공시지가 기준 은평구사업장은 HUG분양가 77%
송파사업장은 86%… 결국 강북지역 피해 집중
[하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 시행을 예고한 민간택지 분양가상한제가 현행 기준대로 시행될 경우 서울 강남보다 강북에 더 큰 타격을 줄 것이라는 분석이 나왔다.
서울 강남 지역은 현행 HUG(주택도시보증공사) 분양가의 90% 안팎 수준으로만 떨어져 영향이 적은 반면, 서대문구 지역은 HUG 분양가의 75% 수준까지 떨어져 피해 폭이 큰 것으로 분석됐다. 사실상 택지비가 상한제 상의 분양가 수준을 결정한다는 점에서, 공시지가가 낮은 강북 지역에 상한제 시행 피해가 집중될 것이라는 해석이다.
이번 분석은 아직 국토교통부의 정확한 ‘분양가상한제 평가지침’이 나오지 않은 상황에서의 추정치지만, 강남 집값을 잡겠다고 내놓은 분양가상한제가 예상 밖의 엉뚱한 결과를 초래할 수 있다는 점에 대한 일침이다.
오랫동안 업계에 몸 담아 오며 이번 시뮬레이션을 진행한 한 정비사업 전문가는 “서울 강북 지역은 어떤 수를 써서라도 분양가상한제보다 현행 HUG 분양가 기준으로 일반분양을 해야 한다”며 “강남은 피해를 덜 보고 강북이 피해를 더 입는, 이 같은 양극화 폐해를 없애려면 분양가상한제 분양가 결정 시 강북의 시세를 충분히 반영해 토지가격을 현실화 시켜줘야 한다”고 지적했다.
▲원인은 낮은 공시지가… 강남구 표준지 공시지가 3.3㎡당 5천850만원, 서대문구 1천320만원
분석 자료에 따르면 올해 1월 1일 기준의 3.3㎡당 표준지 공시지가는 강남구 A지역이 5천850만원이었고, 송파구 B지역은 3천930만원, 은평구 C지역은 1천490만원, 서대문구 D지역은 1천320만원이었다.
이를 바탕으로 해당 지역 HUG 분양가와 분양가상한제 예상 분양가를 비교해 보니 서대문구 D지역 현장은 HUG 분양가의 75% 수준에, 은평구 C지역 현장은 77%에 불과했다. 반면 강남 A지역 현장은 92%, 송파 B지역은 86%로 강남 보다 강북지역의 피해가 더 큰 것으로 나타났다. 강북의 경우 HUG 분양가 결정 방식으로 분양에 나서는 게 훨씬 이익이라는 의미다.
분양가상한제를 적용한 분양가 결정 과정은 다음과 같다.
강남구 A지역 현장의 분양가는 표준지 공시지가 3.3㎡당 5천850만원에 공시지가 현실화율(1.35)과 지가변동율(1.07)등을 적용해 9천266만원을 산출하고, 이를 건물 분양면적당 택지비로 환산하기 위해 용적률(290%)로 나눠 택지비를 구한다. 이렇게 산출한 분양면적당 택지비 단가는 3.3㎡당 3천200만원이다.
여기에 분양면적당 건축비(시공사 공사비에 각종 건축가산비용 포함) 1천100만원을 합산하면 분양가상한제 비용 3.3㎡당 4천300만원이 나온다. 최근 유사 지역에서 HUG의 분양가 심의를 거친 4천600만~4천700만원을 감안하면 HUG 분양가의 약 92%가 나온다.
동일한 산출 과정을 거치면 송파구 B지역의 정비사업 현장은 택지비 단가가 3.3㎡당 2천150만원에, 건축비 1천100만원을 합쳐 3천250만원이 나오는 것으로 분석됐다.
반면, 서울 강북지역은 표준지 공시지가가 상대적으로 크게 낮아 택지비와 분양가도 낮게 산출됐다. 공시지가가 낮은 상태에서 강남 지역과 대동소이한 각종 보정율을 적용하니 공시지가 차이만큼 분양가 차이가 벌어지는 것이다.
더 큰 문제는 HUG 분양가보다 크게 낮다는 사실이다. 현재 은평구와 서대문구의 HUG 분양가를 확인해 보면, 각각 3.3㎡당 평균 2천400만원과 2천500만원 수준을 보이고 있다. 은평구의 경우 올해 HUG 분양가 사례가 없어 지난해 3.3㎡당 2천50만원에 분양한 사례를 감안해 3.3㎡당 2천400만원을 적용했다.
그 결과 은평구 C지역 현장은 공시지가가 1천490만원에 불과해 각종 보정 요인을 적용해도 택지비는 3.3㎡당 840만원에 불과했다. 여기에 건축비 1천만원을 합산해 1천840만원의 분양가가 산출됐다.
서대문구 D지역 정비사업 현장의 경우는 표준지 대비 입지가 우수해 보정율이 높아 은평구 지역 보다 공시지가는 낮았지만, 택지비는 3.3㎡당 870만원으로 은평구보다는 약간 높았다. 그래도 건축비 1천만원을 합산한 분양가는 1천870만원에 불과했다.
분석을 진행한 전문가는 “최악의 상황은 조합원 분양가가 일반분양자의 분양가보다 높아지는 상황”이라며 “택지비에 충분히 시세가 적용될 수 있도록 현실적인 조정이 필요하다. 이런 제도 개선이 이뤄지지 않는다면 양극화를 더욱 심화시키는 분양가상한제를 아예 시행하지 말아야 한다”고 말했다.
