합리적인 아파트 고분양가 판단기준이 필요하다
합리적인 아파트 고분양가 판단기준이 필요하다
  • 김우진 원장/ (사)주거환경연구원
  • 승인 2019.09.03 11:25
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[하우징헤럴드=김우진원장] 주택도시보증공사(HUG)는 지난달부터 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경, 적용하고 있다. 사업주체가 책정한 분양가가 HUG의 ‘고분양가 사업장’에 해당되는 경우 ‘분양보증’이 거절된다. 

HUG의 분양보증이 거절되면, 금융기관에선 분양보증 없는 중도금 대출을 하기 힘들고, 따라서 선분양이 어려워진다. 물론 사업주체가 자금이 충분할 경우 후 분양을 선택할 수 있다.

그러나 아파트 건설공사의 자금규모를 생각하면 후 분양을 할 수 있는 현장은 극소수에 불과하다. 현실적으로 분양보증기관이 HUG 밖에 없는 상황에서 ‘고분양가 심사’는 ‘분양가 규제’와 같다 할 것이다. 

변경된 내용을 살펴보면 첫째, 지금까지의 ‘지역기준과 인근기준’을 ①1년이내 분양기준 ②1년초과 분양기준 ③준공기준으로 나눴다.

‘1년이내 분양기준’은 해당 지역에서 입지·단지규모·브랜드 등이 유사한 최근 1년 이내 분양한 아파트를 비교사업장으로 하여, 비교사업장 평균 분양가 및 최고 분양가의 100%이내여야 한다.

이러한 비교아파트가 없을 경우 ‘1년초과 분양기준’이 적용된다. 분양일로부터 1년을 초과하는 비교아파트의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 평균분양가의 105%, 둘 중 낮은 금액을 기준으로 한다.

이러한 비교아파트도 없을 경우 ‘준공기준’이 적용된다. 준공일로부터 10년 이내 아파트의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 해당지역 최근 1년간 평균분양가격, 두 가지 중 높은 금액을 적용하되 평균매매가의 100% 이내여야 한다. 

 둘째, 지금까지는 각 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가(또는 평균매매가)로 적용했으나, 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중 평균한 가격을 평균분양가(또는 평균매매가)로 일괄적으로 적용하도록 변경했다. 

HUG가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 정해 적용하는 것은 신규분양 주택으로부터 야기되는 주택가격 상승 바람을 차단하려는 것이다. 정부의 주택가격 안정화에 대한 의지는 이 정부가 들어서면서부터 강조되었던 사항이다. 또한 분양보증 여부는 HUG의 결정사항이며 사업자는 분양보증을 받지 않고 사업을 할 수 있다. 따라서 분양보증 심사제도 자체를 반대할 명분도 약하며, 분양가 상한제와 같은 위헌 소지도 없다.

그러나 심사기준 만큼은 일반인도 수긍할 수 있는 합리적 기준이어야 한다. 아파트 가격의 결정요인은 같은 동이라 할지라도 향과 층에 따라 평당 가격이 차이가 날 뿐만 아니라, 단지규모나 브랜드가 유사하다고 해도 주변 시설에 따라 차이가 난다. 

한 연구에 의하면 지하철과의 시간거리 접근성이 1% 증가할수록 아파트가격은 평당 12만7천600원 상승하는 것으로 분석됐다. 또 다른 연구에서는 500m내에 초등학교가 있으면 아파트가격은 4.844%, 500m내에 고등학교가 있으면 3.272% 증가하고, 1㎞내에 종합병원이 있으면 5.18% 증가한다고 분석했다. 

물론 주변시설에 따른 단지별 가격의 헤도닉 계수(Hedonic Functions)는 향, 층에 따른 헤도닉 계수처럼 일반화 하기는 쉽지 않다. 그러나 심사제도가 시장에 미치는 심각성 정도를 감안한다면, 단순히 단지규모나 브랜드가 유사한 주변 아파트단지를 비교대상으로 비교사업장의 최고 분양가의 100% 혹은 105% 이내로 정하는 것은 너무 행정편의 주의적 태도이다. 

해당 지역에 대한 보다 철저한 조사와 분석을 통해, 그 나마 최대한 합리적 기준으로 고분양가 여부를 판단해야 한다.


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