이전고시 직전의 편법적 재건축조합원 지위양도
이전고시 직전의 편법적 재건축조합원 지위양도
  • 김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2019.08.20 13:44
  • 댓글 0
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1. 투기과열지구의 조합원지위 양도 금지 

[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 도시정비법 제39조 제2항에서는 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다라고 규정하고 있다.

그 요지는 투기과열지구에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후에, 재개발의 경우에는 관리처분계획인가 이후에 조합원지위 양도를 금지한다는 것이다. 이는 재건축·재개발사업으로 인한 투기를 방지하고자 함에 그 목적이 있다.

2. 이전고시 때까지 지위양도 금지

조합원지위 양도금지의 시기가 그러하다면 종기(終期)’는 언제인가? 이는 정비사업이 최종적으로 종결되고 신축아파트에 대하여 조합원들에게 보존등기가 생기게 되는 이전고시의 시점이라고 보아야 할 것이다. 결국 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 이후부터 이전고시 때까지 조합원지위양도가 금지된다.

3. 조합원지위양도 계약시 매수자는 현금청산(계약 자체는 유효)

그런데 묘한 것은 조합원 지위양도를 금지하고 있는 도시정비법 제39조의 2항에 대해 제3항에서는 그 매매계약을 무효로 처리하는 것이 아니라, 매매계약 자체는 유효하되 매수자는 현금청산 당하는 것으로 하고 있다. 현금청산을 당하게 하면 재건축으로 인한 지가상승의 이익을 누리지 못하게 될 것이라는 계산이 깔려있는 듯하다.

그러나 이는 관리처분계획 이전에 매매가 이루어짐으로써 관리처분계획에 의하여 매수자가 청산자로 분류되고 그 이후 공사기간과 입주시까지의 수년간의 지가상승의 이익을 누리지 못하게 될 경우에나 타당한 것이다.

그리고 현금청산이란 철거되기 이전의 종전자산이 존속하고 있을 때에나 가능한 개념이지, 철거가 완성되고 나대지 상태에 공사가 진행될 경우에는 현금청산이란 개념이 막연해진다. 무엇을 가지고 현금청산하나? 입주권 상태의 조합원 지위를 시가평가해 보상하는가?

4. 건물철거후 입주 임박시점에 매매가 일어날 경우- 현금청산은 무의미하며 계약자체를 무효처리해야

건물이 철거되고 새로운 아파트가 거의 완성되어 입주가 임박한 시점에 조합원지위양도가 일어나면 어떻게 되는가? 이때에도 매수자는 현금청산되나?

현금청산이란 종전자산을 가지고 논하는 것이다. 특히나 재건축에서는 현금청산시에도 시가보상을 하므로 개발이익이 포함된 것을 보상한다. 그렇게 본다면 실물이 없는 상태의 조합원 지위상태나 신축건물의 시세를 평가해 보상하게 되는 것인데, 이는 본 규정이 막으려는 취지 즉 투기수요를 방지하고 지가상승의 이익을 누리지 못하게 하려는 입법의도를 몰각시킨다.

필자는 다음과 같은 공인중개사법 등의 규정을 감안해 봤을 때 이러한 상황에서의 매매계약은 무효라고 본다. 즉 효력규정위반행위로서 계약은 무효이다.

5. 투기조장 행위를 금지하는 공인중개사법

공인중개사업 제33조 제7호에서는 개업공인중개사 등은 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위를 하여서는 아니된다고 규정하면서, 38조와 제48조에서는 이를 위반할 경우에는 등록취소와 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 것을 규정하고 있다.

조합설립인가 이후의 조합원 지위양도는 바로 공인중개사법 제33조 제7호의 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위로 파악된다.

6. 이전고시 이전에 임박하여 편법으로 매도하는 경우

이전고시 이전에 신축아파트의 지속적인 가격상승의 시기에 위와 같은 조합원지위양도금지 제한규정을 회피하기 위해 매도인과 매수인이 전세계약서를 작성하여 형식상으로는 전세입자로서 입주를 한 뒤, 이면으로는 각서를 써서 매매대금은 전세계약당시의 금액으로 고정시키며 추후 가격상승에도 불구하고 각서와 전세계약서 작성 당시의 가격으로 매매대금은 변동이 없는 것으로 하고 추후 이전고시가 난 다음에 등기를 이전하기로 약정하고 공인중개사가 적극 가담하는 경우가 있다.

이러한 경우는 도시정비법 위반일 뿐만 아니라 공인중개사법상 벌칙규정까지도 위배하는 것이 되어 효력규정 위반의 무효행위라고 보아야 한다.


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