재개발구역 공유자 지위의 법적성격과 분양신청권
재개발구역 공유자 지위의 법적성격과 분양신청권
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2019.10.21 11:39
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[하우징헤럴드=유재관 법무사] 재개발구역 내 주택의 공유자 甲과 乙은 대표조합원을 지정하지 아니한 상태에서 분양신청기간 내에 甲만이 분양신청을 하였고 乙은 분양신청을 하지 않았다. 

이에 재개발조합은 甲과 乙을 분양대상자에서 제외해 현금청산대상자로 정하고 그에 따라 관리처분계획을 수립했다. 이 관리처분계획은 적법할까?

1. 도시정비법의 규정 및 취지

도시정비법 제39조 제1항 제1호는 토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때 그 수인을 대표하는 1인만을 조합원으로 보도록 규정하고 있고, 또한 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고 있을 뿐, 위와 같은 경우 어떠한 방법으로 위 각 수인에게 주택을 분양해야 하는지에 관해서는 명시적으로 규정하고 있지 않다.

위와 같은 규정의 취지는, 토지 또는 건물이 여러 명의 공유인 경우에는 해당 부동산의 소유권은 여러 명의 공유자에게 분량적으로 나뉘어 귀속되는 것이지만 그렇다고 하여 위 공유자들을 각 1명의 개별적인 토지등소유자와 같이 취급하지 않고, 합하여 1명의 토지등소유자로 보고 주택을 공급함으로써 이른바 ‘지분쪼개기’와 같은 폐단을 방지하겠다는 것이다. 

2. 공유자 지위의 법적 성격

1) 준공유(準共有)의 법리를 적용할 수 있는지 여부

분양대상자가 되는 조합원의 지위는 조합과의 관계에서 도시정비법령이 정한 각종 권리를 행사하고 의무를 이행해야 하는 공법상의 지위일 뿐 어떠한 권리가 아니어서 여기에 사법상 권리의 보유형태인 준공유의 법리를 적용할 수 있다고 보기 어렵다.

1명의 조합원으로 취급되는 토지등소유자들 중 일부는 조합관계에서 탈퇴를 하고, 일부는 남아있기를 원하는 경우 후자의 조합원들만이 조합관계를 유지할 수 있다고 한다면, 지분쪼개기 폐단방지의 제도적 취지가 몰각될 수 있는바 이를 허용할 수는 없다,

결국 1명의 조합원 지위는 개별 부동산에 관한 권리처럼 공유관계로 분할되어 귀속될 수는 없는 것이다.

2) 대표조합원이 없는 경우 누가 법률행위를 해야 하는가

조합정관 제9조 제4항은 “그 여러 명은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고, 대표조합원 선임동의서를 작성해 조합에 신고해야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 대표조합원이 행한다”라고 정하고 있지만, 대표조합원을 신고하고 있지 아니하고 있는 기간 동안의 조합원의 지위 등에 대하여는 별다른 규정을 두고 있지 않다. 

따라서 이러한 경우에는 공유자를 포괄해 1인의 조합원으로 취급되기는 하지만, 대표조합원의 선정이 있을 때까지는 그 중 어느 누구도 대표조합원으로서의 권리·의무를 행사할 수 없다고 해석함이 상당하므로 반드시 공유자로서 공동으로만 법률행위를 해야 한다.

3. 사례의 정리

공유자인 甲과 乙은 대표조합원을 지정한 사실이 없고, 주택의 공유자 중 일부만이 한 분양신청은 적법한 분양신청이 될 수 없으므로, 공유자 乙이 분양신청의 통지를 받고서도 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 이상 재개발조합이 주택의 공유자인 甲과 乙 모두를 분양대상자에서 제외하여 현금청산대상자로 정한 관리처분계획을 위법하다고 할 수 없다.

이러한 취지를 관철하는 경우에도 결과적으로 수인의 토지등소유자 중 어느 한 사람이라도 조합관계에서의 탈퇴를 원하는 경우 다른 토지등소유자들은 이를 따를 수밖에 없게 되기는 하나, 그렇다고 하더라도 그들 모두 최소한 현금청산대상자로서 재산적 가치를 보전받게 되므로 이를 두고 재산권의 본질적 침해를 수반하는 해석론으로서 부당하다고 볼 수는 없다.


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