지자체장이 해제구역을 ‘도시재생 선도지역’ 요청
공사비검증은 한국감정원과 토지주택공사가 맡아 

 

[하우징헤럴드=최진기자] 재개발·재건축 정비사업의 공사비검증 의무화와 조합임원 자격기준 강화 등의 내용을 담은 새로운 ‘도시 및 주거환경정비법’이 지난 24일부터 시행됐다.

국토교통부는 도정법 운영에서 나타난 미비점을 개선하고 투명한 정비사업 추진을 위해 지난 4월 23일 법령을 개정하고 6개월의 유예기간을 거쳐 이날 개정 도정법을 현장에 적용했다고 밝혔다. 시행된 개정 도정법의 주요 내용은 △정비구역 직권해제 요건완화 △공사비 증액 시 검증의무화 △조합임원 자격요건 강화 등이다. 이 외에 관련 세부·부속 법안 등을 포함해 총 10개(제21조·제21조의2·제29조의2·제40조·제41조·제43조·제44조·제45조·114조·136조)의 법안이 개정·시행됐다.

▲정비구역 해제요건 완화와 도시재생사업 신청

먼저 정비구역 직권해제 요건이 완화됐다. 추진위원회 구성이나 조합설립에 동의한 토지등소유자가 일정비율 이상 동의로 정비구역 해제를 요청할 경우 해당 구역을 해제할 수 있도록 하는 등 정비구역 지정권자가 정비구역을 직권으로 해제할 수 있는 요건을 완화했다.

지자체·시·도지사는 조합원이나 토지등소유자가 과도한 부담을 떠안게 될 우려가 있거나, 해당 정비사업이 추진목적을 상실한 것으로 판단될 경우에 선정된 정비구역을 직권해제 할 수 있다. 또 추진위가 구성되지 않은 구역에 한해, 정비구역 토지등소유자의 30% 이상이 해제를 요청할 경우도 직권해제를 할 수 있다.

개정 도정법에는 토지등소유자가 직권해제를 요청할 수 있는 근거 규정 2개가 신설됐다. 먼저 추진위 구성이나 조합설립에 동의한 토지등소유자의 2분의1이상 3분의2이하 범위에서 지자체가 조례로 정한 비율 이상의 동의로 정비구역 해제를 요청한 경우 직권해제를 할 수 있다. 

또 추진위가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역 해제를 요청하는 경우도 직권해제를 할 수 있다. 다만, 신설 규정이 사업의 안정성을 저해하는 부작용을 막기 위해 직권해제 가능 범위를 ‘사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우’로 한정했다.

더불어 직권해제나 일몰제 등으로 해제된 정비구역을 지자체가 국토부 장관에게 도시재생사업지인 ‘도시재생선도지역’으로 지정하도록 요청할 수 있는 근거 규정도 신설됐다. 도시재생사업은 국가나 지자체가 공공성을 바탕으로 낙후된 도심을 개발하는 것으로, 주거지역의 경우 재개발사업과 유사한 ‘근린형 재생’ 형태로 추진될 수 있다.

▲공사비, 일정기준 이상 인상되면 검증 의무화

24일 이후부터 조합은 일정비율 이상 조합원의 요청이 있거나, 공사비 인상이 일정비율을 넘어서면 의무적으로 공사비를 검증받아야 한다. 검증기관은 도정법에 따라 정비사업 지원기구 역할을 수행하는 한국감정원과 한국토지주택공사(LH)가 맡는다. 

그동안 조합과 건설사가 공사비를 증액하려는 경우에는 총회에 안건을 상정해 조합원이 투표하는 방식으로 진행됐다. 

그러나 다수의 조합원들이 주택시공 및 공사비용에 대한 전문성이 없다는 점에서 공사비 증액의 적정성을 따지기 힘들었다.

새롭게 적용되는 도정법에 따르면 조합은 △조합원의 20% 이상이 공사비 검증을 요청한 경우 △공사 계약금액 대비 공사비 증액 누적금액이 일정기준 이상일 경우에 검증절차를 거쳐야 한다. 또 △공사비 검증이 완료된 이후에도 공사비 증액이 3% 이상이면 역시 검증을 받아야 한다. 

국토부는 공사비검증 의무화에 따라 지난 15일 ‘정비사업 공사비검증기준 제정안’을 행정예고하면서 검증 시 필요한 제출서류와 검증방법, 처리기간, 검증 수수료 등의 세부내용을 공개했다. 제정안에 따르면 조합과 시공자가 시공계약 체결 후 공사비 증액을 하려면 변경계약을 체결하기 전까지 제출자료를 준비해 검증기관에 검증을 요청해야 한다.

검증에 필요한 자료는 △공사비 목록 및 사유서 △사업개요 및 추진경과 △단계별 도급계약서 △시공자 입찰관련 서류 △사업시행계획(변경)인가서 등 인·허가 관련 서류 △변경 전·후 설계도 및 시방서(특기시방 포함) △지질조사서 △자재설명서 △구조·설비 공법 검토서 △공사비 총괄표 △변경 전·후 공사비 내역서 △일위대가 △물량산출서 등 공사비 내역을 증빙하는 서류와 검증기관이 추가적으로 요구하는 서류 등이다.

공사비 증액비율의 판단기준이 되는 시점은 사업시행계획인가다. 인가를 받기 전 시공자를 선정한 경우 공사비의 10%이상, 인가를 받은 후 시공자를 선정한 경우에는 5%이상 공사비가 증액될 때 공사비검증을 한국감정원이나 LH에 요청해야 한다. 

검증기관은 전체 또는 증액 공사비가 1천억원 미만이면 접수일로부터 60일, 1천억원 이상이면 90일 이내에 검증결과를 신청인에게 통보해야 한다. 다만, 검증기관은 조합이 제출한 자료가 불충분하거나 사실과 다른 경우 조합에 서류를 보완할 것을 권고하게 되는데, 이때 추가적으로 소요된 기간은 검증결과 통보기한에서 제외된다.

검증을 요청할 경우 조합은 기관에 검증수수료를 지불해야 하며, 수수료의 종류는 ‘전체공사 검증 수수료’와 ‘증액 공사검증 수수료’가 있다. 기본수수료는 500만원이며 검증받는 사업규모와 공사비 검증유형 따라에 따라 인상된다.

다만, 검증 판단기준이 되는 증액비율에서 생산자물가상승률은 제외된다. 또 시장·군수, 토지주택공사 등 공공기관 및 지자체가 단독 혹은 공동으로 추진하는 정비사업은 검증 의무에서 제외된다. 

24일 이전 시공자와 계약이 끝난 구역의 경우 공사비 증액에 관한 검증만 해당된다. 기준안의 세부 내용은 행정예고를 통해 전문가·업계 등의 의견수렴을 거쳐 11월 중에 고시·시행될 예정이다.

▲조합임원의 자격 및 결격사유 강화

개정 도정법 시행일 이후부터 조합임원과 조합장으로 선출되기 위해서는 특정 거주조건을 충족해야 한다. 조합임원 자격요건에 ‘정비구역에서 거주하고 있는 자’라는 거주요건이 추가됐기 때문. 조합장의 경우에는 선임일 이후에도 직무수행을 위한 거주요건이 추가됐다. 더불어 임원과 조합장에 대한 결격사유, 해임 등의 요건도 법제화됐다. 

이전에는 조합임원의 자격요건에 대해 표준정관 이외에는 별도의 규정이 없었다. 하지만 24일 이후부터는 조합임원이나 조합장으로 선출되려면 △선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주기간이 1년 이상 이거나 △정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있는 조합원이어야 한다.

조합장의 경우에는 거주요건이 더 강화됐다. 조합장으로 선출되면 선출일로부터 해당 정비사업이 관리처분계획인가를 받을 때까지 정비구역에 거주해야 한다. 조합장 직무를 수행하려면 관리처분계획인가 시점 전까지는 해당 구역을 떠날 수 없다는 것이다.

조합임원과 임원을 대신해 정비사업을 지원하는 전문조합관리인의 결격사유도 강화됐다. 종전에는 도정법을 위반해 100만원 이상의 형을 선고받은 이는 5년이 지나지 않으면 조합임원으로 선임될 수 없었으나, 이 기한이 10년으로 늘어났다. 결격사유 기간에 대한 판단 시점은 선임일이며, 선임될 당시 결격사유에 해당됐던 임원은 관련 사실이 드러날 경우 당연퇴임 처리된다.

나아가 조합임원에 관한 사항을 변경하는 총회 소집요건이 완화됐다. 기존에는 정관의 기재사항 중 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위해서는 조합장이 직권으로 소집하거나, 대의원 3분의2 이상 또는 조합원의 5분의1 이상이 요구할 경우에 소집할 수 있었지만, 이제부터는 조합원의 10분의1 이상의 요구로 소집할 수 있도록 요건이 완화됐다.

또 전문조합관리인을 선정하는 기준은 완화됐다. 이전에는 조합임원이 사임·해임·임기만료 등의 사유로 직무를 수행할 수 없게 되고, 6개월간 임원선임이 되지 않을 경우에 시장·군수 등이 시·도조례로 변호사·회계사 등 요건을 갖춘 인물을 전문조합관리인으로 선정해 업무를 대행하도록 했다. 

그러나 개정 도정법에 따라 이제는 총회에서 조합원의 동의를 통해 지자체에게 전문조합관리인 선정을 요청할 수 있게 됐다. 전문조합관리인 요청 기준은 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수의 동의가 있어야 한다.

▲정비사업비 총회의결 세분화·시공자 계약에 철거공사 의무

이 밖에도 총회의결을 거쳐야 하는 ‘정비사업비’항목이 ‘세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역’으로 구체화됐다. 이제 조합은 총회에서 정비사업비 안건을 의결하려면 사용계획이 포함된 예산, 사용내역이 포함된 결산을 조합원들에게 공개해야 한다.

또 ‘방치된 정비사업 가이드라인’으로 지적받아온 표준정관은 작성·보급 주체가 국토부에서 지자체로 변경됐다. 이는 국토부가 지난 9월 정비사업 실태조사 매뉴얼을 전국 지자체에 교육·배포한 것과 더불어 지자체 중심의 정비사업 관리·감독 정책에 따른 실질적인 수단으로 작용할 전망이다.

조합이 시공자와 공사계약을 할 때도 주의해야 할 사항이 늘었다. 이제는 조합이 시공자와 공사계약을 체결할 때 기존 건축물에 대한 철거공사 내용을 반드시 시공계약에 포함시켜야 한다. 또 철거공사에는 석면조사와 해체 및 제거까지 포함돼야 하며, 철거공사가 누락된 공사계약을 체결할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처해진다.