[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제81조 제1항은 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정한 후,
제2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우”라고 규정하고 있다.
따라서 조합이 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산자가 된 자에 대해 그 자가 소유하고 있던 부동산의 인도를 구하기 위해서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라고 한다)에 따른 손실보상금을 모두 지급해야 한다(다만 재건축사업의 경우 원칙적으로 토지보상법에 따른 손실보상이 인정되지 않으므로 이 경우에는 위 조항이 적용되지 않을 것이다).
이에 따라 대부분의 재개발조합은 현금청산자들에 대해 협의보상 절차를 진행한 후 협의가 성립되지 않은 청산자들을 대상으로 수용재결을 받고 협의 또는 재결에서 정해진 보상금을 지급하거나 공탁한 후 해당 청산자가 소유하고 있던 부동산을 인도받는 방법으로 사업을 진행하고 있을 것이다.
그런데 협의 또는 수용재결 과정에서 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등을 누락하거나, 이를 추후 별도로 지급하기로 한다거나, 재결 과정에서 사업시행자가 이를 추후 별도로 지급하기로 하였다는 이유 등으로 협의보상금 또는 수용보상금에서 이를 제외하고, 청산자가 소유하고 있는 부동산에 대한 보상금만을 협의보상금 또는 재결보상금으로 하는 협의 또는 수용재결이 이루어지는 경우가 얼마든지 있을 수 있다.
이 경우 조합은 협의 또는 수용재결에서 정해진 보상금만을 지급하면 해당 청산자에게 부동산의 인도를 받을 수 있을까? 조합의 입장에서는 협의 또는 재결에서 정해진 보상금을 모두 지급했으므로 토지보상법에서 정한 손실보상을 완료한 것이라는 주장을 할 수도 있다.
그런데 대법원 2013.1.16 선고 2012두34 판결은 “도시정비법상 재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하는 자에 대하여는, 현금청산에 관한 협의가 성립되지 아니하여 공익사업법에 의하여 주거용 건축물이 수용되는 자와 마찬가지로 공익사업법을 준용해 사업시행자가 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 지급해야 한다고 봄이 상당하다.
원심이 이와 같은 취지에서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 주거용 건축물의 소유권을 이전한 원고가 공익사업법 소정의 이주정착금, 주거이전비 및 이사비의 지급 대상이 된다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 재개발사업 현금청산대상자의 이주정착금, 주거이전비 및 이사비 청구권에 관한 법리를 오해하거나 관련 법령을 잘못 해석한 위법이 없다”라고 판시해,
청산자에 대한 이주정착금, 주거이전비 및 이사비의 지급 역시 손실보상에 포함된다는 점을 명시한 바 있다.
따라서 협의 또는 수용재결에서 이주정착금, 주거이전비 등을 제외하는 취지의 협의 또는 재결을 하였을 경우에는 협의 또는 재결에서 정해진 보상금을 전부 지급했다고 하더라도 도시정비법 제81조 제1항 제2호에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에 포함된다고 할 것이어서, 조합이 해당 청산자의 부동산을 인도받지 못할 수 있다.
최근 서울고등법원은 2019.4.17 선고 2018나2066037 판결에서 “원고의 이 사건 사업의 현금청산대상자인 피고에 대한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 지급의무는 피고의 사용·수익이 정지되기에 앞서 완료될 것이 요구되는 의무이므로 피고의 이 사건 청구부분에 대한 인도의무보다 선이행의 관계에 있다고 할 것이고, 원고가 피고에게 이주정착금, 주거이전비, 이사비 지급의무를 이행했다는 주장·입증이 없는 이상 피고의 위 항변은 이유 있다”라고 판시해,
이주정착금 등을 제외한 협의 또는 재결 보상금을 지급했다고 하더라도 다시 이주정착금, 주거이전비 등을 지급하지 않은 이상 해당 청산자의 부동산의 인도를 구할 수 없다는 점을 명시한 바 있다.
이상의 사정을 고려하여 조합에서는 협의 또는 재결에 이주정착금, 주거이전비가 포함되도록 하거나, 그렇지 못할 경우 반드시 이주정착금, 주거이전비가 인도 전에 이루어질 수 있도록 만전을 기해야 할 것이다.
