조합 “위헌소송 준비… 정부정책 바로잡겠다”
현금부자에게 ‘로또아파트’ 돌아갈 우려감도
벌써 서울도심아파트 강세… 전세가도 상승

[하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 재건축·재개발사업 분양가상한제 적용에 강행 의지를 내비치면서 시장의 갈등이 최고조로 치닫고 있다. 분양가상한제 시행의 최대 피해자인 재건축·재개발조합에서는 위헌 소송을 통해 맞대응하겠다는 입장이어서 시장 혼란은 장기화 될 전망이다.

문제는 제도 시행에 따른 갖가지 부작용이 예고되면서 득보다 실이 많은 최악의 정책이 될 것이라는 관측이 나오고 있다. 벌써부터 주택시장에서는 분양가상한제라는 주택부문 최고 수준의 규제를 앞두고 강남권 신축 아파트 가격이 들썩이고 있다는 분석이 나오고 있다.

▲조합 “법정에서 정부 실정 바로잡겠다”위헌 공방

분양가상한제의 직격탄을 맞게 될 조합 측에서는 자구책으로 위헌소송에 나서려는 움직임이다. 이주·철거에 들어간 재건축단지들을 중심으로 소급 및 재산권 침해 내용을 들어 법원에서 정부의 실정을 바로잡겠다는 것이다. 

이미 업계에서는 이번 분양가상한제의 법적 문제가 회자되고 있는 상태다. 현행 주택법령에 맞춰 합법적으로 관리처분인가까지 받고 이주·철거에 돌입해 분양가상한제 적용 대상에서 벗어났음에도 불구, 주택법령을 개정해 뒤늦게 분양가상한제 적용 대상에 포함시키는 것은 위헌이라는 것이다.

나아가 인허가청으로부터 받는 관리처분계획 인가·고시는 조합원의 재산권 내용을 거의 확정시키는 상황이라고 볼 수 있는데, 정부가 이를 무시하고 분양가상한제를 밀어붙이는 것은 재산권 침해라는 주장이다. 

실제로 국토부는 지난 12일 발표한 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진’자료를 통해 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자모집 공고를 신청’하는 곳부터 적용하겠다고 밝혔다. 이주·철거가 끝난 후의 후속 절차가 입주자모집 공고 신청이라는 점에서 현재 이주·철거 단계에 있는 곳도 적용 대상에 포함하겠다는 얘기다.

이번 분양가상한제 시행이 사실상 강남권 재건축을 타깃으로 한 정책이라는 해석이 나오는 이유다. 때마침 반포·개포·잠실·방배·둔촌 등 강남권 재건축단지 다수 현장들이 이주·철거를 진행 중이기 때문이다.   

하지만 워낙 민감한 사항이다보니 이례적으로 국토부도 연이은 보도자료를 내며 분양가상한제 시행의 정당성을 전파하는 모습이다. 국토부는 지난 12일과 14일 발표를 통해 “관리처분인가를 받았다 하더라도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니며, 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”고 해석했다. 또 국토부는 “국민의 주거안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다”고 덧붙였다. 

이에 대해 법조계에서는 배려 없는 제도 변경 및 조합원의 재산권 침해 측면에서 위헌 가능성이 있다는 지적이다. 

한 법률 전문가는 “일반적으로 법령 개정 과정에서는 경과규정을 둬 급격한 정부 정책 변경으로 인한 배려를 하고 있는데, 이번 분양가상한제 적용에는 그런 배려가 없다”며 “이런 점에서 위헌의 가능성이 부각될 수밖에 없어 충분히 다퉈볼 만하다”고 말했다. 

▲벌써부터 주택 시장 이상 조짐… “부작용 커질 것”

무리한 분양가상한제 시행은 줄줄이 부작용을 낳을 것이라는 예상으로 이어지고 있다. 실제로 분양가상한제 시행이 현실로 다가오면서 정부가 공언한 ‘주거안정’과 정반대 효과의 조짐들이 나타나고 보이고 있다.

정부의 분양가상한제 시행 발표 전후 시점을 기준으로 서울 도심 아파트에 매수세가 붙고 있다는 분석이 나오고 있다.  시장 참여자들이 ‘정부의 분양가상한제 시행은 곧 도심 아파트 가격 상승’으로 이해하고 발빠르게 반응하고 있다는 것이다.

시장 참여자들이 ‘분양가상한제 시행→재건축·재개발 중단→무주택자 전월세 거주자 증가→도심 아파트 공급 감소→도심 아파트 가격 상승’이라는 메커니즘에 베팅해 서울 도심 아파트 매수에 나서는 것이라는 관측이다.  

전세 시장도 상승 방향으로 틀어 불안한 조짐을 보이고 있다. 최근 고덕지구 입주로 전세 시장 안정화가 예상됐지만, 분양가상한제 강행이 공고화 되자, 고덕지구 전세 시세가 반등하고 있다는 보도가 이어지고 있다. 재건축·재개발 분양가상한제 시행으로 2~3년 후 로또 아파트를 분양 받으려는 수요자들이 전세로 눌러앉아 수요가 크게 늘어나는 추세이기 때문이다. 

주택시장 전문가들 역시 최근 강보합세를 이어가고 있는 서울 전세시장이 분양가상한제 시행에 따라 전세 오름폭이 커질 수 있다고 내다보고 있다. 

힌 업계 관계자는 “정부의 분양가상한제 시행 발표로 전세계약을 연장하는 사례가 늘고 있는 것으로 보인다”면서 “주변 시세보다 저렴하게 분양하는 ‘로또 아파트’ 분양을 기다리는 세입자들이 적지 않다. 전세로 살다가 새 아파트를 분양 받겠다는 수요가 늘면서 전셋값도 상승하고 있는 것”이라고 전했다.

서울 도심 아파트의 공급 감소로 인한 아파트 가격 상승 전망도 나오며 매수세에 탄력이 붙고 있다. 은마아파트 등 강남 재건축단지를 중심으로 일대일 재건축을 통해 일반분양 분을 내놓지 않겠다는 방향 전환 소식이 이어지고 있기 때문이다.

일반분양을 통해 정부에 토지와 아파트를 빼앗기는 것보다 대형평형으로 지어 온전히 조합원들의 재산가치 향상에 주력하겠다는 것이다. 이 같은 움직임은 강남 재건축사업 중단 현상과 함께 공급 제로 상태로 이어져 강남아파트 가격을 더욱 높이는 도화선이 될 것이라는 분석이 이어지고 있다. 

서민이 아닌 현금부자에게 로또아파트 분양 혜택이 돌아갈 것이란 부작용도 거론되고 있는 실정이다. 서울 강남권의 경우 분양가가 낮아져도 9억원을 초과할 가능성이 크고 9억원이 넘으면 중도금 대출을 받기 어려워져 결국 현금부자들만 이익을 챙길 것이라는 얘기다.

게다가 로또 청약을 기다리는 대기 수요가 몰리면 청약당첨 가점이 높아져 무주택자들의 내집 마련 기회가 사실상 제한적일 것이란 분석도 나온다.