[하우징헤럴드=김병조기자] 지난 7월 초 고양시가 주관한 뉴타운사업성 검증 결과가 능곡1구역 등 지역 내 8개 뉴타운 조합원들에게 통보됐다. 올해 초에 시작한 5개월간의 용역 결과다.
그 결과 능곡뉴타운 중 가장 사업추진이 빠른 능곡1구역은 73.83%의 비례율 결과를 통보받아 논란이 예고됐다. 당초 조합의 관리처분계획상 비례율 92%와 상당한 격차를 보였기 때문이다. 그러나 의외로 논란은 크지 않은 것으로 나타났다.
김관용 능곡1구역 조합장은 “이달 초, 비례율 하락의 자초지종을 묻는 많은 문의 전화가 있었지만, 최근에는 잠잠해졌다”고 밝혔다.
▲조합의 비례율 92%와 차이가 크다. 이번 검증 결과에 대한 의견은
=크게 개의치 않는다. 당초 조합이 관리처분계획에서 내놓은 비례율인 92%보다 낮게 나왔지만, 주민들의 동요는 거의 없는 상태다. 고양시에서 내놓은 사업성 검증 결과가 현실과 동떨어져 있다는 것을 주민들도 알기 때문이다. 시에서 일반분양가를 너무 보수적으로 적용, 낮은 일반분양가를 대입해 비례율이 낮게 나온 것이다. 시에서는 우리 구역의 일반분양가를 3.3㎡당 1천600만원을 적용했다.
그러나 조합에서는 실제 일반분양 시 그 이상의 분양가 적용이 가능하다고 보고 있다. 조합과 시 양측 간의 입장차이라고 보면 된다. 시청이라는 공공의 입장에서는 사업성을 보수적으로 분석할 수밖에 없다. 조합에서는 주민들에게 안내할 때 시청에서 내놓은 뉴타운사업성 검증은 보수적 입장에서 내놓은 추정치라고 설명하며 조합원들에게 ‘참고 자료로만 활용하시라’고 안내한다.
▲시에서 내놓은 사업성을 어떻게 이해하라고 조언하나
=중요한 것은 일반분양 시점에서 결정되는 실제 일반분양가다. 시청에서는 사업성 분석 과정에서 일반분양가를 과도하게 낮췄다. 사실 우리 인근 지역에는 신축 아파트가 없어 일반분양가를 책정하기 어려운 측면이 있는 게 사실이다. 그러니 재개발사업에 있어 ‘비례율 100%’라는 수치에 너무 집착할 필요는 없다고 본다.
결국, 조합원들이 주목해야 할 것은 착공 시점의 비례율보다는 입주 시점의 실제 아파트 가치다. 우리 구역은 고양시의 차세대 핵심지역인 대곡역세권 개발 혜택을 직접 받을 수 있는 있는 곳이다. 이번 사업성 검증에서는 대곡역세권 개발의 가치가 반영되지 않았다고 본다. 실제 이 가치가 반영된다면 입주 후 아파트 가치는 매우 상승할 것이다.
▲능곡1구역 재개발사업을 소개한다면
=한마디로 고양시 최고의 입지를 자랑하는 대곡역세권과 함께 성장할 아파트단지라고 보면 된다. 7개 지하철과 전철이 지나가는 전국 최고의 교통 요지가 대곡역이다. 현재 운행 중인 지하철 3호선, 경의중앙선에 이어 교외선, 대곡소사선, GTX-A 노선, 고양선 등이 새로 생긴다.
특히 3기 신도시인 창릉신도시 개발과 관련해 신설되는 고양선의 역사가 우리 구역에 근접해 설치될 가능성이 높아 역세권에 따른 가치 상승이 기대되고 있다. 이 같은 대곡역세권에서 상전벽해가 가능한 엄청난 업무지구들이 들어서는 개발계획이 진행 중이다.
능곡1구역은 대곡역에서 불과 500m 떨어져 있다는 점에서 가장 가까운 뉴타운 아파트가 될 예정이다. 실제로 조만간 대곡역세권의 개발계획이 확정된다는 얘기가 돌며 한 단계 현실화되고 있다. 대곡역세권 개발계획이 확정되면 우리 구역의 가치가 더욱 높아지면서 이 내용이 일반분양가 상승에 도움이 될 것이다.
대곡역은 최근 고양시에서 ‘고양중앙역’으로 역사 명칭을 변경하기도 했다. 시에서도 고양시의 핵심 지역이라는 것을 인정한 것이다. 여기에 인근에 문산~익산을 연결하는 고속도로도 신설된다. 서해안 개발의 중심축이 될 것이다.
▲향후 일정은
=현재 현장 철거를 진행 중이다. 철거는 8월 20일까지 완료할 예정이다. 이후 빠르면 9월경 일반분양 준비에 나설 것이다.
서울 은평구 수색동에 모델하우스 건립을 마무리해 놓은 상태다. 공사기간은 원래 착공 후 29개월이었는데, 32개월로 늘어날 예정이다. 예정대로 공사가 진행되면 2022년 초 입주한다.
