결국 분양가상한제 강행… 강남3구 재건축단지가 1차 ‘타깃’
결국 분양가상한제 강행… 강남3구 재건축단지가 1차 ‘타깃’
국토부 12일 발표 세부안마련 분주… 파장과 전망
  • 김병조 기자
  • 승인 2019.08.09 17:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

① 적용지역 어디일까… 주택가격 급등지역 우선대상
② 소급적용여부… 입주자모집 승인신청 단지부터 적용
③ 로또청약 기승… 분양받으면 재산증식 효과 제공

[하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 분양가상한제 강행을 최종 결정했다. 지난 6일 국토교통부는 “민간택지 분양가상한제 적용을 위한 세부안을 마련했으며, 다음 주 초 당정협의를 거쳐 최종 발표할 예정”이라고 밝혔다. 언론을 통해 이어지는 후속 보도에서는 월요일인 ‘12일 오후 2시 발표’라는 구체적 일정까지 언급됐다.

업계에서는 정부가 강경론을 선택한 것이란 해석이다. 일본의 경제보복 조치와 그에 따른 국내 경제 침체 우려로 이달 초 상한제 시행 유예 가능성이 거론됐는데, 정부가 되레 상한제 시행을 못 박으며 조기 진화에 나선 것이 그 증거라는 것이다.

여권 내에서까지 분양가상한제 시행을 뒤로 늦추자는 얘기가 나왔지만, 주택가격 통제의 당위성이 더 힘을 얻은 것이라는 분석이다. 예상보다 높은 수위의 시행안이 나올 가능성이 점쳐지고 있다.

▲초점ⓛ- 적용 지역

업계가 주목하는 첫 번째 초점은 분양가상한제 적용 대상이다. 현재도 ‘주택법 시행령’에 근거해 △집값 상승률 △분양가 상승률 △청약경쟁률 △거래량을 따져 일정 기준을 넘는 곳에는 적용할 수 있다. 다만 그 기준이 높아 적용되는 경우가 없다. 정부는 시행령상의 이 기준을 한껏 낮춰 상한제 적용을 위한 적정 수위를 결정할 예정이다. 

‘주택법’에 따르면 구체적인 상한제 적용 지역은 국토교통부 산하 주거정책심의위원회에서 최종 결정한다. 시행령상의 기준을 충족한 지역 중에서도 국토부가 상한제 적용 필요성이 있다고 판단하는 지역을 심의에 올려 정성적 평가를 통해 최종 적용 여부를 결정하는 방식이다. 따라서 이번 발표안에서는 국토부가 정책 타깃을 설정해 적용하고자 하는 곳에 언제든 자유자재로 적용할 수 있도록 기준을 대폭 낮출 가능성이 높다는 분석이다.

분양가상한제 적용 지역은 주택 가격 상승 여부와 연동돼 지정될 가능성이 점쳐지고 있다. 실질적인 상한제 적용은 법령 개정 절차를 거쳐 이르면 10월 전후에 공포될 전망이다. 국토부는 공포와 동시에 주거정책심의위원회를 열어 적용 지역을 선정할 것으로 전망되는데, 주요 타깃은 강남권 재건축단지다. 강남권 재건축단지가 국내 주택 가격 등락의 출발점으로 지목되고 있기 때문이다. 

따라서 오는 10월까지 앞으로 두 달 간 집값이 핵심 변수다. 정부가 원하는 수준으로 가격이 안정되지 않는다면 1차적으로는 서울 강남3구(강남·서초·송파구), 2차적으로는 서울 전역이 첫 타깃으로 지정될 가능성이 유력한 상태다. 서울 지역 외 타 지역을 곧장 적용할 지 여부는 미지수다. 지방 분양시장에서 미분양 언급이 점점 잦아지고 있고, 분양수입을 직접적으로 추락시키는 강력한 규제라는 점에서 주택가격이 상대적으로 낮은 곳에서는 부작용이 크기 때문이다. 

▲초점②- 소급 적용 여부

업계가 바라보는 두 번째 초점은 분양가상한제 소급 시행 여부다. 현행 주택법에서는 상한제 지역으로 지정된 이후 ‘관리처분인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 하고 있다. 오는 10월 정부가 공포한다는 것을 전제로, 10월 이전에 관리처분인가를 신청한 단지는 상한제를 피해갈 수 있다는 얘기다. 

하지만 정부는 일찌감치 상한제 적용 대상을 ‘입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용될 수 있도록 하겠다고 언급해 이를 실제로 시행할지가 관건이다. 실제 분양절차를 보면, 철거를 마무리한 뒤 착공 단계에서 입주자모집 공고를 할 수 있다. 따라서 정부가 ‘입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하겠다고 한다면, 현재 이주 및 철거를 진행하는 둔촌주공, 개포주공1단지, 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포4지구, 미성·크로바 등 다수의 재건축·재개발 단지가 분양가상한제를 적용받는다. 

이와 관련해 벌써부터 법령 소급적용에 따른 위헌 논란이 일고 있어 정부에 부담을 주고 있다. 현 주택법령에 따라 이미 상한제 적용을 피한 단지까지 시행령 개정을 통해 규제 대상에 포함시키는 게 위헌이라는 것이다. 

특히 이 같은 무리한 정책 추진은 꼬리에 꼬리는 무는 각종 비난을 불러일으킨다는 것도 부담이다. 조합 입장에서는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등 관계 법령과 행정기관의 인허가를 합법적으로 준수하며 사업을 추진해 왔는데, 어느 한순간 정부의 무리한 정책으로 사업 자체를 망가뜨리게 됐다는 비난에 직면해야 하기 때문이다. 국가기관의 행정 신뢰성에도 큰 타격을 입혀 향후 정부가 추진하는 각종 행정에 불똥이 튀며 국민들의 집단 반발을 불러올 수 있는 대목이다. 

이에 이들 재건축단지에 대한 분양가상한제 적용을 일정 기간 유예하는 가능성도 거론되지만, 분양가상한제를 적용하는 정부의 내부 방침과 충돌하는 모순에 봉착해 결정이 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다. 최근 서울 강남 주택가격 상승과 후분양을 통한 분양가 상승세를 꺾기 위해 분양가상한제를 도입했는데, 이들 단지 대부분이 빠져나가게 되면 정책 효과가 반감된다는 것이다. 

▲초점③- 로또 청약

세 번째 초점은 로또 분양에 대한 대책 여부다. 분양가상한제로 인해 가격이 낮아진 아파트는 분양을 받음과 동시에 수분양자에게 로또 당첨과 같은 재산증식 효과를 제공한다. 몇 년 후 입주와 동시에 해당 아파트가 인근 지역 아파트 가격을 뒤쫓아 수직상승하게 되기 때문이다. 수십~수백만 가구로 형성돼 있는 기존 아파트 시장에서 1만가구 안팎의 물량 공급으로는 가격 하락이 아닌 신축아파트의 가격 상승 효과를 낳는다는 것이다. 

이명박 정부 당시 보금자리주택 정책에 따른 결과가 바로 그 증거다. 당시 보금자리주택의 정책 취지는 서울 인접 그린벨트를 대규모로 풀어 아파트를 공급하면 기존주택 가격을 낮출 수 있다는 공급 확대 정책이었다. 하지만, 실제로는 보금자리주택 가격이 되레 기존 아파트 가격까지 상승하는 정반대 현상을 보였다. 이에 대한 전문가들의 분석은 수요가 많은 곳에 공급량이 상대적으로 너무 적어 기존 주택가격에 수렴할 수밖에 없었다고 진단했다. 

이에 대한 정부의 대책으로 전매제한 제도나 채권입찰제가 거론되지만, 각각 또 다른 부작용을 낳을 것이라는 우려가 나온다. 전매제한 제도는 개인의 거주 상황에 대한 변수를 감안하지 않고 한 곳에서만 살도록 강제하는 제도라는 점에서 그동안 거주자에게 많은 불편을 발생시켜 왔다. 예컨대 인천이나 의정부에 일터가 있는 직장인이 강남권 아파트를 분양받을 경우, 매일 장거리 출퇴근의 고통을 겪어야 한다. 

채권입찰제 역시 저렴한 주택을 서민에게 공급한다는 현 정부의 주택 정책 취지와 맞지 않다는 지적이다. 정부 입장에서는 채권 구입을 통해 개발이익을 국고로 환수한다는 점에서 제도 도입의 의의가 있지만, 수분양자 입장에서는 사실상 정부에게 웃돈을 주고 아파트를 비싸게 사는 셈이기 때문이다. 

전월세 가격 상승 부작용도 무시할 수 없는 부분이다. 로또 청약을 위해 다수의 무주택자들이 전세나 월세에 머물 것이란 점에서 벌써부터 전월세 가격 상승이 예고되고 있다. 이 때문에 정부에서는 ‘분양가상한제 전매제한ㆍ전월세상한제’라는 3종 세트를 내놓을 것이라는 관측이 나온다. 주택 가격을 낮추고, 로또 분양을 막으며, 전월세 시장을 규제하기 위해 모든 통로를 다 막겠다는 것이다. 


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.