독립정산·상가보상 표준화 등 대안제시 눈길
상가분쟁피해 조합원들 몫… 주택공급도 지연
[하우징헤럴드=최진 기자] 재건축사업의 고질적인 사업지연 요인으로 꼽히는 주택·상가 소유자 간 분쟁의 해법을 모색하는 장이 열렸다. 업계 전문가들은 주택·상가 간 분쟁을 최소화하기 위해서는 제도적 보완이 반드시 필요하다고 한목소리를 냈다. 주택·상가 분쟁의 첫 토론회 자리였던 이번 세미나에서는 추진위원회 단계에서의 사전 협의체 구성과 독립정산 표준안 마련 등 다양한 방안들이 제안됐다.
▲주택·상가 분쟁의 씨앗… 재건축 ‘동별 동의요건’
주택·상가 소유자 간 분쟁은 재건축현장에서 반복적으로 발생했지만, 지금까지 해법 마련을 위한 공론화 장이 없었다. 이에 한국감정원이 주최하고 주택산업연구원이 주관해 지난달 26일 서울 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 ‘재건축사업 주택·상가 분쟁 해소방안 마련을 위한 세미나’가 개최됐다.
이날 행사는 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원이 발제를 맡았다. 박환용 가천대학교 교수가 토론회 좌장으로 세미나를 진행했고 강신봉 한국도시정비협회 부회장, 김학성 수원과학대학교 교수, 안광순·차흥권 변호사가 토론자로 참석했다.
김 선임연구위원은 ‘재건축사업 주택·상가 분쟁 해소방안’발제에서 주택·상가의 갈등원인과 분쟁구조를 짚으며 해결방안을 모색했다. 그는 재건축현장에서 반복되는 주택·상가 분쟁의 원인을 살피기 위해 제도적 원인부터 살폈다.
‘도시 및 주거환경정비법’제35조 제3항은 “재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립할 때는 주택단지 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다”고 규정하고 있다. 여기서 분쟁의 실마리가 되는 것은 ‘복리시설의 경우 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’라는 규정이다.
도정법에 따라 재건축 추진위는 조합설립 동별 동의율을 확보하기 위해 상가 소유자의 과반수 동의를 받아내야 한다. 이 점을 악용해 상가 소유자들이 이른바 ‘알박기’형태를 벌이면서 사업을 지연시키는 사례가 반복됐다.
▲승자 없는 상가 분쟁… 피해자만 남아
주제 발표 내용에 따르면 주택·상가 분쟁의 피해는 고스란히 조합원의 몫이었다. 조합설립 동의 거부와 각종 소송·민원 등으로 사업이 지연되면서 사업비가 늘고, 이것이 조합원의 분담금 증가로 이어졌다. 분쟁은 원주민 내몰림 현상과 주거환경 악화, 주택공급 지연 등을 심화시켰다.
서울 강남의 한 재건축 현장은 주택·상가 분쟁으로 10년간 사업이 지연됐다. 또 다른 재건축 현장은 철거와 이주를 완료하고도 상가 소유자들의 이주 거부로 2년간 사업이 지연됐다. 이 2년간 지연으로 발생한 손실금액만 100억원으로 추정됐는데, 그 피해는 고스란히 조합원들의 몫으로 돌아갔다. 결국 사업 지연으로 추가분담금이 늘면서 자금력이 부족한 조합원들은 현금청산자로 전환되기도 했다.
▲사전협의체 구성과 독립정산 표준안 제안
김 선임연구위원은 주택·상가분쟁을 줄이기 위한 5가지 해결방안을 제시했다. 먼저 도정법상 재건축 조합설립에만 적용되는 동별 동의요건을 삭제하고, 상가 조합원을 동일한 지분권자로 인정해 주택 분양권을 선택할 수 있도록 개선해야 한다고 주장했다.
다만, 상가의 지분 쪼개기 편법을 방지하기 위해 과소필지 조합원의 경우에는 현금청산으로 전환토록 하는 조건을 덧붙였다.
더불어 조합 설립 이전인 추진위 단계부터 주택·상가 간 사전협의체를 구성하도록 제도화하고 여기에 법적 지위와 권한을 부여한다면 주택·상가 분쟁소송을 줄이는데 도움이 될 것이라고 전망했다.
또 독립정산방식으로 사업을 진행할 경우 의사결정 방법을 마련해 조합정관 및 관리처분기준에 반영하도록 하는 방안도 제안됐는데, 여기서 상가 독립정산 협약 표준안이 필요하다고 의견을 밝혔다.
