[하우징헤럴드=남기룡 변호사] 재건축조합의 조합원 A씨는 2014년 3월경 분양신청 절차가 종결된 이후 탈퇴의사를 밝혔다가 이를 철회하는 의사표시를 조합에 했는데, 이후 조합은 해당 조합원을 탈퇴시키기 위한 대의원회를 개최해 이를 의결했다. 이때 조합원의 사업구역 내 부동산에 대한 소유권 취득 방법은 어떻게 될까?
우선, 위와 같은 경우 어느 시점에 조합원의 지위를 상실할 것인가가 문제된다. 구 도시정비법(법률 제12640호로 개정되기 전의 것)에 따르면 분양신청 절차에서 분양신청을 철회한 자의 경우 관리처분계획인가 다음날부터 90일 이내에 현금청산해야 한다고 정하고 있지만, A는 분양신청기간 종료 후 철회이므로 위 조항이 적용되지 않는다.
다만 조합의 정관에 정한 조합 탈퇴 절차를 거쳤다면 조합원의 지위를 상실한 것이고, 이에 대해 대법원은 “조합원이 재건축조합에서 제명되거나 탈퇴하는 등 후발적인 사정으로 그 지위를 상실하는 경우에도 처음부터 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우와 마찬가지로 현금청산자가 된다”고 판시해 조합에서 임의탈퇴한 조합원은 현금청산자 대상자가 되었다고 볼 수 있다.
한편, 대법원은 “도시정비법 제47조와 조합정관에서 정한 요건에 해당해 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 되어, 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용해 재건축조합은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다”고 판시하고 있다.
아울러 “이러한 경우 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 해야 할 것이지만, 분양신청기간을 전후해 재건축조합과 조합원 사이에 분쟁이 있어서 조합원이 분양신청을 할 수 없었던 경우에는 그 후 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 조합원이 최종적으로 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인해 분양대상자의 지위를 상실하는 때에 현금청산 대상자가 된다고 봄이 타당하고, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다.
그와 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대해 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다”고 판시하고 있다.
대법원은 제명된 조합원에 대해서 매도청구권을 행사할 수 있다는 입장이고, 하급심 판례 중에는 이 경우 구 도시정비법 제39조 및 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 따른 2개월의 촉구(혹은 최고)절차도 필요 없다고 판시한 판결도 있다.
결국, 조합은 A씨를 상대로 공평의 원칙에 근거한 소유권 이전등기청구 또는 매도청구권을 행사해 A씨가 사업구역 내 보유하였던 부동산의 소유권을 취득할 수 있다. 이때 최고절차 및 행사기간의 제한이 있는지는 논란이 있을 수 있으므로 조합은 이러한 점을 유의해 시의적절하게 조치를 해야 한다.
도시정비법이 전면 개정되면서 현재는 제73조에서 분양신청을 하지 않는 자와의 협의 및 매도청구소송 제기에 관해 별도로 규정하고 있으므로 구 도시정비법 하에서의 위와 같은 판시내용이 그대로 적용되지 않을 수 있다는 점을 주의해야 한다.
