[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부의 재건축·재개발사업 분양가상한제 강행으로 정부와 시장의 맞대결이 예고되고 있다. 분양가상한제가 “주거안정을 위한 정당한 규제”라는 정부 입장과 “설익은 정책으로 온갖 부작용만 휘몰아치게 만들 것”이라는 업계 비판이 맞붙는 형국이다.
특히 오는 10월 분양가상한제의 시행시기와 적용지역이 결정될 경우 법적 다툼으로 이어질 예정이다. 분양가상한제 직격탄을 맞은 재건축·재개발단지에서 위헌소송을 낼 준비에 나서고 있기 때문이다. 법률의 소급 적용과 과도한 재산권 침해라는 주장을 놓고 정부와 조합 간에 한 판 대결이 치러질 전망이다.
문제는 오는 10월부터 분양가상한제가 전격 시행되면 이 시점부터 시장은 새로운 균형점을 찾아 움직이게 된다는 점이다. 분양가상한제 시행으로 이익을 보는 대상과 손해를 보는 대상 사이에 새로운 물꼬가 만들어질 수밖에 없다. 하지만, 이 물꼬를 타고 새로운 변화가 만들어지는 과정에서 ‘주거안정’이라는 정부의 예상과 달리 다양한 부작용들이 우려되고 있다.
이미 주택시장에 변화 조짐이 포착되고 있다. 시장 흐름에 민감한 시장참여자들은 ‘분양가상한제 시행→재건축·재개발 중단→무주택자 전월세 거주자 증가→도심 아파트 공급 감소→도심 아파트 가격 상승’이라는 흐름을 예상하며 서울 도심 신축아파트에 진입하고 있는 모양새다. 도심 주택 공급은 줄어드는데, 수요자가 늘면 주택 가격은 상승할 것이라는 시장 법칙에 주목하고 있기 때문이다.
전세 시장도 종전의 안정 상황에서 상승으로 반등하는 모양새다. 최근 고덕지구 입주로 서울 동남권의 전세 시장 안정화가 예상됐지만, 분양가상한제 강행이 공고화 되자, 고덕지구 전세 시세가 반등하고 있는 것으로 알려졌다. 재건축·재개발 분양가상한제 시행으로 2~3년 후 로또 아파트를 분양 받으려는 수요자들이 전세로 눌러앉고 있다는 것이다.
장기적으로 서울 도심 아파트의 공급 감소로 인해 아파트 가격이 상승할 것이란 전망도 나온다. 실제로 은마아파트 등 강남 재건축단지들에서는 일대일 재건축을 통해 일반분양 물량을 내놓지 않겠다는 움직임이 나오고 있다. 억지로 일반분양을 하는 과정에서 정부에 토지와 아파트를 빼앗기는 것보다 대형평형으로 지어 온전히 조합원들의 재산가치 향상에 주력하겠다는 것이다.
결국 이 같은 부작용의 최종 피해자는 서민들이 될 것이라는 지적이 나온다. 대출규제 상황에서 로또 분양 행렬에도 참여할 수 없는 한편, 전세가 상승 때문에 수도권 외곽으로 밀려날 것이란 분석이다.
진희섭 주거환경연구원 부장은 “시장에 안착된 정비사업 메커니즘을 분양가상한제로 뒤흔들릴 경우 그에 따른 부작용의 피해는 경제적 약자인 서민들에게 이어질 가능성이 높다”며 “특히 현 정부의 부동산 정책 행태가 면밀한 연구와 검토가 바탕이 돼 있다기 보다 좌충우돌 형태의 밀어붙이기식이라는 점에서 부작용 발생 가능성이 높다”고 말했다.
