분양가상한제 사업성 하락 직격탄... 재건축·재개발 사실상 ‘패닉’
분양가상한제 사업성 하락 직격탄... 재건축·재개발 사실상 ‘패닉’
민간택지에도 분양가상한제 적용 추진에 업계 ‘술렁’
  • 김병조 기자
  • 승인 2019.08.05 11:01
  • 댓글 1
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분양가 감소폭, HUG 심사 따른 하락폭보다 심각 
매월 이주비 이자 눈덩이… “상한제 적용 제외를”

[하우징헤럴드=김병조기자] 국토교통부가 재건축·재개발을 포함한 민간택지에도 분양가상한제 시행을 사실상 못 박으면서 일선 재건축·재개발 현장들이 노심초사하고 있다. 국토부는 최근 ‘주택법’ 시행령 입법예고에 들어가 분양가심사위원회 개선을 추진 중이다. 시행령 개정을 통해 분양가상한제의 요체인 분양가 심사 시스템을 구축해 본격적인 분양가상한제 시행의 토대를 마련하고 있는 것이라는 해석이 나온다.

조합들은 분양가상한제 시행은 결국 조합의 분양수입을 감축시켜 사업 동력을 꺼뜨릴 수 있다는 점에서 분양가상한제 시행 반대 목소리를 내고 있다.

▲분양가상한제 사업성 하락 직격탄… 조합들 촉각

분양가상한제는 일반분양가를 정부에서 구성한 분양가심사위원회가 별도 기준에 따라 심의해 결정하는 제도다. ‘분양가심사’라는 톨게이트를 설치해 이곳을 거치는 모든 신규 분양단지들의 분양가를 모두 컨트롤할 수 있다는 점에서 신규 분양 아파트의 가격을 낮출 수 있도록 하는 구조다.   

이 과정에서 분양가심사위원회는 택지비, 건축비와 함께 가산비(일종의 추가 공사비)에 적정 이윤 등을 감안해 분양가를 결정한다. 요약하면 주택가격의 원가를 분석해 정부에서 정한 기준에 합당한 수준으로 일반분양가를 통제한다는 얘기다. 

이와 달리 기존의 일반분양가 결정은 시세 기준으로 결정해 왔다. 주변 시세를 참고해 일반분양 시점의 국내외 시장 상황 등을 종합적으로 고려, 일반분양가를 결정해 온 것이다. 그간 HUG(주택도시보증공사)가 일반분양가를 규제한다며 조합들의 많은 비판을 받았지만, HUG의 고분양가 심사 기준의 밑바탕도 결국 인근 시세 기준이었다. 인근 시세의 100~105% 등 비율을 정해 분양가 상한을 통제해 왔기 때문이다. 

정비사업 조합들이 분양가상한제 시행에 촉각을 곤두세우고 있는 이유는 분양가 감소 폭이 HUG의 고분양가 심사에 따른 하락폭보다 더욱 낮아질 것이라는 예측 때문이다. 시세에 연동해 규제하는 HUG의 분양가 규제 폭보다 원가 기준으로 규제한다는 점에서 조합의 분양수입액 감소 피해가 더욱 클 것이라는 얘기다. 

그러다보니 벌써부터 일부 조합은 선분양으로 회귀하는 모습을 보이고 있다. 최근 강남구 삼성동 상아2차 재건축조합은 당초 후분양제 적용을 추진하다가 국토부의 분양가상한제 시행 계획 발표 이후 선분양으로 회귀했다. 분양가상한제를 적용하는 것보다 HUG의 고분양가 심사 기준을 적용하는 게 더 낫다고 판단한 것이다. 

▲이주·철거 돌입한 단지들 패닉… “분양가상한제 적용 제외시켜 줘야”

분양가상한제 적용이 임박하면서 이주·철거 단계에 들어간 조합들은 패닉 상태에 빠졌다. 국토부가 분양가상한제 적용 대상을 ‘법 시행 후 최초 입주자모집공고 신청 분’부터 적용하기로 알려지면서 이주·철거 단계에 들어간 조합들은 이도저도할 수 없는 궁박한 상황에 내몰렸기 때문이다. 

철거가 완료된 후 착공 시점에서야 일반분양이 가능하다는 점에서 현재 이주·철거를 진행 중인 조합들은 분양가상한제를 피할 수 없는 상황이다. 그렇다고 이미 이주·철거가 이뤄졌다는 점에서 기존 집으로 되돌아갈 수도 없다. 어쩔 수 없이 분양가상한제를 적용받고 그에 따라 조합원들은 낮아진 일반분양가만큼 분담금 증가를 감내해야 하는 상황이다. 

그러나 현실은 그렇게 간단하지 않다. 조합원들이 순순히 분담금 상승을 수용하지 않을 것이기 때문이다.

반성용 잠실 진주아파트 재건축조합장은 “일반분양가 하락으로 인한 조합원 분담금을 올리기 위해서는 관리처분 변경 총회를 통해 조합원 의결을 받아야 하는데, 그게 총회에서 가능하겠나”라며 “이도저도할 수 없는 상황에서 분담금 상승에 대한 찬반을 놓고 조합원 간 극심한 갈등이 벌어지게 될 것”이라고 말했다. 

이주·철거가 끝난 조합들의 내부 갈등은 사업을 더욱 침체시키는 결과로 이어질 것이라는 관측도 나온다. 이주 과정에서 대출받은 막대한 대출금에 따른 이주비 이자는 조합 내 갈등에 따른 사업지연과 맞물려 해당 사업 자체를 붕괴시킬 수 있다는 우려가 나온다.

실제로 현재 이주·철거 단계를 진행 중인 재건축단지들의 매월 이주비 이자 발생액을 보면 수십억원에 달한다. 개포주공4단지의 경우 20억원, 잠실 진주아파트 25억원, 방배5구역의 경우 30억원이 발생하고 있다. 

방배5구역 김만길 조합장은 “우리 구역은 매월 30억원, 즉 매일 1억원의 이자가 발생하고 있는 현장으로, 우리 현장에서 분양가상한제 시행으로 인해 내부 갈등이 벌어진다면 엄청난 혼란에 빠지게 될 것”이라며 “따라서 현재 이주·철거 단계에 돌입한 현장들은 이번 분양가상한제 적용 대상에서 제외시켜 줘야 한다”고 말했다. 

이에 지난달 17일 현재 이주·철거 단계를 진행 중인 서울 주요 지역의 재건축·재개발 조합 8곳은 국토부를 방문해 분양가상한제 적용을 제외시켜달라는 청원서를 전달했다. 이 자리에서 이들 조합은 행정의 신뢰성을 무너뜨리지 말라고 당부한 것으로 알려졌다.

그동안 합법적으로 관련 법령을 준수하고, 관리처분계획 인가까지 받은 후 이주 및 철거를 진행하고 있었는데, 갑작스럽게 분양가상한제를 적용한다는 것은 정부 행정의 신뢰를 스스로 무너뜨리는 처사라는 것이다. 십수 년간을 바라보고 진행하는 사업인데, 이번 깜짝쇼 형태의 규제가 용인돼 조합에 극심한 피해를 끼치면 향후 과연 누가 사업을 하겠냐는 항변이다. 

개포주공4단지 장덕환 조합장은 “현재 이주와 철거를 진행 중인 이들 8곳은 선택의 여지가 없는 궁박한 상황에 처한 형국”이라며 “재건축 조합원들의 수십 년간의 사업진행 노력을 모두 물거품으로 만들게 하는 사태가 발생하지 않도록 헤아려 달라고 호소했다”고 말했다. 

이번 국토부 청원에 참여한 곳은 △강남구 개포주공1단지 △강남구 개포주공4단지 △은평구 대조1구역 △강동구 둔촌주공 △서초구 방배5구역 △서초구 신반포3차·경남아파트 △동대문구 이문3구역 △송파구 잠실진주아파트 등 8곳이다.



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분양가상한제 반대 2019-08-17 21:04:17
조합원이 봉이냐.
이주.철거중 아파트는 제외 시켜라.