[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 제73조에 의해 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담한다.
이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780 판결).
그리고 도시정비법 제79조 제4항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다”라고 규정하고 있고, 제87조 제3항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 ‘"개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다"고 규정하고 있다.
이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다.
한편 도시개발법은 제34조에서 보류지 또는 체비지에 관한 규정을 두면서, 제42조 제5항에서 “제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다”라고 규정하고 있다.
나아가 제42조 제1항은 “환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다”라고 규정하고 있다.
이러한 규정들에 의하면, 종전의 토지 중 환지계획에서 환지를 정한 것은 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다.
이에 따라 보류지 또는 체비지는 그에 상응하는 종전의 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 도시개발법 제42조 제5항이 정한 자가 소유권을 취득한다.
도시개발법 제40조 제4항, 제5항에 의하면, 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 환지계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 이를 공고하는 방식으로 환지처분을 하고, 이러한 환지처분으로 환지계획에서 정한 내용에 따른 권리변동이 발생한다.
한편 도시정비법 제86조 제1항, 제2항에 의하면, 사업시행자는 준공인가와 공사의 완료에 관한 고시가 있는 때 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하는데, 이러한 이전고시로 관리처분계획에 따른 권리변동이 발생한다.
이와 같은 환지처분과 이전고시의 방식 및 효과에 비추어 보면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의해 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다(대법원 2012.3.22.선고 2011두6400 전원합의체 판결).
이러한 보류지 등에 관한 규정과 법리에 따라 살펴보면, 재건축사업에서 그 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 청산금 지급 대상이 되는 대지·건축물의 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그에 관해 설정되어 있던 기존의 권리제한은 이전고시로 소멸하게 된다.
이처럼 이전고시로 저당권이나 가압류와 같은 권리제한이 소멸하게 되는 이상, 이전고시 이후 사업시행자로서는 권리제한등기 말소의무를 이유로 한 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 된다.
문제는 사업시행자가 체비지로 정한 이후에 즉 현금청산자 소유의 부동산을 취득한 이후에 일반인에게 분양하는 과정에서 사업시행자의 채권자가 체비지에 대해 권리제한 등기(가령, 가압류등기)하는 경우에는 어떠한가 하는 점이다.
우리 대법원이 일반분양자와 그것을 기초로 연속적으로 이루어지는 거래를 보호하기 위해 이전고시의 효력을 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하는 것으로 새기는 이상 위와 같은 경우에도 도시개발법 제42조의 법리에 따라 권리제한 등기는 소멸한다고 보는 것이 타당할 것이다.
이전고시로 불측의 손해를 보는 권리제한등기의 권리자는 손해배상을 통해 전보 받으면 된다.
