재개발 재건축 '시공자 선정총회' 과반수 직접참석 의미
재개발 재건축 '시공자 선정총회' 과반수 직접참석 의미
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2019.10.11 15:08
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[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 시공자의 선정이 정비사업에 있어 매우 중요한 것임은 다언을 요하지 않는다. 때문인지 시공자 선정과정에는 끊임없이 분쟁과 잡음이 일고 있고, 이를 고려한 탓인지 시공자 선정을 위한 입찰 절차, 홍보절차 등에는 매우 가중된 제한이 가해지고 있다.

더하여 시공자 선정을 위한 총회의 결의에도 일반적인 총회에 비해 가중된 제한 규정이 존재한다.

우선 도시정비법 제29조의 위임에 따라 제정된 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제1항은 총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다.

이 경우 법 제45조 제5항에 따른 대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 본다라고 규정해 시공자 선정을 위한 총회를 적법하게 개회하기 위해서는 조합원 과반수가 직접 출석할 것을 요구하고 있다.

이는 도시정비법 제45조 제6항이 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 한다라고 규정해,

서면으로 참석하는 자를 제외한 직접 출석 조합원을 원칙적으로 10%, 창립총회 등 주요한 안건을 의결하는 총회의 경우 20%로 정하고 있는 것에 비해 매우 가중된 의사정족수를 정하고 있다.

이 직접 출석 요건에 관하여는, 대법원 2010.4.29 선고 20085568 판결이 조합원 총회에서 관리처분계획의 수립을 의결하는 경우의 의결정족수를 정하는 기준이 되는 출석조합원은 당초 총회에 참석한 모든 조합원을 의미하는 것이 아니라 문제가 된 결의 당시 회의장에 남아 있던 조합원만을 의미하고, 회의 도중 스스로 회의장에서 퇴장한 조합원은 이에 포함되지 않는다라고 판시한 점을 유념해야 할 것이다.

즉 직접 출석의 의미에 관해 대법원은 결의 당시 회의장에 있었던 자만을 의미하는 것이지 중도에 회의 장소에서 이탈한 자를 모두 직접 출석자에 포함할 수 없다는 점을 분명히 했고, 때문에 단순히 참석자 명부에 서명을 한 자가 모두 직접 출석자에 포함되는 것이 아니라, 시공자 선정 안건에 관한 결의 당시 총회 장소에 현존했던 자만이 출석 조합원으로 산정될 수 있다.

따라서 시공자 선정 총회가 적법한 것으로 평가되기 위해서는 시공자 선정 안건에 대한 표결 당시 회의 장소에 있는 조합원이 전체 조합원의 과반수가 넘도록 세심한 주의를 해야 한다.

또한 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제2항은 조합원은 제1항에 따른 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 제1항의 직접 참석자에는 포함되지 않는다라고 규정하고 있다.

이는 정비사업의 계약업무 처리기준이 제정될 때 신설된 것으로 서면결의서를 제출한 조합원들에게 참석자 명부에 서명만 하고 돌아가시면 된다는 식으로 형식적으로 직접 참석자 수를 늘리는 폐해를 예방하기 위한 것으로 보인다.

때문에 시공자 선정 총회는 통상의 총회와 달리 서면결의서 제출자가 총회에 직접 참석하고자 한다면 조합에서는 반드시 서면결의서 철회 절차를 밟고 이를 입증할 수 있는 자료를 확보해 두어야 한다.

더하여 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제3항은 2항에 따른 서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 한다라고 규정한다.

이는 조합에서 고용한 홍보요원, 이른바 OS요원들이 가가호호 방문해 조합원들에게 서면결의서를 받는 과정에서 특정 시공자를 홍보하는 등의 불공정한 상황이 발생하는 것을 예방하기 위한 조치이다.

따라서 시공자 선정을 위한 총회에 대한 서면결의서는 반드시 조합에서 지정한 기간, 시간 및 장소에서 서면결의서가 배부되고, 제출되도록 해야 한다. 조합에서는 이와 같이 시공자 선정 총회를 위한 서면결의서 징구에도 일반적인 총회에서와는 다른 절차가 요구된다는 점을 유념해야 할 것이다.

이와 같이 시공자 선정을 위한 총회 의결에도 매우 엄격한 제한이 가해지고 있음을 명심해 시공자 선정 총회의 효력을 둘러싼 분쟁이 발생하지 않도록 햐야 한다.


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