투기과열지구 중 추가 요건 따져 지역 지정
현 이주·철거 중인 재건축·재개발 소급 적용
전매제한 10년·거주의무 5년… 로또분양 방지

[하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 재건축·재개발 단지에 대한 분양가상한제를 강행한다. 투기과열지구 중 추가 요건을 따져 적용 지역을 결정하며, 시행령 개정 후 최초로 입주자모집 승인을 신청한 단지부터 적용함으로써 현재 이주·철거가 진행 중인 재건축·재개발 사업장들도 대상에 포함된다.

지난 12일 국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안’을 최종 발표했다. 일본의 경제보복 조치와 그에 따른 국내 경제 침체 우려로 이달 초 상한제 시행 유예 가능성이 거론됐지만, 결국 강행으로 결정났다. 

▲적용 지역 : 강남3구 타깃… 투기과열지구 사정권

분양가상한제 적용 지역은 투기과열지구를 바탕으로 추가 요건을 감안해 결정한다. 투기과열지구를 대상으로 한다는 점에서 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구가 상한제 사정권에 들게 됐다. 

추가 요건은 현행 ‘주택법 시행령’에 근거한 △분양가 상승률 △청약경쟁률 △거래량을 따져 관련 기준을 넘는 곳에 적용한다. 추가 요건 중 분양가 상승률 부문은 문턱을 낮춰 분양가상한제 적용이 보다 수월하도록 했다.

종전 상승률 판정 기준은 ‘직전 12개월 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 곳’이었다. 이번 개선안에서는 비교 주체인 ‘분양가격상승률’에 조건을 추가, ‘주택건설지역 내 통계’를 사용하도록 함으로써 최근 상승한 분양가 내역을 놓치지 않도록 했다.  

분양가상한제 적용 여부에 대한 최종 결정은 이 같은 정량요건을 충족한 지역을 대상으로, ‘주택법’에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 통해 결정한다. 국토부는 오는 10월 초까지 주택법 시행령을 개정해 이 같은 내용을 담기로 했다. 

따라서 오는 10월까지 앞으로 두 달 간의 집값이 변수다. 정부가 원하는 수준으로 가격 하락 폭이 감지되지 않는다면 1차적으로는 서울 강남3구(강남·서초·송파구), 2차적으로는 서울 전역이 첫 타깃으로 지정될 가능성이 유력한 상태다. 서울 지역 외 타 지역을 곧장 적용할 지 여부는 현재까지는 미지수다. 

 

▲적용 대상 : 최초 입주자모집 승인 신청 현장

적용 대상은 이 제도 시행 후 최초로 입주자모집 승인을 신청하는 곳부터다. 따라서 현재 이주·철거를 진행 중인 재건축·재개발 현장도 10월 초 이전까지 착공 및 입주자모집 승인 신청을 하지 못하면 분양가상한제 적용을 받는다. 이는 현행 주택법령 기준보다 강화한 내용이다. 현행 규정에서는 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼 있다. 

이는 정부가 강남3구 재건축단지를 주요 타깃으로 설정했다고 풀이되는 대목이다. 

국토부는 개선안 발표 자료에서 “최근 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 관리를 회피해 높은 분양가로 분양하려는 사례를 감안했다”고 밝혔다. 

후분양시에도 분양가상한제가 적용된다. 후분양 시행 사업장이라도 추후 분양가상한제 적용 지역으로 지정되면, 선분양제 현장과 마찬가지의 기준을 적용받는다. ‘입주자모집 승인 신청 하는 곳에 적용한다’는 원칙에 예외가 없다는 입장이다.  

따라서 현재 최대 피해자는 주요 강남권 재건축단지가 될 전망이다. 이주 및 철거를 진행중이지만, 아직 입주자모집 승인 절차에 들어가지 못한 둔촌주공, 개포주공1단지, 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포3차·경남, 신반포4지구, 미성·크로바, 잠실진주 등 다수의 사업장들이 10월 전까지 입주자모집 승인 신청을 하지 못할 경우 분양가상한제를 적용받게 될 가능성이 높다. 

국토부는 이미 관리처분인가를 받은 재건축단지까지 적용하는 것은 과도하다는 논란에 대해 “국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다”며 “특히, 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아니라 기대이익에 불과하며, 분양받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것도 아니다”고 못 박았다. 

이와 관련해 분양가상한제 소급적용은 위헌 논란으로 이어질 전망이다. 현 주택법령에 따라 이미 상한제 적용을 피한 단지까지 이번 시행령 개정을 통해 새로 규제 대상에 포함시키는 것은 위헌이라는 주장이다. 

정부 입장에서는 무리한 정책 추진에 따른 각종 여론 후폭풍도 부담이다. 조합 입장에서는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등 관계 법령과 행정기관의 인허가를 합법적으로 준수하며 사업을 추진해 왔는데, 어느 한 순간 정부의 무리한 정책으로 사업 자체가 망가졌다는 조합원들의 집단민원도 예고되고 있다. 

▲로또 청약 방지책 : 전매제한 및 거주의무제 시행

로또 청약에 대한 방지책으로는 수분양자에 대한 전매제한과 거주의무 제도를 도입한다. 주변 시세에 따라 전매제한 기간으로 최대 10년, 거주의무 기간으로 최대 5년을 적용한다. 

분양가상한제로 신축아파트를 시세보다 20~30% 싼 값에 살 수 있어 로또 분양 시장이 예고되고 있다는 점에서, 수분양자로 하여금 강제적으로 보다 오래 소유하면서 실제 거주하게 함으로써 투기수요 유입을 막겠다는 것이다. 

이를 위해 재건축·재개발 단지와 같은 민간택지에서 분양을 받은 수분양자는 3단계로 구분해 전매제한 기간을 규제한다. 우선 △분양가격이 인근 시세의 100% 이상은 곳은 5년 △분양가격이 인근 시세의 80~100%인 곳은 8년 △분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 곳은 10년이다. 

분양가상한제가 적용된 주택을 분양 받은 수분양자가 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 LH에 매각해야 한다. 매각대금은 분양받은 금액에 1년 만기 정기예금 평균 이자율에 따른 이자를 합산해 산정한다. 

보유기간이 길다면 LH의 매입금액을 상향시키는 방안도 추진한다. 예컨대 10년짜리 전매제한 주택에 6년을 매입금액 상향 시점 기준을 두는 식이다. 수분양자가 6년 이상으로 거주하다가 LH에 매각하면 보유기간에 따라 매입금액을 상향시켜준다는 것이다.

의무거주 기간 규정은 시행령 규정 범위를 넘어선다는 점에서 ‘주택법’개정 후 시행할 예정이다.