재개발·재건축추진위 기본설계시 일조권 침해 검토해야
재개발·재건축추진위 기본설계시 일조권 침해 검토해야
  • 조용성 / 인텔리전트솔루션즈 대표
  • 승인 2019.11.19 13:00
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[하우징헤럴드=조용성 대표] 2000년대 이후 서울을 기점으로 도시정비사업을 통한 지구단위 재개발, 재건축 등이 지속되고 있다. 

2기 신도시 이후 기존 도심권에 건설됐던 공동주택의 노후화에 따른 재건축 수요 증가와 재개발지역의 정비사업 활성화가 주된 요인이다. 

이러한 도시정비사업은 해당부지에 기존보다 높은 용적률이 적용되고, 일대 노후주택 거주자의 신축아파트에 대한 수요를 기반으로 해서 지속적으로 확대되어 왔다.

더이상 신축 부지를 확보할 수 없는 도심지내 신축건물의 수요는 공급에 비해 항상 초과되고 있으며 수도권 집값상승의 주요 요인으로 치부되고 있다. 

현 정부들어 부동산 가격 안정화를 위한 주요 규제 정책이 증가하고 있고, 이러한 각종 규제로 인해 도심지내 정비사업의 수익성 악화에 대한 우려도 증가하고 있다.

이런 우려를 타개하기 위해서는 결국 해당 사업의 가치 증대와 더불어 비용 절감을 통해 수익성 극대화를 유도하는 전략이 수립되어야 한다. 이러한 전략 수립에는 초기부터 풀어야 할 난제들이 많다. 

대부분의 재건축·재개발 사업은 조합설립 전에 추진위가 구성되며, 그 역할은 상당히 중요하다. 지역 주민들의 의견을 수렴하고, 사업 추진을 위한 기본계획을 수립하고, 정비사업의 각종 절차에 대한 이해와 더불어 기본설계, 단지배치, 용적률 최적화, 향후 발생할 민원 리스크 등에 대한 구체적인 구상이 필요하다. 

그러나 대부분의 추진위 구성원이 이러한 복합적인 지식을 미리 확보하고 참여하기는 힘든 일이다. 그렇다고 추진위 단계에서 각종 전문가의 지식을 아웃소싱하기 위한 초기자금 확보도 만만치 않다. 그러다보니 정비사업전문관리업체, 설계사무소 등의 지원을 미리 받아 조합설립을 추진하는 경우가 많다. 

이때, 추가적으로 도시정비사업의 수익성 극대화를 위해서는 단지 가치의 증대 전략과 사업 추진 중 발생할 수 있는 각종 리스크 저감을 통한 비용절감 전략이 전문가의 자문과 기술지원을 통해 우선 수립되어야 한다. 

사업 수익성 극대화를 위한 핵심전략 수립과 추진은 궁극적으로 조합원 개개인의 비용 분담률을 저감하는 최선의 방안이 될 수 있다. 

대부분 사업초기인 단지배치 및 동별 타입 설계를 할 때 기본적인 건축법 상 규제, 층수제한, 경관, 고도제한, 용적률과 건폐율 등은 주요 설계 변수로 채택되나, 효용가치 변수가 빠져있다. 대부분 설계가 끝나고 난 후, 그 설계를 근거로 관리처분단계에서 종후자산평가 시에 효용가치를 산출하게 된다. 하지만 관리처분 이후 설계변경을 통해 종후가치를 획기적으로 증대하기는 어렵다. 

결론적으로 기본설계 단계에서 각종 배치안, 용적률 변경안별 단지 가치를 일조권, 조망권, 사생활침해여부, 소음, 각종 동선, 심리적 주거 쾌적성 정도를 분석해 최대의 효용가치를 가지는 설계안을 확보하고, 인근지역에 미치는 환경침해 영향 등에 대한 검토가 선행돼야 한다. 

특히 신축으로 인한 인근 주거지역이나 교육시설에 미치는 일조권, 조망권 등의 침해가 심한 경우는 설계단계에서 배치안별 개략적 민원비용 산출을 통해 그 적정성을 검토한 후, 조합설립 단계에서 예산을 미리 확보해야 한다. 

무조건 용적률 최대화가 그 단지의 효용가치을 극대화한다는 관념에서 벗어나, 효용가치를 극대화하기 위해서 어떠한 설계변수를 바꿔야 하는가에 대한 관점으로 시대적 뉴 패러다임이 형성돼야 할 것이다.


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