한국감정원, 인천시청서 조합들 대상 의견수렴
사업성 개선에 무게… 절충안으로 해법찾아

[하우징헤럴드=김병조기자] 국토교통부가 공공지원민간임대 연계형 정비사업(구 뉴스테이)의 제도개선 절차에 전격 착수했다.

조만간 시세 조사 시점을 현행 ‘업무협약’ 체결 시점보다 후순위 단계 중 어느 한 시점으로 늦춰 조합들의 사업성 숨통을 틔워줄 것이라는 관측이 나온다.

시세 조사 시점은 후순위 단계 중 사업시행인가와 관리처분인가 중 어느 하나의 시점으로 최종 결정될 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

지난 7일 한국감정원 관계자는 국토부를 대신해 인천시청에서 인천 지역 내 뉴스테이 추진 재개발조합 관계자들을 소집해 이 같은 내용에 대한 의견수렴을 진행했다.

▲국토부, 사업시행인가 시점 시세 적용 타진

이번 국토부 행보로 미뤄볼 때 확실한 것은 뉴스테이 사업 주민들의 사업성을 높여주는 쪽에 제도개선의 무게중심이 잡혔다는 점이다. 국토부는 주민들에게 ‘사업시행계획인가 시점’카드를 내민 상태다. 

지난 7일 의견수렴 과정에서 한국감정원 관계자는 참석한 조합 관계자들에게 사업시행계획인가 시점 기준의 시세 조사 자료를 임대주택 매각가격 기준으로 활용하도록 하는 방안에 대한 의사를 물어본 것으로 알려졌다. 사업시행계획인가 시점에서 시세 조사를 해 그 가격을 바탕으로 임대주택 매매계약을 할 수 있도록 제도개선을 하겠다는 의향을 내비친 것이다.

주택 가격이 상승하고 있다는 전제 하에, 당초 업무협약 체결 시점보다 후순위 단계 시점으로 임대주택 매매가격 결정이 된다는 점에서 조합의 수입액이 많아져 사업성 개선에 도움이 될 수 있다는 제안이다.

이 같은 제안에 대한 이날 참석 조합 관계자들의 반응은 유보적이었던 것으로 알려졌다. 아직 확정된 국토부 제안이 아니고, 그동안 주민들이 요구해 왔던 착공 시점에서의 시세 조사 요구와도 괴리가 있기 때문이다. 

그동안 주민들은 착공 시점에 공사비 및 현금청산 비용 등이 결정된다는 점에서 임대주택 매각가격을 좌우하는 시세 조사도 착공 시점으로 해달라고 요구해 왔다. 전국 16곳 조합 300여명이 지난달 26일 세종시 국토부 청사 앞에서 시위를 벌이며 주장했던 것도 이 내용이다. 

따라서 주민들은 착공 시점의 시세 조사 내용을 반영하는 한편 차선책으로 관리처분인가 시점으로 정하되 주변 분양가 시세가 10% 이상 변동할 경우 이를 반영해 달라고 요구한 상태다. 관리처분인가 후 실제 착공까지 1~2년의 시간이 소요되는 만큼 그 사이에서 발생하는 리스크를 해결할 장치 마련이 필요하다는 것이다. 

이날 의견수렴 자리에 참석한 곳은 인천지역에서 뉴스테이 재개발사업을 추진 중인 △미추8구역 △부평4구역 △도화1구역 △전도관구역으로 모두 매매예약 단계까지 완료된 곳들이다. 

이날 의견수렴에 참석했던 한 재개발 조합장은 “이주 리스크가 가장 큰 문제인데, 사업시행인가든 관리처분인가든 이들 시점을 기준으로 하게 되면 그 이후에 발생하는 이주 지연에 따른 리스크 문제는 해결이 전혀 안 된다”며 “대안을 제시하자면, 일단 관리처분인가 시점으로 시세 조사를 해 임대주택 매각가격을 결정한 후 실제 착공 시까지 그간에 분양가 시세 변동이 10%를 넘게 되면 이를 반영하도록 해야 한다”고 말했다. 

▲조합 상황별로 제각각… 수용 여부 불투명

이에 따라 조만간 내놓을 국토부의 뉴스테이 제도개선책의 정책 수위에 시선이 몰리고 있다. 사업성 개선을 통한 구제책 마련을 해야 한다는 방향이 결정된 가운데, 관건은 문제를 해결하기 위한 정책 수위이기 때문이다. 

현재까지 논란이 되고 있는 쟁점은 시세조사 시점을 어느 시기에 하는 지에 대한 것으로 크게 △사업시행계획인가 시점 △관리처분계획인가 시점 △착공 시점 등 세 가지로 압축된다. 현재 임대주택 매각가격을 결정하는 시세 조사 시점은 조합 설립 후 뉴스테이 현장으로 지정되고 나서 기업형임대사업자 우선협상대상자와 진행하는 ‘업무협약’체결 시점이다. 이처럼 초기 단계의 낮은 시세가 반영되다 보니 주민들의 불만이 나오고 있는 것이다.  

이에 대한 해결책 중 사업시행계획인가 시점은 국토부가 내놓은 제안이다. 당초 업무협약 시점보다는 후순위 단계로 늦춰졌지만 이 역시 착공 시점까지 사업 리스크 문제 해결이 안 된다는 점에서 주민들의 거부 의사가 적지 않다. 

한편, 착공 시점은 주민들이 요구하고 있는 시세 조사 시점이다. 공사비 등 각종 사업비가 확정되는 시점이라는 점에서 수입액 역시 이 시점을 기준으로 결정돼야 한다는 주장이다. 이 방안은 국토부 측에서 난색을 표명하고 있는 것으로 알려졌다. 착공 단계까지 사업이 진행되기 위해 사전에 사업비가 투입돼야 하는데, 임대주택 매각가격 결정이 되지 않은 상태에서 사업비 조달 방법이 없다는 것이다. 

관리처분계획인가 시점은 현 상황에서 절충안으로 제시되는 방안이다. 관리처분계획인가 시점의 시세를 적용해 임대주택 매각가격을 결정한 후 이를 바탕으로 사업계획을 추진하자는 것이다. 주민 입장에서도 종전 업무협약 단계 대비해 후순위 단계에서 임대주택 매각을 할 수 있어 수입액 보전에 효과를 볼 수 있다. 

한 업계 관계자는 “현 상황에서 모두 다 자기 주장만 해서는 해결책을 도출해 낼 수 없다”면서 “이해관계자들이 한 발씩 물러나 절충안을 통한 해법 마련에 나서야 한다”고 말했다.