[하우징헤럴드=김학환 교수] 주택법 시행령의 개정으로 민간택지에도 분양가상한제를 확대 적용할 수 있게 됐다. 분양가 상한제 적용 지역을 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 초과한 지역 중에서 지정할 수 있도록 하던 것을 투기과열지구 중에서 지정할 수 있도록 한 것이다.
구체적 적용 대상 지역은 주거정책심의위원회에서 결정하는데, 시·구가 아닌 동별로 세부 지정을 할 수 있다.
분양가 상한제 적용 지역을 지정하는 경우, 주택조합이 시행하는 주택건설사업 및 재개발·재건축사업의 경우에도 적용지역 지정일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용된다.
그러나 주택조합, 정비사업의 경우 시행일로부터 6개월의 유예기간을 두어 6개월 내에 입주자 모집승인신청을 하면 분양가 상한제가 적용되지 않는다.
정부가 기대하는 정책효과는 분양가 상한제에 의해 분양가가 떨어지면 기존 인근 지역의 주택가격에도 영향을 미쳐 전반적인 부동산가격이 하락하고, 무주택 서민들의 내집 마련의 꿈도 실현할 수 있다는 것이다.
그러나 그러한 정책효과에 회의적인 시각도 많이 있다. 단기적 효과는 몰라도 결국 청약시장의 과열 및 건설사의 사업 유보 등으로 향후 공급도 줄어들 수 있다는 원론적 반론부터 금번 분양가 상한제 시행은 빠져나갈 구멍이 너무 많은 ‘종이호랑이’에 불과하다고 비판적 주장 등이다.
국토부에서는 금번 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 2007년과는 달리 시장과열이 우려되는 일부 지역에 한정해 핀셋 식으로 시행하기 때문에 공급위축 우려는 적다는 입장이다.
사실 민간아파트에 대한 분양가 상한제는 부동산 규제의 최후 수단이라고 할 정도로 상징적 의미가 크다. 문재인 정부는 이런 무기까지 사용하며 규제일변도의 냉탕정책으로 일관하고 있다. 이는 주택가격을 안정화시키겠다는 정책적 의지의 표명이다.
그러나 부동산은 규제만으로 가격을 잡고, 시장을 안정시킬 수는 없다. 주택가격 상승은 고분양가 책정 외에도 저금리 기조, 유동성 장세, 물가 상승 등 복잡한 요인이 작용하고 있다. 고분양가를 책정해도 완판이 되고, 웃돈까지 붙어 거래되는게 현실이다.
분양가 상한제의 규제에도 불구하고 재개발사업 현장에서는 여전히 건설사들이 비싼 분양가를 내건 채 과열된 수주 경쟁을 벌이고 있다.
신도시를 확대 지정해도 강남의 인프라 등을 선호하는 수요는 다른 지역의 공급에 눈을 돌리지 않는다. 그렇듯 서울에의 주택 수요를 아주 양호한 조건이 아니라면 신도시 등에 분산시키기는 것도 쉽지 않음을 우리는 잘 학습하고 있다.
서울의 투기과열지구에서 분양가 상한제를 실시한다고 해서 무주택 서민의 내 집 마련이 가능할 것인지, 청약과열 및 로또 당첨으로 오히려 부동산의 투기적 심리만 더 부추기는 것은 아닌지 걱정된다.
그렇지만 분양가 상한제는 천정부지로 치솟는 고분양가를 억제하고, 단기적으로라도 주택가격을 안정회시키기 위해 어쩔 수 없이 쓸 수밖에 없는 카드 중의 하나이다.
다만, 문제점에 대해서는 다각적인 정책수단에 의해 보완할 필요가 있다. 예컨대 지역간 균형있는 과감한 인프라 확대, 서민용 임대주택의 공급확대, 분양가 상한제 적용지역 주택의 양도세 면제 요건 강화, 주택자금조달 및 입주계획서 상의 자금출처나 자금원 등에 의한 상세 기재, 주택마련을 위한 맞춤형 프로그램 제공 등이다.
