재개발·재건축 분양가상한제 성패 가를 토지가격 평가
재개발·재건축 분양가상한제 성패 가를 토지가격 평가
  • 류점동 감정평가사 / 행정학박사
  • 승인 2019.10.17 10:51
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1. 분양가상한제(원가연동제)의 변천과정

[하우징헤럴드=류점동 감정평가사] 분양가상한제는 집값안정화 조치의 일환으로 1989분양원가연동제라는 명칭으로 처음 실시되었다.

이조치는 1999년 분양가 자율화 조치에 의해 사라졌다가 20058.3 부동산대책으로 공공택지에 한해 분양원가 연동제가 부활되어 실시되었다. 그리고 2007년 주택법이 개정되면서 분양가상한제라는 명칭으로 바뀌어 공공택지 및 민간택지에도 분양가상한제를 적용시키는 틀을 마련했다.

2014년 박근혜 정부 시절 분양가상한제 요건이 대폭 완화돼 사실상 분양가상한제의 폐지나 마찬가지로 되었으며 그로인해 신규 분양 아파트가격이 오르는 부작용이 생겼다.

20198월 문제인 정부는 치솟는 재건축단지의 분양가격을 통제하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 시공보증을 활용했다. 그러나 일부 강남지역에서 시공보증에 따른 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 검토함에 따라 정부는 부랴부랴 분양가상한제를 민간택지에 확대 적용해 아파트 분양가 폭등을 막겠다는 카드를 꺼냈다.

2. 분양가 상한제의 강화

이번에 발표한 분양가상한제는 기존 분양가상한제보다 더욱 요건을 강화해 민간 아파트 분양가격을 조이겠다는 의미로 풀이 된다

일반분양가격의 구성요소는 택지비와 건축비인데 특히 분양가격을 결정하는 결정적인 요소는 택지비라고 할 수 있다. 택지비의 산정은 2개 감정평가기관이 평가한 가격을 산술평균해 결정하는데 이는 기존 분양가상한제 하에서도 동일하게 적용하는 방식이었다.

그런데 새로 입법 예고된 주택법 시행령을 보면 토지를 평가하는 방식 및 절차가 강하게 규제될 것으로 보인다. 기존 분양가상한제(원가연동제)에서 토지의 경우 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가했던 것처럼 개정된 시행령에서도 표준지 공시지가를 기준으로 평가하도록 했다.

그러나 기존에는 표준지 공시지가와 시세(적정원가)와의 보정률을 표준지 공시지가 대비 약150~200% 정도로 보정해 적정 토지원가를 산정했다. 개정시행령에 따른 감정평가협회의 분양가상한제 평가지침이 아직 개정되지 않고 있어 정확히는 알 수 없으나 표준지공시지가 현실화율(정부발표 64.8%)의 격차인 약135% 수준 이상이 보정되어야 하지 않을까 예측하고 있다.

이와 함께 분양가상한제 적용 택지비 감정평가에 대하여는 한국감정원에 의뢰해 해당 감정평가가 법령 및 규칙에서 정한 규정에 부합하게 이루어졌는지를 검토할 방침이다.

3. HUG의 일반분양가 산정방식과 분양가상한제하의 일반분양가 산정방식의 차이점

HUG의 일반분양가격 규제방식은 인근기준 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 이내 인근기준 평균분양가격의105%이내 중 낮은 금액 이내에서 심사하도록 하고 있다.

분양가상한제의 일반분양가격 규제방식은 [(토지가격+토지가산비) + (기본건축비 + 건축가산비)]의 원가방식이다.

2방식은 아파트 일반분양가격을 규제하기 위한 목적은 동일하나 산정방식이 다르다.

특히 HUG의 일반분양가 산정방식은 인근지와 대상지의 입지조건이나 건축시행의 정도가 고려되지 않고 있다. 이에 따라 인근 분양대상 사례에 비해 당해 일반분양 대상지의 입지조건이 우세하고 건축시행이 우세할수록 상대적으로 분양가 손해를 본다.

이에 반해 분양가상한제 산정방식은 표준지와 일반분양 대상지의 입지조건 요인 등이 비교 산정 평가되고 건축시행의 정도가 건축가산비 항목에 가산되므로 HUG의 일밥분양가 산정방식에 비해 합리적이라고 할 수 있다.

두 제도 모두 일반분양가격의 급격한 상승을 안정시키는 대안의 카드로는 분명하지만 기존아파트의 가격을 급등시키는 효과 또한 분명한바, 분양가상한제의 제도를 조금 더 세밀하게 손보고 현실에 맞게 바꾸지 않으면 기존에 시행했던 분양가상한제 제도처럼 일시적 땜질 규제정책이 될 것이다.

4. 분양가 상한제 방식의 추구점

분양가상한제 시행에 따른 많은 문제점은 추후 논하기로 하고 앞으로 분양가 상한제하에서 일반분양가격 수준을 결정하는 토지가격을 어떻게 산정해야 하는가의 문제가 가장 큰 이슈 이며 향후 분양가격 안정화에 기여할 수 있는가를 가름한다고 할 수 있다.

개인적 견해로는 분양가격을 결정하는 토지가격을 최소한 원가수준(정상시가)으로는 평가해야 입법의 취지에 맞는다고 본다. 만약 원가이하의 수준인 표준지 공시지가 수준에 중점을 두어 평가한다면 일반분양가격은 조합원의 분양가격 이하로 책정될 것이다.

이는 수십년을 이자·사업비 등을 부담하면서 기다려온 재건축·재개발 조합원들에게 허무함을 줄 것이며 결국은 재건축·재개발시장의 중단을 가져와 기존아파트 가격의 폭등을 유발할 것이다.

도시정비사업에 있어 일반적으로 조합원의 분양가격은 사업시행인가고시일 기준 원가개념(종전자산 평가액+사업비)으로 산정되고, 분양가상한제하의 일반분양가격은 일반분양 공고일 기준의 원가가격으로 산정된다면 사업시행인가 고시일과 일반분양 고시일간의 시점에 대한 가격변동률이 반영되어 일반분양가격은 조합원 분양가격보다 다소 높은 가격으로 산정될 것으로 예상된다.


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