재개발사업시 주거이전비·이사비는 손실보상에 포함되나
재개발사업시 주거이전비·이사비는 손실보상에 포함되나
도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 정하는 ‘손실보상’의 의미
  • 진상욱 변호사 / 법무법인 인본
  • 승인 2019.09.03 11:05
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[하우징헤럴드=진상욱 변호사] 도시정비법 제81조 제1항 본문에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있고, 다만, 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다(단서 제2)고 규정하고 있다.

위 규정에 따라 일선 재개발조합에서는 관리처분계획 인가 고시 후 정비구역내 거주자에 대해 명도소송을 제기하고 있는데, 이러한 소송에서 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 정하는 손실보상에 주거이전비 및 이사비가 포함되는지 여부가 해석상 다투어지고 있다.

이러한 다툼이 있는 이유는 손실보상에 주거이전비 및 이사비가 포함되는 경우 재개발조합은 현금청산자 또는 세입자에 대해 건물인도를 청구하기 위해서는 주거이전비 등을 선 지급해야 하고, 이를 지급하지 않은 경우 현금청산자 또는 세입자는 재개발조합의 건물 인도청구를 거부할 수 있기 때문이다.

도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 정하는 손실보상의 의미에 대해 종래 판례에서는 재개발사업의 시행자가 관할 토지수용위원회의 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁한 경우 도시정비법 제81조 제1항에서 말하는 공익사업법에 따른 손실보상을 완료한 것으로 보아야 하는 점(대법원 2013. 8. 22. 선고 201240097판결 참조),

공익사업법 제78조 제5, 같은 법 시행규칙 제54조 제1, 55조 제2항에 의해 인정되는 주거이전비, 이사비는 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 소유자 등의 조기 이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거 이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 소유자 등을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로,

적법하게 시행된 공익사업으로 인해 이주하게 된 주거용 건축물 소유자 등의 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리이고, 따라서 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 하며(대법원 2008. 5. 29. 선고 20078129 판결 참조), 이를 민사소송에서의 항변사유로 주장할 수는 없는 점 등을 근거로 이주정착금, 주거이전비, 이사비는 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 정하는 손실보상에 해당하지 않는다.

따라서 주거이전비 등을 별도의 행정소송으로 청구하는 것은 별론으로 하더라도 도시정비법 제81조 제1항에 따른 건물인도청구에서는 동시이행항변을 할 수 없다고 판시했다.

그러나 최근 일부 하급심에서는 종례 판례의 입장과는 다르게 공익사업법이 정하는 주거이전비 및 이사비는 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 정하는 손실보상에 해당하고, 따라서 재개발조합이 주거이전비 등을 지급하지 않은 경우 거주자는 그 인도청구를 거부할 수 있다는 취지로 판시하고 있어 논란을 일으키고 있다.

, 인천지방법원(2018. 9. 5.선고 2018가단205062판결)은 재개발조합이 세입자를 상대로 건물인도를 청구한 사안에서 주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는 주거 이전에 필요한 비용, 주거이전비가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용, 즉 이사비(동산이전비라고도 한다)의 보상은, 단순한 보상이 아니라 손실의 보상임이 분명하다.

주거 마련, 이사준비 등으로 돈을 지출하지 않을 수 없는 상황에 처함으로 인해 당연히 재산권이라는 헌법상 기본권이 제한되는 것이고, 이러한 제한을 감수해야 하는 점유자에게 그 손실을 보상해야 한다.

정당한 보상 청구권은 헌법 제23조 제3항이 보장하는 기본권이다. 주거이전의 자유라는 헌법상 기본권에 기초해 주거를 이전하지 아니할 자유도 가지는데 사업시행자의 명도 요구로 인해 점유자의 이러한 기본권이 제한되는 경우이기도 하다.

그러므로 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 말하는 공익사업법에 따른 손실보상에는 영업손실보상 뿐만 아니라 주거이전비, 이사비 보상금이 포함된다. 이 사건과 같은 찬성조합원의 세입자가 주거이전비, 이사비 보상금의 지급을 받지 못한 경우에는, 종전대로 사용하거나 수익할 수 있으므로, 이사하고 나가라는 명도 요구에 대해서 정당하게 거절할 수 있는 것이다라고 판시했다.

최근 수원지방법원 성남지원(2019. 8. 14.선고 2018가단214929 판결)도 재개발 사업시행자가 수용재결에 따른 수용보상금을 공탁한 이후에도 계속해 거주하고 있던 현금청산자를 상대로 부당이득반환을 청구한 사안에서

도시환경정비사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위하여는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 협의 또는 재결절차에 의해 결정되는 영업손실보상금 등을 지급할 것이 요구된다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법에 합치하는 해석이라고 할 것이다.

만일 사업시행자와 임차인 사이에 보상금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 보상금 지급의무와 임차인의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 영업손실보상금 등의 지급절차가 선행되어야 할 것이다라는 대법원 판례(대법원 2011. 11. 24. 선고 200928394 판결)

재개발사업의 시행으로 인해 이주해야 하는 현금청산대상자에게는 도시정비법 제40조 및 공익사업법에 의한 손실보상으로서, 청산금과 이주대책에 갈음해 지급되는 보상대상 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액의 이주정착금, 가구원수에 따라 산정된 2개월분의 주거이전비 및 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용인 이사비의 보상이 인정되고,

특히 이 사건 법률조항 단서(구 도시정비법 제49조 제6항 단서)는 사용·수익이 정지되기에 앞서 이와 같은 보상적 조치가 완료될 것을 요구함으로써 현금청산대상자의 주거 안정이 실질적으로 확보될 수 있도록 보장하고 있는 등 현금청산대상자 등 소유자의 부담을 완화하는 보상조치와 보호대책을 마련하고 있으므로, 재산권을 침해하지 않는다고 판시한 헌법재판소 결정(헌법재판소 2015. 11. 26. 선고 2013헌바415 결정)을 근거로

도시정비법 제65조에 의하여 준용되는 토지보상법 제78조 제1, 5항에 따라 사업시행자는 사업시행으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 자에게 이주대책에 갈음해 지급하는 이주정착금, 주거 이전에 필요한 비용(주거이전비)과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용(이사비)을 지급해야 하고, 위와 같은 보상은 도시정비법 제81조 제1항 단서에서 사용·수익 정지 이전에 완료될 것을 요구하는 토지보상법에 따른 손실보상에 해당한다고 판시한바 있다.

이와 같이 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호가 정하는 손실보상에 주거이전비 및 이사비가 포함되는지 여부에 대해서는 각각의 논거를 가지고 하급심 판례가 상반되어 판시되고 있는 바, 조속히 대법원 판결로 정리될 필요가 있다.

다만 일선 재개발조합에서는 공익보상법 상 주거이전비 및 이사비의 지급을 명문화하고 있는 만큼 원활한 이주 및 착공을 위해 거주자에 대한 명도소송 제기 전에 주거이전비 및 이사비를 선 지급하는 것이 바람직하다.


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