 표시하였다고 볼 수도 없다.
