[하우징헤럴드=문상연기자] 부동산관련 전문가 66%가 서울의 주택가격은 당분간 상승세를 유지할 것으로 내다봤다. 보합세와 가격하락을 예상한 전문가는 각각 23%와 10%로 나타났다.
이같은 결과는 (사)주거환경연구원이 부동산 관련 전문가들을 대상으로 실시한 ‘2019년말~ 2020년초까지 향후 예상되는 서울의 주택가격 변동과 요인’설문조사를 통해 나타났다.
설문은 먼저 “2019년 말〜2020년 상반기 서울의 주택가격을 어떻게 예상 하십니까”에 대해 물었다. 이에 전반적 가격 상승이 예상된다는 응답이 76명으로 전체 응답자의 66%, 지금과 같이 보합일 것이라는 응답이 27명으로 23%, 가격 하락이 예상된다는 응답은 12명으로 전체 응답자의 10%로 나타났다.
이어, 가격 상승이 예상된다는 전문가들에게 “가격이 상승 한다면 그 상승폭은 어느 정도로 예상 됩니까”에 대해 물었다. 이에 △1〜3% 정도 예상된다가 39명(34%)으로 가장 많았고 △3〜5% 상승 21명(18%) △0〜1% 정도 상승 9명(8%) △5% 이상 상승 7명(6%) 순으로 조사됐다.
가격 상승이 예상된다는 응답자에게 이러한 주택가격 상승의 주된 요인 2가지만 지적해 달라는 설문에 대해서는 재건축·재개발 규제, HUG의 분양보증, 분양가상한제 등 각종 공급규제로 인한 공급부족 예상 때문이라는 지적이 78개로 가장 많았다.
이어서 △투자처가 없는 시중의 풍부한 부동자금 때문이라는 지적은 48개 △기준금리가 더 낮아질 것이라는 기대 때문이라는 지적은 25개 △용산 개발, 광역 교통망 건설 등 도시개발 기대 때문이라는 지적은 19개 △제3기 신도시 토지보상금 때문이라는 지적은 3개였다. 그 외 내년 국회의원선거 등 정치적 요인도 향후 가격 상승의 요인으로 지적하기도 했다.
향후 가격이 하락할 것이라 예상하는 전문가들 중 “가격이 하락 한다면 그 하락폭은 어느 정도라 예상 됩니까?”에 대해 △-1〜-3% 정도 하락할 것이라고 응답한 전문가들은 6명으로 5%였고 △-3〜-5% 정도하락 4명(3%) △0〜-1% 하락 2명이었다. -5%이상 하락을 예상한 전문가는 아무도 없었다.
이러한 하락의 원인 2가지에 대해서는 ‘전반적 경기요인’을 지적한 것이 14개로 가장 많았고, △대출규제 강화에 따른 주택 구입부담 증가 11개 △민간택지 분양가상한제 8개 △재산세 등 세제부담 5개 △HUG의 분양보증 가격규제 3개 △서울시 인구감소 2개였다.
이상의 설문조사를 살펴볼 때 올해 말과 내년 초의 주택가격은 분양가상한제 등 정부의 여러 가지 규제에도 불구하고 전반적인 상승추세에 있을 것으로 전망하는 전문가들이 대부분을 차지했다.
주거환경연구원의 진희섭 팀장은 “전문가들이 이러한 상승을 예상하는 주된 요인은 신규 공급이 부족할 것이라는 것과 시중에 부동자금이 너무 많다는 것이다”며 “우리의 주택시장은 일종의 동맥경화와 같다. 많은 부동자금이 부동산시장에서 소화되지 못하는 상태에서, 각종 규제로 신규공급은 줄어들 것이라는 예상이 주택가격 상승으로 이어질 것”이라고 전망했다.
최근 신축주택을 중심으로 가격이 상승하는 현상은 설문조사에서 나타난 전문가들의 시장상황 인식이 잘 반영된 결과로 보여진다.
전문가들은 지금은 신축주택의 가격 상승만 두드러지고 서울전체의 주택가격은 강보합세를 보이지만 일정 시간이 지나면서 이러한 신축주택의 가격상승은 주변 재고주택의 가격을 끌어 올리는 견인차 역할을 할 것이라고 내다보고 있다.
결론적으로 주택가격을 안정시키기 위해서는 대출규제, 분양가상한제 등의 수요 억제 규제책보다는 시중의 부동자금을 건전한 부동산 투자로 연결할 수 있는 정책과 이에 더해 시중의 부동자금이 신규공급 자원으로 활용되는 정책이 강구되어야 할 것으로 보인다. 즉, 최근 정부가 발표한 ‘공모형 부동산투자 활성화 방안’과 같이 부동산 간접투자 시장을 보다 확대하고, 재정비사업을 활성화 시키는 정책이 필요하다.
재개발·재건축과 같은 재정비사업은 단순히 신규주택 몇 호를 더 공급한다는 의미를 넘어서 시중의 부동자금이 유입되는, 다시 말해 동맥경화 현상을 보이고 있는 부동산 시장에 혈액과 같은 자금 흐름을 순환시킨다는 의미가 있기 때문이다.
한편 이번 설문조사를 진행한 주거환경연구원은 대상 전문가들을 크게 4개 그룹으로 나누어 ①건설, 건축 및 시공 관련 종사 152명 ②변호사, 법무사 등 법률전문가 94명 ③재정비조합 및 정비사업 종사자 153명 ④회계사, 세무사, 감정평가사, 자산관리회사 종사자 151명 등 총 550명에게 설문을 의뢰했다. 설문은 9월 18〜25일 실시됐다.
총 550명 설문 중 응답자는 총 115명으로 응답률은 20.9%이며, 각 그룹별 응답자는 ①건설, 건축 및 시공 관련 종사자 20명 ②변호사, 법무사 등 법률전문가 19명 ③재정비조합 및 정비사업 종사자 42명 ④회계사, 세무사, 감정평가사, 자산관리회사 종사자 34명이었다.
주거환경연구원의 진희섭 팁장은 “본 설문의 의도는 주택가격 변화의 경향과 그 원인들을 파악해 보자는 것이므로 주택가격의 바로미터라 할 수 있는 서울을 대상으로 한정했으며 규모나 유형을 구분하지 않고 주택이라는 추상적 개념을 사용했다”고 밝혔다.
