[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 시행령이 2018.2.9. 전부 개정되면서 제62조 제6호에 “그 밖에 시·도조례로 정하는 사항”이 관리처분계획의 내용으로 추가되었다.
그리고 2018.7.19. 조례 제6899호로 전부 개정된 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제33조는 관리처분계획의 내용이라는 제명하에 영 제62조 제6호에서 "그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다라고 규정한 후,
제3호에서 “법 제74조 제1항 제8호에 따른 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액과 영 제62조 제1호에 따른 현금으로 청산해야 하는 토지등소유자별 권리명세 및 이에 대한 청산방법 작성 시 제67조에 따른 협의체 운영 결과 또는 법 제116조 및 제117조에 따른 도시분쟁조정위원회 조정 결과 등 토지등소유자 및 세입자와 진행된 협의 경과”라고 규정하고 있다.
이와 같은 법령과 조례의 개정에 따라 법 제117조에 따른 조정위원회 조정 결과 등 토지등소유자 및 세입자와 진행된 협의 경과는 반드시 관리처분계획의 내용에 포함되어야 하는 사항 중 하나가 되었다. 광주광역시 도시정비조례도 유사한 취지의 규정을 담고 있다.
더불어 도시정비법 제73조 제1항은 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다”라고 규정하여 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 협의절차를 분양신청 기간 종료일부터 시작할 수 있도록 하고 있으므로 조합은 얼마든지 관리처분계획 수립 전에 협의절차를 개시, 진행할 수 있다.
아울러 위 도시정비법 제73조 제1항의 본문의 규정은 협의의 종기를 정하고 있을 뿐 관리처분계획 인가 전에 협의를 할 수 없다는 의미를 가지는 것은 아니므로 이를 근거로 현금청산자 등과의 협의 경과를 관리처분계획에서 제외할 수 있다고 볼 수는 없다.
오히려 도시정비법과 서울특별시 정비조례 등에 현금청산자 등과의 협의 경과가 관리처분계획의 내용 중 하나로 규정된 이상 이 조항의 단서를 적극 활용하여 관리처분계획 수립 전에 협의를 진행해야 할 것이다.
그리고 도시정비법 시행령 제60조 제1항은 “사업시행자가 법 제73조 제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제68조 제1항에 따른다”라고 규정하고 있다.
그러므로 협의를 위한 감정평가업자 선정은 공익사업법에 따라 이루어져야 할 것이고, 감정평가 후 이 금액을 기준으로 협의가 진행되어야 할 것이다.
이상의 사정을 고려하면 조합은 관리처분계획을 수립하면서 현금청산자 등 손실보상 대상자들과의 협의 경과와 도시정비법 제117조에 따라 진행된 조정위원회의 조정 결과 등을 관리처분계획에 포함해야만 한다.
이를 위해 분양신청 기간의 종료일이 경과한 현 시점부터라도 협의절차를 개시하고, 공익사업법 제68조 제1항에 따라 감정평가업자를 선정하여 이 금액을 기준으로 협의를 진행해야 한다.
요컨대 조합은 관리처분계획 수립을 위한 총회 전에 손실보상을 위한 협의절차를 진행해 최소한 보상대상자들과의 협의절차를 거치고, 이 과정에서 분쟁이 발생할 경우 조정위원회의 조정을 받아 이 결과를 관리처분계획에 포함시켜 이에 대해 총회 결의를 얻어야만 할 것이다.
참고로 공익사업법상 보상협의회는 협의 내용 중 하나로 ‘보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항’을 규정해 보상협의회가 사전의견 수렴을 위한 협의기구임을 알 수 있다. 이에 반해 도시정비법 제117조에 따른 조정위원회의는 손실보상 협의 과정에서 발생하는 보상금의 액수 등을 둘러싼 분쟁의 조정기구로 규정하고 있다.
따라서 공익사업법 상의 보상협의회와 도시정비법 상의 조정위원회는 협의 또는 조정의 내용이 다른 것으로 보상협의회의 협의를 거쳤다고 하여 도시정비법 상의 조정위원회의 조정을 받지 않아도 된다는 의미는 아니다.
