분당 2021년부터 ‘재건축 연한 30년’ 도래
높은 용적률과 지구단위계획 등이 걸림돌
[하우징헤럴드=권동훈기자] 정부의 정비사업 관련 규제가 강화되는 가운데 1기 신도시의 대표 주자인 성남 분당에 재건축사업의 가능성이 시사됐다. 최근 ‘2035 성남도시기본계획’을 통해 아파트 및 연립주택의 재건축사업에 관한 중장기 계획이 발표된 것이다.
특히 이번 계획안에는 재건축 계획 연도가 공식적으로 언급돼 이례적이라는 평가를 받고 있다. 분당에는 2년 뒤인 2021년부터 재건축 연한이 도래하는 아파트가 본격적으로 나올 전망이어서 이번 도시기본계획 발표를 계기로 재건축사업이 탄력을 받을 수 있을지 귀추가 주목된다.
▲2035 도시기본계획 속 분당 재건축 계획 공개돼
최근 성남시청은 시의 중장기 개발 계획을 담은 ‘2035 도시기본계획’을 발표하고 지난 12일부터 다음달 16일까지 주민공람을 진행하고 있다.
이번 도시기본계획에서 눈길을 끄는 점은 노후신도시 관리방안이다. 성남시는 계획안에서 “2025년까지는 리모델링 시범단지 사업, 2026년부터 2035년까지는 주민선택에 따라 정비사업을 추진하겠다”고 밝히며 분당의 재건축 계획을 시사했다. 과거 성남시가 분당에 대한 재건축 관련 설문조사나 주민설명회를 시행한 적은 있었으나 재건축 일정을 공식적으로 언급한 것은 사실상 처음이라 할 수 있다.
1기 신도시인 분당은 전체 19㎢에 9만7천가구 규모로 ‘주택 200만호 건설 프로젝트’에 따라 추진된 계획도시로서 1991년 하반기부터 입주를 시작했다. 당시 시범단지로 지정돼 가장 먼저 입주한 아파트는 서현동의 우성·한양·현대·삼성한신 등 총 4곳이었다. 재건축 연한이 30년임을 고려할 때 이들 단지들은 앞으로 2년 뒤인 2021년에 재건축사업을 추진할 수 있는 자격을 가지게 된다.
▲높은 기존 용적률과 지구단위계획의 부담 있는 분당
분당은 계획도시로서 기존의 아파트가 고용적률로 조성돼있는 데다 지구단위계획에 따라 용적률이 조정돼 재건축사업이 낙관적이지만은 않다는 평가를 받는다.
재건축의 수익성은 입지나 주변시세 등에 따라 상대적으로 달라질 수 있지만 기본적으로 용적률을 첫 번째 지표로 활용한다. 단적으로 기존 아파트의 층수와 재건축으로 올릴 수 있는 층수의 차이가 클수록 일반분양 세대 수를 확보할 수 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 이에 일반적으로 180% 미만의 저층은 재건축을, 200% 초과의 고층은 리모델링을 염두에 두고 사업 방향을 고려한다.
현행 성남시 도시계획조례에 따르면 제1종 전용주거지역부터 제3종 일반주거지역까지 100%에서 최대 280%의 용적률을 상한선으로 두고 있다. 분당 아파트의 용적률을 살펴보면, 재건축 연한에 가장 가까운 시범단지인 우성·한양·현대·삼성한신 아파트가 190~200%대이고, 그 외의 아파트도 대부분 15층 안팎의 중층 높이로 평균 용적률이 200%에 달한다.
하지만 성남시가 280%의 기본 용적률을 허용한다 하더라도 지구단위계획에 따라 허용되는 용적률 수치는 이보다 낮다.
예를 들어 분당은 지구단위계획에서 정해진 용적률을 거의 대부분 적용해 만든 계획도시로서 역세권은 180~200% 정도의 용적률을 가진다. 서현동과 같이 재건축 가능성이 나오는 아파트 단지 대부분은 역세권에 속해 잔여 허용 용적률이 낮은 상태다. 이에 용적률을 조정하려면 인센티브나 지구단위계획 재수립과 같은 옵션을 고려해야 한다.
이번 도시기본계획과 관련해 성남시 관계자는 “정비사업에 대해 개략적인 계획을 제시한 것이다”며 “재건축 연한이 얼마 남지 않은 만큼 주민공청회와 같은 논의 과정을 통해 향후 사업의 큰 방향을 만들어 나갈 것이다”고 말했다.
