길음1구역 2,289만원·장위4구역 1,848만원 제시
동일지역 불구 큰 격차… 사업성도 급격히 악화

 

[하우징헤럴드=문상연기자] 주택도시보증공사(HUG)가 최근 분양가심사 기준을 강화하면서 분양보증 업무를 독점이 아닌 경쟁체제로 전환해야 한다는 목소리가 커지고 있다. HUG가 독점 공기업이라는 권력을 이용해 상식 밖의 기준을 들이대며 분양가 하락을 강요하고 있어 일반분양을 앞둔 재개발·재건축조합들의 불만이 터져 나오고 있다. 이에 ‘분양보증’이라는 제도상의 통행권을 HUG가 독점하고 있는 현행 구조에 대한 개선 요구가 빗발치고 있다.

▲기습적인 분양심사 기준 강화…장위4구역에 1천848만원 요구

최근 HUG가 분양가심사를 납득하기 어려운 기준으로 강화한 후 분양가 하락을 강요하고 있어 조합들의 불만이 거세다. 

분양보증이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 소비자 피해를 줄이자는 취지로 HUG에서 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 제도다.

하지만 분양보증은 사실상 고분양가 통제장치로 활용되고 있다. HUG는 지난 2017년 발표한 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 통해 고분양가 관리지역에선 ‘1년 이내 인근 신규사업장 평균분양가의 110%이상’이면 고분양가로 판단해 분양 보증 승인을 해주지 않고 있다. 

나아가 지난 7월 24일 분양보증 발급분부터 고분양가 사업장이 늘어나는 추세를 막고자 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 한층 강화해 적용하고 있다.

강화된 심사기준은 서울·과천·세종 등 ‘고분양가 관리지역’에 한해 △비교사업장과 비교해 1년 이내 분양한 경우, 비교사업장의 평균 분양가 및 최고 분양가의 100% 이내 △비교사업장과 비교해 1년을 초과한 경우, 첫째 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액, 둘째 평균분양가의 105% 이내 중 낮은 금액 등의 기준을 통해 분양가를 심사한다.

갑작스런 분양가 심사 기준 강화로 올해 말 일반분양을 앞둔 재개발·재건축조합들이 멘붕에 빠졌다. 이미 철거까지 진행돼 사업을 되돌릴 수 없는 상황에 HUG가 기습적으로 분양가 심사기준을 강화해 사업성이 급격히 악화됐기 때문이다. 

실제로 올해 11월 일반분양을 계획하고 있는 성북구 장위4구역 재개발조합의 경우 강화된 분양가 심사 적용으로 난처한 상황에 놓였다. 조합은 3.3㎡당 일반분양가로 2천100만원을 계획하고 있지만, HUG가 지난해 5월 분양된 장위7구역(꿈의숲 아이파크) 일반분양가의 100%로 분양가를 책정하라며 압박하고 있는 상황이다. HUG가 제시한 일반분양가는 1천848만원으로 알려졌다. ‘꿈의숲 아이파크’의 3.3㎡당 평균 분양가는 1천750만원 선이다.

올해 4월 같은 성북구인 길음1구역인 ‘길음 롯데캐슬클래시아’ 역시 HUG가 장위7구역을 비교대상지로 들어 같은 요구를 했다. 하지만 길음1구역 재개발조합의 거센 반발로 3.3㎡당 2천289만원에 분양된 바 있다.

이에 조합은 같은 성북구인 길음1구역이 비교사업장이 돼야한다는 지적이지만, HUG는 장위6구역을 기준으로 길음1구역은 인근 단지에 해당되지 않는다는 지적이다. 인근 사업장 기준은 2km이내 여야 하는데 장위4구역과 길음1구역은 2.5km가량 떨어져 있기 때문에 ‘인근 사업자’에 해당되지 않는다는 설명이다. HUG의 무리한 분양가 요구가 알려지면서 조합원들도 크게 반발하고 있다. 

조합 관계자는 “HUG가 기습적으로 분양가 심사 기준을 강화해 주변 시세를 감안하더라도 터무니없이 낮은 금액을 요구하고 있다”며 “HUG 요구대로 분양가를 낮추면 사업성이 크게 떨어져 비례율이 80%라도 나오면 다행”이라고 말했다.

▲HUG 분양보증 독점 체제 개선해야…송언석 의원 개정안 발의

국회 국토교통위원회 소속 송언석 의원(경북 김천·자유한국당)은 HUG의 분양보증 독점체제를 방지하고자 민간 보증보험회사 중 1개 이상을 분양보증기관으로 지정하도록 하는 내용의 ‘주택법’ 일부개정법률안을 지난 8월 8일 대표발의했다.

현재 국토부가 분양보증 업무를 일반 보증보험회사에는 허용하지 않고 공공기관인 주택도시보증공사에 독점적 지위를 부여하고 있어, 이를 개선하기 위해 ‘고시’가 아닌 ‘법’으로 일반 보증보험회사 지정을 의무화하겠다는 취지다. 

지난 2008년 개정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 사업주체가 주택의 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 하려면 HUG 또는 국토교통부 장관이 지정한 보증보험회사로부터 분양보증을 받도록 하고 있다. 하지만 현재까지 국토부가 보증보험회사를 추가지정하지 않으면서 공공기관인 HUG가 독점하고 있다.

개정안에는 분양보증 업무의 과도한 집중을 방지하고, 사업주체의 분양보증 선택권을 보장하기 위해 보증보험회사 중 1개 이상을 분양보증 기관으로 지정하도록 명시했다. 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행된다. 

송언석 의원은 “국토부는 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 2020년 국토부가 관리·감독할 수 있는 기관 중 한 곳을 분양보증기관으로 추가 선정하는 방안을 검토할 예정이라면서도, 분양보증 민간기관의 추가지정은 신중하게 검토해야 한다는 입장을 보이고 있다”면서 “분양보증기관 지정을 계속 미루는 사이 HUG는 지난해 보증료 수익만 6천451억원을 벌어들였다”고 지적했다.

이어 “분양보증업무 수행의 과도한 집중을 방지하고 사업주체의 분양보증 선택권을 보장하기 위해 주택법 개정안을 발의하게 되었다”며 “개정안이 국회를 통과하게 되면, HUG의 분양보증 독점구조가 무너져 합리적 경쟁을 통한 보증 수수료 하락은 물론 민간에서의 원활한 주택 공급에도 도움을 줄 것으로 기대한다”고 말했다.