[하우징헤럴드=권대중 교수] 정부가 신규 분양아파트의 고분양가 통제를 위해 민간택지에서도 분양가상한제를 추진하고 있다.
민간택지에 분양가상한제가 시행되면 당장 서울의 재개발·재건축사업을 통한 신규 아파트 공급이 줄어들 것이며 이미 사업이 추진되고 있는 단지들도 고민에 빠지게 된다. 왜냐하면 분양가상한제 적용을 후 분양(최초분양)까지 적용할 수 있도록 시행령을 개정하기 때문이다.
여기서 한 발 더 나아가 채권입찰제 도입이나 매매차익환수제까지 얘기가 나오고 있어 충격이 아닐 수 없다.
뿐만 아니라 분양가심사의 투명성과 위원회 구성의 전문성·공정성을 강화하고 운영의 내실화를 도모한다는 명목으로 ‘주택법 시행령·시행규칙’일부개정안을 입법예고 했다.
그 내용을 보면 분양가심사위원회의 위원 명단과 안건심의 회의록을 공개하도록 해 분양가 심사의 투명성을 강화하는 한편, 위원회 위원으로 건축학과·건축공학과 교수, 전기·기계분야 전문가 및 건설공사비 관련 연구 실적이 있거나 공사비 산정업무에 3년 이상 종사한 자를 포함하도록 하고, 등록사업자의 임직원을 위원 구성에서 원천 배제하고 공공위원을 확대함으로써 위원회의 전문성·공정성을 강화했다.
하지만 심의위원회 자격과 명단 및 회의록을 공개한다는 것이 공정하고 최선의 방법인지 한번 생각해 볼일이다.
어쨌든, 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 받게 되면 당장 아파트 분양가격의 급등을 막아 시장 안정화에 도움이 될 것이다.
그러나 이는 일시적 효과에 지나지 않아 시간이 경과하면 또다시 가격이 상승할 가능성이 높다. 특히, 서울의 경우 주택공급은 대부분 재개발·재건축사업을 통해 공급되는 반면 정부의 규제로 그나마 사업이 어려워지고 있는데 분양가상한제마저 시행한다면 조합의 이익이 줄어들어 사업을 포기하거나 연기하는 단지가 늘어날 것이다.
문제는 민간택지에 대한 분양가상한제가 실시되면 낮은 가격으로 인한 로또 분양이 나타나 시장 질서를 파괴할 수 있으며 시세차익에 따른 청약과열과 음성적 투기열풍이 일어날 수 있다.
물론, 분양권 전매기간을 늘리고 거주요건을 강화한다고 하더라도 불법·편법 거래는 사라지지 않을 것이다. 또한 건설사들의 이익감소가 공급위축으로 이어져 결국 몇 년 후에는 공급부족 현상이 나타나 가격을 상승시킬 수 있다. 덧붙여 공급을 하더라도 낮은 가격으로 분양을 해야 하는 건설사 입장에서는 저급자재를 사용하거나 부실공사 가능성도 있다.
정부는 분양가상한제를 통해 가격을 낮추는 것보다는 가격이 오르는 근본 원인을 파악하고 치료하는 데 보다 적극적인 노력을 해야한다. 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많다는 것이다.
따라서 공급이 필요한 지역에는 재개발·재건축사업을 통해 최소한 공급을 늘려야 할 것이며 그래도 가격이 오로거나 수요가 많으면 수요를 분산하는 정책이 필요하다.
매번 주택가격이 오를 때마다 주택시장을 규제하는 것이 능사는 아니다. 물가보다 주택가격이 더 오른다고 무작정 규제하는 것은 온당치 못하며 시장경제를 추구하는 나라가 아니다.
주택시장 안정화를 위한 대책으로 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행한다면 지역별로 시장상황을 면밀히 파악하고 시행하되 시장이 안정화되면 즉시 해제하고 다시 또 가격이 상승하면 재지정하더라도 지역별 탄력적 적용이 필요하다.
