재개발에도 개발이익환수 카드 '만지작'… 국토부 연구용역 발주
재개발에도 개발이익환수 카드 '만지작'… 국토부 연구용역 발주
정부 제도개선 착수에 업계 강력반발 예고
  • 문상연 기자
  • 승인 2019.12.04 10:41
  • 댓글 0
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국토부 “집값상승 막기 위해 재개발 규제 필요성 절감”
업계 “원주민 재정착 막고 주거환경 크게 악화될 것”

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 최근 국토교통부가 재건축사업과 마찬가지로 재개발사업에도 개발이익을 환수하기 위해 관련 제도 개선 작업에 착수해 논란이 되고 있다.

그동안 재개발사업은 공익사업의 성격 때문에 재건축사업에 비해 규제의 수위가 약했다. 하지만 최근 각종 규제에도 불구하고 부동산 가격이 들끓자 재건축사업뿐만 아니라 재개발사업 역시 막대한 개발이익이 발생할 수 있다는 지적이 제기됐다.

국토부의 제도 개선 움직임에 대해 업계에서는 재건축에만 적용해오던 초과이익환수 제도를 공익사업인 재개발사업에 적용한다면 그동안 강조해오던 원주민 재정착률이 현저하게 낮아질 뿐만 아니라, 재개발사업이 동력을 잃게 돼 서민 주거환경이 크게 악화될 것이라고 강력히 반대하고 있다.

▲국토부, 개발이익 환수제도의 개선방안 연구용역 긴급입찰

지난 18일 국토부는 개발이익 환수제도의 개선방안 연구에 대한 용역 발주를 위해 긴급입찰공고를 냈다. 연구용역은 △‘사전납부제’도입을 위한 제도 및 관련 시스템 개선 방안 △연접사업 부과제도 개선 방안 △개발부담금 부과대상 개발사업의 제도 개선 방안 △부담금 관련 행정쟁송 사례 조사를 통한 제도 개선 방안 등의 내용이 포함됐다.

이 중 부담금 부과대상 개발사업의 제도 개선 방안 세부내역에는 ‘재개발사업에 대한 개발이익 환수 필요성, 재개발사업의 부과대상 면적 및 개발이익 산정 방법 제시’라는 내용이 포함돼 있다.

이는 지난해 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 전부 개정되면서 개발이익 환수 대상인 도시환경정비사업이 재개발사업으로 통합돼 법률간 충돌이 발생했기 때문이다. ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따르면 도시환경정비사업은 개발부담금 부과 대상이지만 재개발 사업은 개발부담금 부과 대상에 포함되지 않는다. 

그동안 재개발사업은 소형임대주택 의무건립 등의 공적 부담으로 공공성이 강해 개발이익 환수제와 재건축 초과이익환수제의 적용을 받지 않았다. 하지만 도시환경정비사업과 재개발사업이 통합되면서 아파트뿐만 아니라 도시환경정비사업에 해당하는 백화점이나 쇼핑몰, 상업·업무시설 공급이 가능해지자 국토부가 재개발사업에 대한 개발이익 환수의 필요성에 대한 검토에 나선 것이다.

업계에서는 정부가 강력한 부동산 규제책에도 불구하고 최근 집값이 들끓자 상대적으로 규제의 수위가 약했던 재개발사업이 다음 타깃이 됐다는 분석이다. 특히, 최근 한남3구역 등 치열한 수주전이 펼쳐지고 있는 현장에서 건설사들이 내세운 공약들을 봤을 때 특정 지역의 재개발사업 역시 재건축사업 못지않게 개발이익이 발생하고, 부동산 가격 상승의 요인으로 작용할수 있다고 판단해 국토부에서 규제의 필요성을 직감했다는 관측이다.

지난 2018년 재건축 초과이익환수제가 부활할 당시 재개발사업도 소유주의 투자나 노력과 무관하게 막대한 초과이익이 발생하면서 재건축사업에만 초과이익을 환수하는 것은 형평성에 어긋난다는 지적이 제기된 바 있다.

국토부 관계자는 “재개발사업도 역시 개발이익이 발생한다”며 “투기를 방지하기 위한 목적으로 부과하는 재건축 초과이익환수처럼 재개발사업의 개발이익을 환수해야할 필요성이 있다면 개발이익 환수대상에 포함시킬 수 있다”고 말했다. 

개발이익 환수에 관한 법률은 재건축 초과이익환수제도와 마찬가지로 투기 방지 등을 목적으로 개발이익 일부를 부담금으로 부과해 환수하는 제도다. 현행 법령에 따르면 도시환경정비사업은 발생한 개발이익의 10%에 해당하는 금액을 부담금으로 부과한다.

▲업계, “재개발사업 개발이익 환수는 영세 조합원 사지로 내모는 것”

업계에서는 재개발사업의 개발이익 환수에 대해 강력히 반대하고 있다. 정부의 정책기조 중 하나인 ‘원주민 재정착’ 방침의 정반대 현상이 벌어질 것이라는 우려가 제기되고 있다.

재개발사업에서는 원주민 재정착률이 항상 이슈화되고 있다. 정부도 이런 젠트리피케이션 현상을 줄이겠다고 매번 강조해 왔다. 그럼에도 불구하고 재개발사업에 개발이익을 환수하겠다는 것은 그동안 정책기조와 상반된다는 지적이다. 같은 이유로 재건축 초과이익환수제에서도 실수요자인 영세조합원들에 대한 대책 마련을 꾸준히 요구하고 있다.

실제로 최근 진행되고 있는 여러 재개발구역들의 입지를 살펴보면 △비강남권 △소규모 △비역세권 △구릉지 △개발곤란지역이란 공통점을 갖는다. 특히 이들 사업성이 낮은 정비구역의 조합원들은 소위 경제적 형편이 어려운 영세조합원들이 대부분이다. 이들은 집 한 채 갖고 있는데 그 집이 재개발구역에 포함돼 졸지에 조합원이 된 것이다. 

이런 상황에서 재개발사업이 개발이익 환수제를 적용받아 조합원들에게 부담금이 부과될 경우 영세 조합원들의 재정착률이 현저히 떨어지게 된다는 지적이다. 개발이익 부담금 역시 재건축 부담금처럼 매매를 통한 양도 소득이 아닌 개시시점과 종료시점의 가액차를 대상으로 부담금을 부과한다. 결국 경제적 여력이 부족한 영세 조합원들을 내쫓게 된다는 주장이다.

또한 전문가들은 재개발사업의 본질을 생각해봐도 개발이익 환수는 타당치 않다는 입장이다. 재건축사업은 ‘정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선’할 목적으로 토지등소유자들의 개별적 조합설립 동의에 따라 시행하는 민간사업이지만, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통해 도시기능의 회복 등을 목적으로 하는 공익적 사업이기 때문이다. 

주택 노후도에 따라 시행되는 재건축사업과는 달리 기반시설의 확충이 반드시 필요하면서 주거환경이 열악한 곳에서는 불가피한 선택으로 시행되는 것이 바로 재개발사업이라는 지적이다.

정비업계 관계자는 “재건축 초과이익환수제에 비해 개발이익 환수제의 부담률이 낮기는 하지만, 적은 금액이라도 재개발조합원들의 체감은 훨씬 크다”며 “부동산 가격을 잡기 위해 재개발사업에 개발이익 환수제를 적용시키면 원주민 재정착률이 크게 낮아질 뿐만 아니라 재개발사업의 추진 동력을 잃어 쇠퇴지역에서 거주하고 있던 저소득층의 주거불안을 초래하게 될 것”이라고 말했다.



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